CONSORCIO QUE QUIERE REMOVER AL ADMINISTRADOR. COMO Y QUE HACER PARA REMOVER AL ADMINISTRADOR.
Planteo el caso puntual y muy conocido del administrador que no cumple con sus tareas, y debido a su negligente actuar los consorcistas quieren removerlo, el mismo no fue tampoco nombrado por las mayorías necesarias según el reglamento.
Las posibilidades a seguir para removerlo por asamblea
Las posibilidades son estas ( de todas formas póngansen en campaña para buscar la máxima cantidad de propietarios, acuérdense que con una simple autorización del propietario al inquilino los pueden representar en asamblea, SALVO QUE EL REGLAMENTO DIGA LO CONTRARIO )
POSIBILIDAD 1) Si no se Opone A DEJAR SU CARGO
Si todo va bien y no se opone háganle firmar una RENUNCIA y no remoción en el acta de asamblea y nombran como administrador provisorio a uno de Ustedes, o nombran a otro administrador
POSIBILIDAD 2) Si se Opone
a) Conseguir las mayorias necesarias y removerlo .
b) Se hace imposible conseguir las mayorias necesarias o se pide una audiencia al juez para que nombre a un nuevo administrador
c) o entendiendo que Ustedes nombraron al administrador sin mayorías tienen un punto a favor muy importante, se lo remueve con los presentes.
Se hace la primera convocatoria y si no se llegan a las mayorías necesarias se cita a segunda asamblea. No habiendo las mayorías necesarias se lo remueve con los presentes. Entendiendo que todo acto es valido hasta que se demuestre lo contrario, el administrador debiera iniciarle juicio si se considero mal desafectado de su mandato.
Se lo remueve de todas formas con la gente que hallan conseguido, y nombran en el mismo acto al administrador provisorio, a alguno de ustedes o a un nuevo administrador
En el acta se citan todas las cosas que hizo mal, ( x ejemplo no le pagaba los aportes al administrador, no ejecutaba a los morosos, no administraba bien los fondos, no arreglaba las partes comunes del edificio estando en gran deterioro, no hacia cumplir el reglamento a los que no acataban las normas sociales del mismo etc)
Señalo que de todas formas hay que hacer lo posible para conseguir la maxima cantidad de gente.
Como no va querer entregar la documentación se lo cita a devolverla bajo el delito penal de retención de documentos. La va tener que entregar ya que si no es un delito penal y civil por daños y perjuicios a la administración.
Hay que conseguir y tratar de alcanzar el maximo posible de gente , ya que después el administrador puede iniciar un juicio por que fue mal removido, que no suele pasar pero ya que tiene que pagar abogados y generalmente lo pierden pero hay muchos casos.
El acto de remoción es valido hasta tanto un juez diga lo contrario, puede pedir que se anule el acto por no cumplir con las mayorías del reglamento
ENTONCES:
PRIMERO Traten de juntar la máxima cantidad de gente, la van a necesitar sea por el caso 1) o 2)
Y quizás juntando bastantes propietarios directamente acepta que se ponga en el acta una RENUNCIA y no hace falta hacer ir por la vía 2) , y con una renuncia nombran administrador provisorio. Con la renuncia ella no puede decir que no estuvieron las mayorías necesarias del reglamento
PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE REMOCION Y RENUNCIA ETC
1- Que diferencias y consecuencias desde el punto de vista legal tiene la renuncia y la remoción. En una reunión informal que se hizo para ver este tema, algunos consorcistas hacian referencia a que era mejor que renunciara y no entendí por qué?
RESPUESTA: porque la renuncia no requiere mayores formalidades excepto su expresión por escrito, en tanto que la remoción debe ajustarse a las formalidades que emanan del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio.
2- Tengo entendido que debemos enviarle una carta documento para que se presente. En la CD, tenemos que:
a) expresar la orden del día?
b) especificar que es para tratar su remoción?
c) especificar que en la misma asamblea se designara otro administrador con nombre y apellido (ya sabemos quien va ser el nuevo)?
d) poner dia, hora y lugar de la Asamblea
RESPUESTA: la asamblea de remoción debe convocarla el administrador y solo el (o ella). Nadie mas puede hacerlo por él excepto que el reglamento prevea la auto convocatoria de un mínimo de propietarios,
3- La habitante de uno de los deptos., no es propietaria ni tiene ningun tipo de contrato, simplemente le prestan el depto. ¿Tengo entendido que necesita poder,¿es una simple autorizacion de la propietaria para representarla o es un poder ante escribano?
RESPUESTA: si estamos hablando del poder para comparecer ante la asamblea el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio especifica como deben ser éstos. Normalmente los poderes para las asambleas son certificados por el administrador, escribano o entidad bancaria. Depende, de nuevo, de lo que diga el reglamento.
4- Una propietaria esta atrasada en las expensas y si bien esta de acuerdo en removerla, tiene temor que la Administradora le inicio juicio ejecutivo aunque el consorcio (estamos todos de acuerdo) no quiere iniciar ninguna accion legal.¿Es posible que la Administradora haga algo -hasta ser removida- sin nuestra conformidad?
RESPUESTA: si. El administrador puede iniciar juicios.
5-El Reglamento dice que el Administrador será designado por 3 años y la administradora todavía no los cumplió, ¿hay algún impedimento para removerla?, tengo entendido que se rige por el mandato por lo tanto ¿puede ser removida sin cumplir el tiempo sin que ello nos traiga aparejado ningún gasto de indemnización o similar?
RESPUESTA: En principio siempre que se junten las mayorías necesarias que figuran el el reglamento al ser un mandato y teniendo causa puede ser removido. Hay que ver que mas dice el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio al respecto. Si es removida con justa causa no genera indemnización. Si es removida sin justa causa puede generar indemnización. Tengan cuidado al respecto.
6- La Administradora nunca hace una “rendicion anual”, solo presenta mensualmente “Liquidacion de gastos y Balance del mes”. ¿Es correcto eso, una reemplaza a la otra?
RESPUESTA: si el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio dice que la reemplaza hay que atenerse a lo que dice el reglamento. Caso contrario anualmente debe rendir cuentas.
7- Por ultimo, si la Administradora concurre a la Asamblea sin los libros, sobre todo el de Actas, ¿es necesario contar con la presencia de un Escribano para que certifique las decisiones que se tomen? Si directamente no se presenta, podemos removerla en la Asamblea o hay que llamar a nueva Asamblea?
RESPUESTA: si concurre sin el libro de actas conviene la presencia de un escribano. En cuanto al resto me remito a lo respondido en el punto 2.
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