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Categoría: INMOBILIARIAS

BOLETO DE COMPRAVENTA, preguntas frecuentes para inmobiliarias, Modelos Boletos, señas, reservas.Carta documento etc.
LOCACIONES URBANAS, COMERCIALES, TEMPORARIAS
DESALOJO. Distintos supuestos. Legitimación Desalojo en CAPITAL Y PROVINCIA. DESALOJO de ocupantes inquilinos sub. inquilinos y desalojo anticipado. Convenio de Desocupación.
Ejecución de alquileres.Tramite en capital y provincia. Legitimación. Etapa previa. Plazos. Embargo Preventivo. Medidas Cautelares.
SUCESIONES.Nociones Básicas a tener en cuenta. Como se lee un expediente Sucesorio
Que es el Tracto Abreviado. Venta de inmuebles durante el procedimiento sucesorio. TRACTO ABREVIADO. LA VENTA CON LA INTERVENCIÓN DE MENORES. Régimen de la Ley 17.801 art. 14/20.Decreto 466/99.Ejemplos de Sucesión con Declaratoria de Herederos Inscripta.Ejemplos de Venta por Tracto Abreviado, sea con Declaratoria de Herederos o Testamento

  • ¿Cuál es la función de la Declaratoria de Herederos? ¿Por qué tiene tanta relevancia este proceso en el ámbito sucesorio?

    La Declaratoria de Herederos es un proceso crucial en el ámbito de las sucesiones porque asegura la regularización de la titularidad de los bienes hereditarios. Por ejemplo, si una persona fallece dejando una casa, un auto y cuentas bancarias, la Declaratoria de Herederos garantiza que estos activos estén correctamente registrados a nombre de los herederos legales, lo que facilita cualquier transacción futura, como ventas, alquileres o hipotecas.

    Además, este trámite simplifica la gestión de servicios e impuestos relacionados con la propiedad hereditaria. Sin embargo, es importante tener en cuenta que no siempre es necesario realizar este proceso tras el fallecimiento de una persona. Antes de iniciar la gestión, se debe considerar el valor de los bienes hereditarios, la complejidad del trámite y los honorarios legales involucrados.

    Algunos conceptos clave que deben tenerse en cuenta en el proceso de Declaratoria de Herederos incluyen la distinción entre bienes propios y gananciales, los diferentes tipos de herederos (ascendientes, descendientes, colaterales, cónyuge supérstite), y los derechos y acciones que estos herederos tienen sobre la herencia.

    En resumen, la Declaratoria de Herederos es fundamental para garantizar la correcta transferencia de los bienes de una persona fallecida a sus herederos legales, asegurando así la seguridad jurídica y facilitando cualquier transacción futura relacionada con dichos bienes.

  • La Declaratoria de Herederos ¿Cuándo se necesita iniciar este proceso? ¿Quiénes tienen derecho a heredar según la ley?

    La Declaratoria de Herederos es un proceso legal que se lleva a cabo en los tribunales, donde un juez determina quiénes son los herederos de una persona fallecida y les reconoce el derecho de disponer de la herencia y los bienes que la componen.

    Este trámite es necesario cuando una persona fallece dejando bienes, derechos o acciones, y es fundamental para que los herederos puedan hacer uso de ellos legalmente.

    Los herederos son determinados según un orden establecido por la ley, que considera la estructura familiar del fallecido. Por ejemplo, en primer lugar en la sucesión están los descendientes, es decir, los hijos. Si los hijos han fallecido, pueden ser los nietos o bisnietos quienes hereden. En segundo lugar, si no hay descendientes, heredan los ascendientes: primero los padres, y si no, los abuelos. Si el fallecido estaba casado, su cónyuge también es considerado heredero junto con los descendientes o ascendientes, según corresponda. Solo en el caso de que no existan ni descendientes ni ascendientes, el cónyuge será el único heredero. En última instancia, y solo si no hay ni ascendientes ni descendientes, heredan los hermanos, tíos, primos, y demás parientes colaterales.

    En resumen, la Declaratoria de Herederos es esencial para determinar legalmente quiénes tienen derecho a heredar los bienes de una persona fallecida, siguiendo un orden establecido por la ley en función de la relación familiar con el difunto.

  • DESALOJO RAPIDO MENOS DE 6 MESES O ANTES ES POSIBLE . DESALOJO ANTICIPADO CUANDO SE PUEDE PEDIR??

    Trataremos el caso del ANSIADO  DESALOJO ANTICIPADO O DESALOJO RAPIDO O URGENTE  para ello abordaremos un fallo emblematico que abajo se agrega en su totalidad al final.

    1. ¿Por qué el tribunal rechazó la suspensión del desalojo?
    2. ¿Qué consecuencias tiene para el inquilino la confirmación del desalojo inmediato?
    3. ¿Cuál fue el argumento del tribunal para no conceder las suspensiones solicitadas?

     

    ¿Por qué el tribunal rechazó la suspensión del desalojo?

    El tribunal rechazó la suspensión del desalojo porque consideró que la suspensión del proceso de desalojo hasta que se reciba una sentencia definitiva en la causa penal iniciada contra el demandado por el principio de prejudicialidad no alcanza la entrega anticipada del inmueble a la actora con carácter cautelar, en los términos del artículo 684 del Código Procesal. Además, se menciona que la suspensión del lanzamiento ordenado no debe ser extendida indefinidamente, y que la falta de contestación por parte de los organismos oficiados no justifica la suspensión del proceso sine die.

     

    • La suspensión del proceso de desalojo hasta tanto recaiga sentencia definitiva en la causa penal iniciada contra el demandado por el principio de prejudicialidad —arts. 1774 a 1780, Cód. Civ. y Com.— no alcanza la entrega anticipada del inmueble a la actora, con carácter cautelar, en los términos del art. 684 del Cód. Proc. Civ. y Com.
    • La suspensión del trámite del proceso, es una facultad que debe conciliar con el interés general y en tal sentido —como se adelantó— no puede extenderse en forma indefinida.

     

    ¿Qué consecuencias tiene para el inquilino la confirmación del desalojo inmediato?

    La confirmación del desalojo inmediato implica que el inquilino deberá desocupar el inmueble de forma inmediata, sin posibilidad de demora. En este caso, se requiere que exista verosimilitud en el derecho invocado por el locador, lo que indica que se considera que el locador tiene fundamentos sólidos para solicitar la desocupación. Además, se menciona que la presencia de menores en el inmueble a desalojar no modifica esta situación, ya que no convierte al presunto incapaz en parte ni otorga derechos sobre los bienes objeto de controversia. En resumen, la consecuencia para el inquilino de la confirmación del desalojo inmediato es la obligación de abandonar el inmueble de manera inmediata.

     

    • Proceso sine die.
    • La desocupación inmediata del inmueble en los procesos de desalojo no opera automáticamente a pedido del locador, sino que, previamente, además de requerirse la caución real, debe demostrarse la verosimilitud del derecho invocado.
    • La presencia de los menores en el inmueble a desalojar no encuadra dentro del supuesto previsto por el art. 103 del Cód. Civ. y Com. que torna indispensable la intervención del Defensor de Menores e Incapaces

     

    ¿Cuál fue el argumento del tribunal para no conceder las suspensiones solicitadas?

    El tribunal argumentó que la suspensión del proceso no puede ser indefinida, ya que los plazos procesales son susceptibles de suspensión o interrupción, pero de forma excepcional y con interpretación restrictiva. Se señaló que la suspensión o interrupción de un plazo debe estar justificada por causas graves que dificulten seriamente la realización de la actividad procesal, y que esta decisión queda a discreción del juez. Además, se mencionó que la suspensión solicitada por el principio de prejudicialidad no alcanza la entrega anticipada del inmueble con carácter cautelar, y que la suspensión del lanzamiento ordenado no puede ser indefinida, ya que no resulta admisible la suspensión del proceso sine die.

    • La suspensión implica la privación temporaria de los efectos de un plazo, por disposición de las partes, por la imposibilidad de ejecutar el acto procesal correspondiente en virtud de situaciones producidas por el procedimiento mismo o por disposición legal.
    • De acuerdo con lo recién expuesto, no corresponde ordenar la suspensión del lanzamiento hasta que los organismos oficiados contesten las rogatorias enviadas, pues no resulta admisible la suspensión del proceso sine die.
    •  la suspensión del proceso de desalojo hasta tanto recaiga sentencia definitiva en la causa penal iniciada contra el demandado por el principio de prejudicialidad no alcanza la entrega anticipada del inmueble a la actora, con carácter cautelar, en los términos del art. 684 del Cód. Proc. Civ. y Com.
  • BOLETO DE COMPRAVENTA CLAUSULA PENAL Y ESCRITURACION

    BOLETO DE COMPRAVENTA CLAUSULA PENAL Y ESCRITURACION

    contratos inmobiliarios

    En el caso de un boleto de compraventa con clausula penal Tengamos en cuenta que el acreedor que reclama el pago de una cláusula penal, solamente tiene que probar el incumplimiento de la contraparte, estando relevado de probar los perjuicios sufridos (art.793 y 794 CCCN).

     

    “Entre sus finalidades [refiere a la cláusula penal] está la de resarcir, que consiste en valuar en forma convencional y anticipada el daño que puede sufrir el acreedor; ante el incumplimiento de la obligación principal; ello exime al sujeto que acciona de la carga de demostrar la existencia del daño y su extensión”.  CCiv y Com San Isidro Sala I, 06/05/2010, Poggi, Guillermo c/ Ricardo y Devesa s/ Resolución, Causa 109097, LLBA 2010- Octubre pag.1063.

    El caso tipico en los boletos es que pongan una clausula penal ( esta fijada en una suma diaria generalmente sea en pesos o en dolares )  en caso de no presentarse a celebrar el acto de la escritura, pero pueden darse esta misma clausula para actos preparatorios a realizar la escritura

    Por ejemplo si  los vendedores se obligaron en el Boleto a realizar los trámites necesarios en los autos sucesorios referidos  para llevar adelante dentro del plazo pactado de 180 días el correspondiente acto escriturario por tracto abreviado y no lo hicieron y el incumplimiento estaba fijado con una clausula penal por cada dia de retraso  que deberan abonar 

  • CONTRATOS INMOBILIARIOS HECHOS Y ACTOS JURIDICOS COMO JUEGAN LOS VICIOS DE LA VOLUNTAD Y EL SILENCIO? El que calla ahora otorga?EL ERROR  Como causa obstructiva de la Intención La VIOLENCIA como causa obstructiva de la libertad CAUSA ELEMENTO AUTONOMO  DEL ACTO JURIDICO

    CONTRATOS INMOBILIARIOS HECHOS Y ACTOS JURIDICOS COMO JUEGAN LOS VICIOS DE LA VOLUNTAD Y EL SILENCIO? El que calla ahora otorga?EL ERROR  Como causa obstructiva de la Intención La VIOLENCIA como causa obstructiva de la libertad CAUSA ELEMENTO AUTONOMO  DEL ACTO JURIDICO

    HECHOS Y ACTOS JURIDICOS.-

    INTRODUCCION:

     Todas las operaciones comerciales que se realicen son actos jurídicos  que es el género de todos los contratos civiles y comerciales,  y de los contratos inmobiliarios que son los que nos interesan en este curso.  Las normas generales dispuestas para los actos jurídicos son aplicables a los contratos inmobiliarios. El nuevo Código Civil y comercial, es un compacto mas ordenado , mas amigable y esa mejor técnica legislativa lleva a no repetir nuevamente conceptos generales, y debemos conocer a los efectos de poder interpretar y redactar correctamente los contratos inmobiliarios.-  

    DESARROLLO:

    En materia de actos y hechos jurídicos las diferencias con respecto al viejo código, no cambian el esquema general ,  pero si el enfoque :     Empecemos con los hechos y actos jurídicos:

    Hecho Jurídico:  En el viejo Código el hecho debía ser capaz ,  es decir   SUSUCEPTIBLE de producir hechos jurídicos, en vez el nuevo código civil elimina esta potencialidad de producir.- El hecho jurídico tiene que producir,  sin existir la duda de la potencialidad.-

    Acto Jurídico:  En el código de velez  con respecto al acto jurídico  los efectos jurídicos  ( crear modificar   trasmitir y extinguir ) eran con respecto a los derechos y obligaciones,  en vez el nuevo es mas amplio  sobre:   RELACIONES O SITUACIONES JURIDICAS. 

    Sección Segunda:  De los hechos y actos jurídicos que producen la adquisición, modificación, transferencia o extinción de los derechos y obligaciones  ( código Civil Argentino  actual)     Artículo 896. Los hechos de que se trata en esta parte del Código son todos los acontecimientos susceptibles de producir alguna adquisición, modificación, transferencia o extinción de los derechos u obligaciones. 

    ARTÍCULO 257.- Hecho jurídico. El hecho jurídico es el acontecimiento que, conforme  al ordenamiento jurídico, produce el nacimiento, modificación o extinción de relaciones  o situaciones jurídicas.

    ARTÍCULO 259.- Acto jurídico. El acto jurídico es el acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas

    Acto licito o simple acto licito?

    Mantiene el mismo sistema,  la modificación es  que ahora es sobre relaciones o situaciones jurídicas. Distingue  el Simple Acto licito del  acto jurídico,  el simple acto licito no tiene la intención 

    (salir a pescar,  adquirí el dominio de aquella pesca,  pero el objetivo no era ese sino pasar un buen momento)  el acto jurídico si la tiene.

    Art. 899.- Cuando los actos lícitos no tuvieren por fin inmediato alguna adquisición, modificación o extinción de derechos sólo producirán este efecto, en los casos en que fueren expresamente declarados.

    ARTÍCULO 258.- Simple acto lícito. El simple acto lícito es la acción voluntaria no  prohibida por la ley, de la que resulta alguna adquisición, modificación o extinción de  relaciones o situaciones jurídicas.

    Se mantiene la teoría de los actos voluntarios? ACTO VOLUNTARIO  ACTO INVOLUNTARIO

    Para ser un Acto jurídico el mismo deber ser voluntario,  siguiendo con la misma fisionomía del código de Vélez,  deben cumplirse los requisitos de condiciones internas y condiciones externas:

    Art. 913.- Ningún hecho tendrá el carácter de voluntario, sin un hecho exterior por el cual la voluntad se manifieste.

    Acto Voluntario   :  

    1) Condiciones internas: A)  intención  B) discernimiento y  C) libertad

    2) Condiciones externas:   Manifestación de la voluntad,  hecho exterior donde se puede entender manifestada la voluntad.

    El nuevo  código es claro al respecto:

    ARTÍCULO 260.- Acto voluntario. El acto voluntario es el ejecutado con  discernimiento, intención y libertad, que se manifiesta por un hecho exterior. 

    Nuevo código las mismas condiciones,  lo que considera un acto involuntario.   Si no se cumplen las condiciones,   es un acto involuntario,  sin efectos jurídicos.- Con respecto al discernimiento,  cambian las edades mínimas para realizar determinados actos: A) Actos lícitos al menos    13 años   sino es involuntario,  sin efectos B) Actos  Ilícitos al menos 10 años   sino es un acto involuntario C) Si esta  Privado de razón al momento de realizarlo   es involuntario.-  

    ARTÍCULO 261.- Acto involuntario. Es involuntario por falta de discernimiento : a) el acto de quien, al momento de realizarlo, está privado de la razón, b) el acto ilícito de la persona menor de edad que no ha cumplido DIEZ (10) años; c) el acto lícito de la persona menor de edad que no ha cumplido TRECE (13) años, sin  perjuicio de lo establecido en disposiciones especiales.     

    LA  MODIFICACION: Se eliminan dementes y la cuestión de los intervalos lúcidos,   que complicaban la cuestión,  sin saber cuando estábamos o no frente a un intervalo lucido.-

    Con respecto a las Condiciones Externas: Es decir la  Manifestación de voluntad,   voluntad exteriorizada,  o la exteriorización de la voluntad,  como pasa la intención el acto voluntario a manifestarse en la realidad, a los ojos de las personas.-

    El sistema se simplifica,  como en la mayoría  del código y  Elimina las categorías de manifestación de voluntad   que eran improcedentes, formal y no formal, expresa o tácita, positiva o negativa y presumida (1)  

    La manifestación de la voluntad debe ser  

    1) Expresa       oral o   escrita   o por    signos hechos inequívocos ( principio de ejecución )  

    ARTÍCULO 262.- Manifestación de la voluntad. Los actos pueden exteriorizarse  oralmente, por escrito, por signos inequívocos o por la ejecución de un hecho material

    2) Tacita  (en el código de Vélez existía cierta nebulosa  ,  ahora sigue igual no se mejoro)

    ARTÍCULO 264.- Manifestación tácita de voluntad. La manifestación tácita de la  voluntad resulta de los actos por los cuales se la puede conocer con certidumbre.  Carece de eficacia cuando la ley o la convención exigen una manifestación expresa

    En el nuevo código no ha variado y siguen las mismas dificultades  Siempre que la ley o la convención de partes no exijan una manifestación expresa.-

    Y EL SILENCIO? El que calla ahora otorga?

    El  Silencio no es manifestación de voluntad  sigue tal cual , la misma regla   a contrario del dicho popular en derecho el que calla no otorga – Tiene  excepciones  obligación de expedirse por ley  ,  ( por ejemplo reconocer una firma)  vemos los artículos:

    Art. 919.- El silencio opuesto a actos, o a una interrogación, no es considerado como una manifestación de voluntad, conforme al acto o a la interrogación, sino en los casos en que haya una obligación de explicarse por la ley o por las relaciones de familia, o a causa de una relación entre el silencio actual y las declaraciones precedentes.

    ARTÍCULO 263.- Silencio como manifestación de la voluntad. El silencio opuesto a  actos o a una interrogación no es considerado como una manifestación de voluntad  conforme al acto o la interrogación, excepto en los casos en que haya un deber de  expedirse que puede resultar de la ley, de la voluntad de las partes, de los usos y  prácticas, o de una relación entre el silencio actual y las declaraciones precedentes.

    MODIFICACION:  Lo que agrega el nuevo código   es que puede considerarse positivo o negativo de acuerdo a lo establecido en el contrato o de las costumbres   es decir cuando esta convenido entre las partes o cuando las practicas del lugar lo establezcan de tal o cual modo al silencio.-

    Que prevalece el querer interno  o lo expresado en el contrato?

    A pesar de las criticas (2) de esta postura de raigambre romana ,  El código  le da prevalencia  al  la intención,  y el nuevo también ,  manteniendo la prevalencia del querer interno “la intención” frente a la manifestación ,  admite los vicios de la voluntad y el error en la manifestación.-

    Intención es indispensable,  el Error dolo y violencia son los   vicios de la voluntad   acrecienta el sistema con el  Error en la declaración  de la voluntad o  error en la manifestación de la voluntad

    Discernimiento puede ser   viciado  por minoridad,  demencia,  la Intención  por el error dolo y la libertad por la   violencia,  el esquema es el mismo,  los mismos vicios de la voluntad.-

    MODIFICACIONES: Aumenta las posibilidades de impugnar un acto jurídico

     

    EL ERROR  Como causa obstructiva de la Intención

    Elimina la diferencia entre Error e ignorancia,  no existiendo más la categoría de ignorancia. . Elimina el requisito  de la inexcusabilidad  del art 929 

    Art. 929.- El error de hecho no perjudica, cuando ha habido razón para errar, pero no podrá alegarse cuando la ignorancia del verdadero estado de las cosas proviene de una negligencia culpable.

    Incorpora el requisito de la reconocibilidad por el destinatario en caso de actos bilaterales o unilaterales recepticios: que conoció o debió haber conocido la existencia del error (266 CCyC) En los actos bilaterales ,  si se contrata con un especialista no puede alegar no conocer el error,  ampararse en el error siendo que por sus conocimientos debió conocerlo .- 

    Por ejemplo si un arquitecto o un maestro mayor de obras ,  un agrimensor  te vende una propiedad departamento y en el boleto de compraventa figura que el mismo tiene 30 metros cuadrados cubiertos y 5 descubieros y después resulta  que según plano de PH y titulo de propiedad y reglamento  son 29, 2 y  cubiertos y 4,2 descubiertos si bien la diferencia no puede considerarse un vicio que impuda para el uso ,   entiendo que pueda viciar la intención del acto  y que no puede considerar que el vendedor no los conoció por sus características personales.-

    ARTÍCULO 266.- Error reconocible. El error es reconocible cuando el destinatario de  la declaración lo pudo conocer según la naturaleza del acto, las circunstancias de  persona, tiempo y lugar.

     Sin embargo  el error puede ser reconocido a quien va dirigido el acto. Permite la confirmación del acto,  si la parte que no erro admite las cosas tal cual entiende el que si erro.

    ARTÍCULO 269.- Subsistencia del acto. La parte que incurre en error no puede  solicitar la nulidad del acto, si la otra ofrece ejecutarlo con las modalidades y el  contenido que aquélla entendió celebrar

    No admite mas el error de derecho, en el código de Vélez admite algunas  excepciones

    Es necesario   que el Error  sea Esencial  y pueda viciar al acto para que se decrete la nulidad (error esencial de hecho) 

    ARTÍCULO 267.- Supuestos de error esencial. El error de hecho es esencial cuando  recae sobre:  a) la naturaleza del acto; b) un bien o un hecho diverso o de distinta especie que el que se pretendió designar, o  una calidad, extensión o suma diversa a la querida;   c) la cualidad sustancial del bien que haya sido determinante de la voluntad jurídica según la apreciación común o las circunstancias del caso;  d) los motivos personales relevantes que hayan sido incorporados expresa o  tácitamente;  e) la persona con la cual se celebró o a la cual se refiere el acto si ella fue determinante para su celebración.

    1. Error en la naturaleza del acto  cuando creemos que vendemos y en realidad donamos.  Puede suceder que se dio en comodato un bien inmueble cuando en realidad lo que se quiso realizar fue un contrato de Alquiler.

     

    1. B) un bien de distinta especie , en calidad,  extensión o suma diversa.  En boleto de compraventa  se establece que se vende una Casa con lote Propio cuando en realidad era una unidad funcional sometido a la ley de propiedad horizontal ,  tres unidades diferentes  con un reglamento de copropiedad vendiendo la unidad numero 3.  
    2. C) Cualidad del acto o del objeto      siempre y cuando sean determinantes de la celebración del acto
    3. D) Motivos relevantes personales incorporados por las partes (Causa fin distinto a motivos personales)  Este es un tema que tiene mucha aplicación practica en materia inmobiliaria, es decir en la causistica inmobiliaria, y las problematicas típicas de las partes,  mas aun en un país tan convulsionado como el nuestro.-

    por ejemplo la persona vende una propiedad pero para comprar otra propiedad.- Vende el departamento de 10000 dolares pero siempre y cuando y sujeta esa venta a la compra de una casa de 150.000 dolares que esta señada.- Pero resulta que la casa tenia problemas de papeles ,  y no puede comprar que  sucede con la venta del su departamento donde vive el dueño y su familia?

    En una compraventa  es solo la causa fin :  precio en dinero a cambio de un determinado bien  causa fin es plata por casa ,  pero pueden incorporarse motivos relevantes.-

    Motivo determinante va ser viajar a Europa  y va a ser relevante para las 2 personas ,  error en los motivos determinantes del acto   debe estar incorporado en el acto y se va a equiparar a la causa,  y es error esencial podes plantear la nulidad del acto.-

    1. E)  ERROR EN LA PERSONA Intuito persona solo la prestación la puede cumplir esa persona,   es importante para la realización . Es difícil pensar un ejemplo en materia inmobiliaria,  pero puede ser que la persona alla expuesto en el boleto de compraventa que el  inmueble fue construida por tal o cual arquitecto ,  o cierto ingeniero especialista en naves industriales que ningún otro pueda igualársele en calidad para dicho producto.

    ERROR IMPROPIO.-

    Error impropio ,   ( puede recaer en la declaración)  estoy convencido de que quiero comprar esto pero  erro en la declaración.  Puede suceder que vendo un 

    El error puede recaer en la declaración .   

    Error en el mensajero de la Voluntad,  en la trasmisión de la voluntad a travez de terceros,  teléfono descompuesto  se puede obtener la nulidad del acto si se llega a probar esta situación.

    Puede darse el teléfono descompuesto  con la intervención del corredor y poder solicitar la nulidad del acto?   Se encomendé alquilar a una departamento dentro de un piso a profesionales de la salud y  le

    El Dolo como causa obstructiva del la intención en el nuevo código Civil y comercial

    Mantienen la definición de velez: Maquinaciones argucias para que el tercero erre

    Art. 931.- Acción dolosa para conseguir la ejecución de un acto, es toda aserción de lo que es falso o disimulación de lo verdadero, cualquier artificio, astucia o maquinación que se emplee con ese fin.

    ARTÍCULO 271.- Acción y omisión dolosa. Acción dolosa es toda aserción de lo falso  o disimulación de lo verdadero, cualquier artificio, astucia o maquinación que se emplee  para la celebración del acto. La omisión dolosa causa los mismos efectos que la acción  dolosa, cuando el acto no se habría realizado sin la reticencia u ocultación

    EL DOLO es la  simulación de lo verdadero, el arquid para obtener una declaración de la voluntad. La voluntad forzada a través de maquinaciones 

    Para que el dolo sea causa obstructiva de la voluntad

    Debe ser 1) Esencial  determinante de la voluntad    distinto al incidental

    Dolo 2) grave  debe causar daño  y

     3) no se puede el dolo reciproco

    ARTÍCULO 272.- Dolo esencial. El dolo es esencial y causa la nulidad del acto si es  grave, es determinante de la voluntad, causa un daño importante y no ha habido dolo  por ambas partes.

    Dolo incidental  ,no anula el acto pero   puede nacer la oblig de indemnizar

    ARTÍCULO 273.-  Dolo incidental. El dolo incidental no es determinante de la voluntad;  en consecuencia, no afecta la validez del acto

    Dolo por tercero,  consecuencia va a ser que puede ser anulado  pero los daños  solo  va a ser solidariamente responsable con el tercero si fue de mala fe

    ARTÍCULO 274.- Sujetos. El autor del dolo esencial y del dolo incidental puede ser una  de las partes del acto o un tercero. 

    ARTÍCULO 275.- Responsabilidad por los daños causados. El autor del dolo  esencial o incidental debe reparar el daño causado. Responde solidariamente la parte  que al tiempo de la celebración del acto tuvo conocimiento del dolo del tercero

    La VIOLENCIA como causa obstructiva de la libertad 

    Mantiene la misma definición de Violencia ,   Física como Moral  o intimidación,

    ARTÍCULO 276.- Fuerza e intimidación. La fuerza irresistible y las amenazas que  generan el temor de sufrir un mal grave e inminente que no se puedan contrarrestar o  evitar en la persona o bienes de la parte o de un tercero, causan la nulidad del acto. La  relevancia de las amenazas debe ser juzgada teniendo en cuenta la situación del  amenazado y las demás circunstancias del caso.

     Violencia de un tercero    admite la reparación de daños y perjuicios además de la nulidad del acto.

    ARTÍCULO 277.- Sujetos. El autor de la fuerza irresistible y de las amenazas puede ser  una de las partes del acto o un tercero. 

    ARTÍCULO 278.- Responsabilidad por los daños causados. El autor debe reparar los  daños. Responde solidariamente la parte que al tiempo de la celebración del acto tuvo  conocimiento de la fuerza irresistible o de las amenazas del tercero.

    Regula que no puede ser un acto jurídico objeto. Objeto  de los actos jurídicos  antes 953 hoy   269 nuevo   mantienen el criterio negativo,  redacción mas sintética.-

    Art. 953.- El objeto de los actos jurídicos deben ser cosas que estén en el comercio, o que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algún acto jurídico, o hechos que no sean imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres o prohibidos por las leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurídicos que no sean conformes a esta disposición, son nulos como si no tuviesen objeto.

    ARTÍCULO 279.- Objeto. El objeto del acto jurídico no debe ser un hecho imposible o  prohibido por la ley, contrario a la moral, a las buenas costumbres, al orden público o  lesivo de los derechos ajenos o de la dignidad humana. Tampoco puede ser un bien  que por un motivo especial se haya prohibido que lo sea.  

    El objeto es el mismo al anterior sistema,  lo NOVEDOSO: Lesivos de terceros o de la   dignidad humana  ( novedoso)

    Esta la posibilidad de convalidad un acto con clausula suspensiva,   aquello que estaba prohibido  o era imposible  para el momento de concretarse.-

    ARTÍCULO 280.- Convalidación. El acto jurídico sujeto a plazo o condición suspensiva es válido, aunque el objeto haya sido inicialmente imposible, si deviene posible antes del vencimiento del plazo o del cumplimiento de la condición.

    CAUSA ELEMENTO AUTONOMO  DEL ACTO JURIDICO

    Queda consagrada la causa como un elemento autónomo del acto jurídico independiente del objeto o prestación debida

    ARTÍCULO 281.- Causa. La causa es el fin inmediato autorizado por el ordenamiento  jurídico que ha sido determinante de la voluntad. También integran la causa los motivos  exteriorizados cuando sean lícitos y hayan sido incorporados al acto en forma expresa,  o tácitamente si son esenciales para ambas parte

    Causa impulsiva o móvil: Integran la causa los motivos exteriorizados siempre que cumpla con los requisitos

    -Lícitos

    -Incorporados al acto en forma expresa o tácita

    -Esenciales para ambas partes

     

    CAUSA: Elemento autónomo  determinante de la voluntad de las partes ( causa fin)  motivos personales son parte del acto licitos y esenciales para ambas partes causas son relevantes  ( casuas impulsivas móviles)

    Puede ser considerado por ejemplo una causa móvil ,  que una reserva  este supeditada a determinada hecho  que beneficie a ambos  por ejemplo:  

    Que la misma se realice AD referéndum  de la aprobación de un crédito ,   si el crédito se aprueba se benefician ambos,  si no se aprueba la operación se cae y queda sin efecto la reserva. Es una clausula muy usual establecer que frente a la falta de aprobación ya sea porque el inmueble no cumpla con los requisitos del crédito o que el ofertante-comprador no cumpla con los requisitos personales para un crédito ,   se deje sin efecto la reserva sin nada que reclamarse para las partes contratantes.-  El mismo caso,  sucede en operaciones concatenadas  ,  el que compra lo hace adreferendum  de que la venta de su casa llega a buen puerto. Si A comprador no vende su casa (reservada) no puede comprarle la casa a B, entonces se cae la operación.  Si ambos aceptan esta condición como una causa móvil  que beneficia a ambas partes (venta de la casa de A)   entonces al no darse la situación la operación queda también caduca. Situación que se vera   en mas detalle en el Modulo de Practica Profesional.-

    Y si no hay causa o la causa es Falsa?

    El sistema es igual al anterior  500 y 5001  CC  :

    Causa presunta :  se presume la causa hasta que no haya prueba en contrario

    Falsa Causa: Si hay otra verdadera el acto jurídico sigue.-

    ARTÍCULO 282.- Presunción de causa. Aunque la causa no esté expresada en el acto  se presume que existe mientras no se pruebe lo contrario. El acto es válido aunque la causa expresada sea falsa si se funda en otra causa verdadera. 

    NOVEDOZO: Actos abstractos  donde no aparece la causa del acto ,  pagare al portador no hay causa ,  no se van a discutir en este tipo de actos abstractos .-

    ARTÍCULO 283.- Acto abstracto. La inexistencia, falsedad o ilicitud de la causa no son  discutibles en el acto abstracto mientras no se haya cumplido, excepto que la ley lo autorice.  

     

    (1) Art. 914.- Los hechos exteriores de manifestación de voluntad pueden consistir en la ejecución de un hecho material consumado o comenzado, o simplemente en la expresión positiva o tácita de la voluntad.  Art. 915.- La declaración de la voluntad puede ser formal o no formal, positiva o tácita, o inducida por una presunción de la ley.    

    Art. 916.- Las declaraciones formales son aquellas cuya eficacia depende de la observancia de las formalidades exclusivamente admitidas como expresión de la voluntad.

    (2)Según varios doctrinarios ,  poner el acento sobre el querer interno y la intención ,  doctrina romanista,  genera inseguridad jurídica,  al poder ser atacado siempre todos los actos jurídicos , máxime en la órbita comercial,   quitando seguridad al intercambios comerciales.-

     

    Autor: Damian G Villa Abrille Abogado Especialista en Derechos Reales e Inmobiliario.-

  • codigo civil y comercial unificado Como afecto en  la transferencia de bienes inmuebles? PROTECCION DE LA PARTE MAS DEBIL.- PREVENCION DEL DAÑO. compradores en pozo

    codigo civil y comercial unificado Como afecto en  la transferencia de bienes inmuebles? PROTECCION DE LA PARTE MAS DEBIL.- PREVENCION DEL DAÑO. compradores en pozo

    Como afecto en  la transferencia de bienes inmuebles?

    Cuando hablamos de trasmisión de bienes muebles o inmuebles se utilizan diferentes contratos para hacerlo,  si es un bien mueble será un simple boleto de compraventa de cosa mueble,  que va a quedar perfeccionado  ese dominio sobre la cosa con la entrega de la posesión por parte del vendedor,  si es un bien inmueble además de la entrega de la posesión es necesario hacer la operación por escritura publica y registrar dicha trasmisión en el registro de la propiedad para hacerlo oponible a terceros. Ahora generalmente para poder concretar la operación,  y por la complejidad del negocio, es necesario hacer un compromiso ente partes donde se obligan a escriturar,  es decir realizar un boleto de compraventa,  allí estamos en la esfera  de los  derechos personales y no ya de derechos reales.

    Es por ello que debemos notar las diferencias en materia de derechos personales y contratos  especialmente en las operaciones y contratos tipicos para obligarse a trasferir un inmueble  es decir el boleto de compraventa ( Luego en otro capitulo hablaremos de señas y reservas)

    Entonces,  como afecta el nuevo Codigo a los derechos personales  ,  especialmente a los contratos ,  y para ser mas especifico al boleto de compraventa?

    Primero habria que evaluar el impacto general del codigo sobre los contratos ,  para luego adentrarnos mas en las modificaciones en las modificaciones especificas que inciden directamente a la hora de la trasmisión de inmuebles,   como ser los cambios en el derecho de Familia ( en materia de uniones convivenciales y el asentimiento conyugal)  y en la sucesiones cambios en la legitima

    Es importante entender que cuando se redacta un contrato, (mas allá de la autonomía de las partes  y que la misma es ley entre partes)   como ejemplo un boleto de compraventa de inmueble., este debe someterse a derecho ,  es decir debe ser redactado segun  el nuevo   ordenamiento jurídicoreserva de compra ad referendum

     

    Las fuentes del derecho  están determinadas claramente en  el art 1  :  ARTICULO 1°.- Fuentes y aplicación. Los casos que este Código rige deben ser resueltos según las leyes que resulten aplicables, conforme con la Constitución Nacional y los tratados de derechos humanos en los que la República sea parte. A tal efecto, se tendrá en cuenta la finalidad de la norma. Los usos, prácticas y costumbres son vinculantes cuando las leyes o los interesados se refieren a ellos o en situaciones no regladas legalmente, siempre que no sean contrarios a derecho.

    Determina que la primera fuente e indispensable aun superior al propio código para regir  todos los derechos y por supuesto los derechos personales entre las partes es la constitución nacional y los tratados internacionales de derechos humanos.  Renuncia a la pretensión como lo dijimos en la parte introductoria de ser el código la regla madre de los derechos privados,  (el principio de constitucionalización del derecho Privado)

    Con respecto a los usos y costumbres,  que son tan importantes en materia contractual,  marca una diferencia con el anterior regimen,  establece que puede someterse a la  usos costumbre o practicas ( inclusión del nuevo código) ya sea por las leyes o por los interesados ,  pero siempre que no contraríen las leyes es decir:

    Hay 3 tipos de costumbres

    Costumbre según legen  “la misma ley  remite a ella”

    Costumbre Preter lagunas  se acude a la costumbre

    Y  Costumbre  Conta legen   se contrapone a la ley

    En el código de Vélez  se acepta la costumbre “según leguen” es decir siempre y cuando la misma ley diga que se hace según usos y costumbres,   el Código de comercio  era mas  amplio y aceptaba el “preter legem”  es decir cuando allá lagunas legales puede remitirse a los usos y costumbres y hasta en algunos casos especiales Contra leguen .  El nuevo Código Civil y comercial elimina esta posibilidad,  solo se podrán establecer según usos y costumbres siempre que no contraríe la ley.  Además se saca a los usos y costumbres como carácter interpretativo del contrato por los jueces.- Es decir los usos y costumbres no vana suplir lo que no se puso en el contrato,  cuestión sumamente importante.-

    Por ejemplo es muy usual establecer en el boleto de compraventa que la escritura se abonara según “usos y costumbres notariales”

    Hay que entender la idea que  no existe mas el código civil y el código comercial   , “No existen más los contratos civiles” y y “los contratos comerciales”,  y la idea del concepto de acto de comercio,  es decir DESAPARECE,    la diferencia entre contratos civiles y comerciales: van a

    ser simplemente contratos.-  El nuevo código unifica ambos por ello hay que ver la diferencias que existían no solo en en régimen de Velez sino en el código de comercio.

    PROTECCION DE LA PARTE MAS DEBIL.- PREVENCION DEL DAÑO.-

    Ademas en el titulo preliminar   (amplia no solo a los negocios juridico  sino a todos los derechos, )  el abuso de derecho  que estaba en el codigo anterior y agrega  abudo de posición dominante y    el fraude a la ley,   en miras de proteger a la parte mas debil ,  de acuerdo a el nuevo paradigma del codigo,  y según el Art 10  juez  puede ordenar la tutela preventiva  para abuso de derecho o situación juridica abusiva. Antes si no habia daño no habia accion,  hoy esta en miras proteger, prevenir el daño.  (ACCION PREVENTIVA)

    EL paradigma del viejo código era patrimonialista,   es por eso que se  hacia el eje  sobre el Hombre capaz,  hombre propietario,  y regia las cuestiones principalmente que versaban sobre su patrimonio,  se perdía de visa a la persona. Hoy es diferente la perspectiva, esta el  Hombre consumidor,  Hombre paciente, el  Hombre debil del contrato ,   diferente a la posición del codigo viejo donde eran dos iguales ,   Contiene normas relativas y para proteger  a la partes debiles ( (consumidor ,  Paciente )  Establece  los contratos de adhesión  que son aquellos redactados por las empresas y que el consumidor para adquirir el bien debe si o si ,  si es que quiere contratar adherirse sin chistar.

    Ahora se clasifican los contratos en:

    ORDINARIOS: Autonomía de la voluntad,  igualdad de condiciones.

    DE CONSUMO: No están en igualdad de condiciones,   una parte fuerte y otro débil consumidor o adherente.

    ADHESION: Una parte redactó todo y la otra solo pudo adherir,  sean o no sean consumidores,  no pudieron negociar las clausulas del contrato.-

    No importa quién  contrate,  puede un comerciante también se la parte débil contratando con otro comerciante,  y existir un contrato de adhesión. Regulación de las clausulas abusivas,  clausulas que se tienen por no convenidas.  Cada clasificación va a tener normas de interpretación  diferentes,  así en un contrato por adhesión una clausula obscura debe interpretarse en lo mas favorable al adherente.-

    Todo ello impacta profundamente en todos los contratos  y asi en en los boletos de compraventa,  mas aun cuando haya  2 partes que no estan en igualdad de condiciones.  Por ejemplo frente a 2 partes un comprador y un vendedor que ambos no son comerciantes , no se dedican a comprar y vender inmuebles,   estariamos en un contrato ordinario,   pero que pasaria si uno de ellos es Constructor?   Si  quien compra es constructor?   Y el vendedor es un simple civil  entonces va a proteger la regulación juridica al  vendedor  que pudo  hacer abuso de su posición el constructor .

    Este codigo Amplia la Antijuridicidad,   es protector de la parte mas debilo en el codigo de velez,  “lo que se opone a la ley o a los contratos” es valido  ahora se introduce en el titulo preliminar la idea  del acto al fraude a la ley  a el abuso de derecho  del codigo de velez

    Es un concepto de Antijuricidad sofisticada  “Acto en fraude a la Ley”    tratar de sortear la aplicación de normas imperativas   ,    con artimañas legales. Por ejemplo en el ambito del derecho laboral ,  en tipico acto de fraude  en fraude a la ley , es  camuflar una relacion laboral con el montaje de un derecho societario,  Locaciones urbanas recurrir a un comodato,  la parte procura eludir normas imperativas contruyendo una relacion de cobertura  distorsionando la causa fin del derecho .-Otros de los tipicos actos de fraude a la ley en materia de Locaciones es al no querer declarar todo el contrato por cuestiones fiscales  hacer un contrato de locacion y un contrato de mutuo, cuestion que termina perjudicandose el locatario al firmar pagares que no estan sujetos al contrato de locacion .

     

    Si bien la ley de defensa del consumidor protegía a los compradores de unidades propiedades inmuebles nuevos,  frente al constructor,  siendo responsable todos los que interceden en la cadena de producción,  teniendo obligación de seguridad y garantía,  asimilándolo a como si fuese simplemente un producto,  mas aun con el nuevo Código Civil y la nueva clasificación de los contratos en miras a proteger al consumidor.

    PROTECCION A LOS COMPRADORES DE UNIDADES FUNCIONALES EN POZO.-

    Es que con los mismos objetivos  se deroga la ley de pre horizontalidad y se lo obliga al vendedor- constructor  antes de comenzar a enajenar unidades (en pozo, por ejemplo), de contratar un seguro a favor del adquirente que cubra los perjuicios que podría causar al comprador la circunstancia de que no se cumpla con la obra y con su boleto de compraventa. Si no cumple no le puede pedir el remanente de la deuda al comprador.-  ello es importantísimo  principalmente a la hora de asesorar a los constructores y vendedores de unidades nuevas ,  ya que la penalidad es muy fuerte,  imagínense  que si le faltaba pagar un saldo del 40%  queda sin posibilidad de  exigirlo.

     

    VA A SER MAS FACIL  INVALIDAR UN  NEGOCIO  (BOLETO DE COMPRAVENTA,  CONTRATO DE LOCACION)  POR LA PARTE MAS DEBIL?        

    Otro de los temáticas importantes es frente a un negocio jurídico  un boleto  de compraventa por ejemplo  ,  se podria tratar de dejarlo sin efecto  frente a un Vicio de la voluntad . En el codigo de Velez estaba la posibilidad   de dar de baja un negocio por del  error excusable  en tanto y cuanto podia justificar que tenia razon para errar    (ART929

    Error reconocible   se tiene en cuenta la de la otra parte  la del cocontrayente   ,  profesionales,  obligación de dar mas información para que no se produzcan daños.  Informacion para prevenir los daños.-

     

    ¿Cómo SE TRASFIEREN LOS INMUEBLES?  Sustancialmente se reitera lo que ya estaba regulado en el Código Civil actualmente vigente,   Es decir, la adquisición del derecho real en nuestro país se cumplimenta con dos requisitos: título suficiente y modo suficiente (TRADICCION) ; mientras que su transmisión en materia inmobiliaria, requiere además de la inscripción registral como elemento perfeccionador del dominio. En el caso de inmuebles el titulo suficiente es la escritura publica y el modo es la típica entrega del la cosa (tradiccion)

     

    ARTICULO 750.- Tradición. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario.( nuevo Codigo)

     

    Artículo 577.

    Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.( (codigo de velez)

     

    El boleto ,  es la forma de obligarse a esa  trasferencia del inmueble  por titulo y modo antes expuesto.

     

    CAMBIO FUNDAMENTAL MONEDA EXTRANJERA NO ES MAS DE CURSO LEGAL.-  

     

    El mas notorio  y controversial son las concernientes a las obligaciones de dar moneda extranjera,  ya que la mayoría de las operaciones inmobiliarias se realizan en dólares ,  y el cambio en este punto es fundamental,  maxime para la redacción para los boletos de compraventa,  a tal punto que muchos  ya recomiendan no firmar boleto de compraventa ,

    Hablando con un escribano amigo del tema,  recomienda   realizar solo una seña en dólares ,  y si no quiere traer los dólares en la firma de la escritura,  que se arreglen por juzgado como recuperarla seña, será para tanto?

    Vemos un poco el tema en profundidad:

    El art. 765 NCCC establece que la obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación.

     

    Es decir  EL DEUDOR sabe  cuanto  DEBE PAGAR:  X EJEMPLO debe  10.000 pesos  por que asi lo determina el contrato o porque surge de un simple calculo aritmetico

     

    Distinto es si lo que se debe es un valor cuantificable en dinero. Por ejemplo, lo que valga determinada  computadora el 6 de octubre del 2015,  es una  “obligación de valor”. Una vez que el valor es cuantificado en dinero se aplican las disposiciones relativas a las obligaciones de dar dinero.

     

    OBLIGACIONES DE DAR MONEDA EXTRANJERA

    En cambio, el Nuevo CCyC vuelve al criterio originario establecido en el Código Civil de la Nación anterior a la Ley de Convertibilidad, considerando a las obligaciones en moneda extranjera como “obligaciones de dar cantidades de cosas”,

     

    Veamos el NCCC y el Código Civil, en su versión actual:

     

    ARTICULO 765.- Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.

     

    Codigo de Velez:   ARTICULO 766.- Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada.

     

    Art. 617. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero.

    (Artículo sustituido por art. 11. de la Ley N° 23.928 B.O. 28/3/1991.)

    Art. 619. Si la obligación del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento.

    (Artículo sustituido por art. 11 de la Ley N° 23.928 B.O. 28/3/1991.)

     

    En definitiva, la modificación es sustancial:

    En el Código Civil,   después de la ley de convertibilidad,  el que debe  10.000 dólares estadounidenses solo cumple entregando 10.000 dólares estadounidenses.

    En el NCCC, el que debe  10.000 dólares estadounidenses ,  al ser considerado  como obligaciones de dar cantidades de cosas”, cumple entregando 10.000 dólares estadounidenses o el equivalente en moneda de curso legal.

    En este último caso, ¿A qué tipo de cambio? El NCCC no lo dice, lo que supone un problema, en caso de haber multiplicidad de tipos de cambio.

     

    Pero el NCCC no regula sobre las llamadas “obligaciones de cantidad” El problema se suscita ante el caso de incumplimiento. Ahora tenemos las llamadas “Obligaciones de género”, es decir, las que recaen sobre cosas determinadas sólo por su especie y cantidad (art. 762 NCCC).

    ¿Es la obligación de dar moneda extranjera una obligación de genero particular, en el sentido de que en ella el deudor puede liberarse entregando el equivalente en moneda de curso legal? Si la respuesta es positiva, por analogía con lo que se dispone en el art. 762, entendemos que el deudor, si opta por entregar el equivalente en moneda de curso legal, debe utilizar un tipo de cambio “promedio” (“La elección debe recaer sobre cosa de calidad media”, dice el 762). Es decir, si existe multiplicidad de tipos de cambio, el acreedor no puede exigir el más favorable, ni el deudor se libera utilizando el que lo beneficie más a él.

     

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  • Decreto 320/2020 – PAGAR LOS ALQUILERES ?

    Decreto 320/2020 – PAGAR LOS ALQUILERES ?

    BOLETÍN OFICIAL 31 DE MARZO DEL 2020: 

    El decreto 320/20 en su articulo 7, otorga herramientas que pueden ser  utilizadas para quienes “no pueden” abonar los alquileres:

    ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO:

    Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

    d

     

     

     

     

     

    Es decir que no solo no se puede aumentar los mismos por 6 meses, sino que en el caso de imposibilidad de pago pueden financiarse, en 3 o 6 cuotas. Mas haya de lo expuesto,  no es así para quienes si pueden abonarlos , quienes tienen ingresos deben seguir abonando los alquileres. 

    Lamentablemente estamos en la Argentina,  sabemos que a veces los que no lo necesitan lo utilizan para su provecho. Actuando en perjuicio de quienes realmente lo necesitan y honradamente no pueden pagar los mismos, generando conflictividades. El otro inconveniente es que al final de diciembre,  habrá muchos inquilinos,  que al no poder pagar los alquileres entrantes y pasados deban dejar las propiedades. 

    RENEGOCIACIÓN DE ALQUILERES- TEORÍA DEL ESFUERZO COMPARTIDO-CONTINUIDAD DEL CONTRATO- TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN

    Desde el estudio creemos que la mejor forma en estos casos es llegar a un acuerdo sobre el nuevo monto del alquiler al fin de que el inquilino no aumente su deuda y que el locador no se le corte absolutamente el ingreso. Es decir que nuevo precio es conveniente para las partes sin dejar de pagar , y sin aumentar las deudas. 

    TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN- CONTINUIDAD DEL CONTRATO-

    El nuevo código civil y comercial prioriza la continuación del contrato, y no la muerte o finalización  del mismos.

    El coronavirus es asimismo un caso típico de la TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN receptada en el nuevo código, siendo un caso fortuito de imposible previsión

     

    OTRO DE LOS ARTÍCULOS MÁS IMPORTANTES ES LA SUSPENSIÓN DE DESALOJOS. 

    Es importante señalar que se suspenden los desalojos por la CAUSA falta de pago, y no por otros motivos establecidos en la ley y el contrato como por dar ejemplos utilizarlo para otro FIN, realizar modificaciones en el inmueble, no cumplir con el reglamento de copropiedad, sublocarlo.

    ARTÍCULO 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Suspéndase, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sub locataria, si hubiere

    CONGELAMIENTO DE ALQUILERES. 

    Las preguntas que nos llegan al estudio son?  puedo dejar de pagar los aumentos venideros?  el alquiler no se mueve mas? el propietario no me va a poder cobrar mas los aumentos?

    La respuesta esta regida por los artículos 4 y 6 de dicho decreto, los aumentos se suspenden  SE CONGELAN hasta el 30 de septiembre ,  pero lo acumulado después DEBERÁ ABONARSE en maximo 6 cuotas , pero no computara intereses.

    ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.

    La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.

    Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.


    ARTÍCULO 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

    No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

    Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

     

    ABOGADOS CORONAVIRUS ESPECIALISTAS EN DERECHO INMOBILIARIO

    Hace mas de 12 años que asesoramos en zona oeste cuestiones relacionadas con inmuebles , buscando siempre el mejor acuerdo entre las partes.- 

     

     

  • CORONAVIRUS- DECRETO 320/2020 ARGENTINA ALQUILERES? LOCADORES Y LOCATARIOS CONTRATOS DE ALQUILER COMERCIAL Y CONTRATOS DE VIVIENDA QUE VA A SUCEDER CON EL COVID-19?

    CORONAVIRUS- DECRETO 320/2020 ARGENTINA ALQUILERES? LOCADORES Y LOCATARIOS CONTRATOS DE ALQUILER COMERCIAL Y CONTRATOS DE VIVIENDA QUE VA A SUCEDER CON EL COVID-19?

    La emergencia sanitaria mundial va a implicar grandes desafios, màxime cuando termine esta cuarentena por la que estamos viviendo. Desde el àmbito inmobiliario estas son las medidas tomadas por el gobierno nacional , esperemos que den resultado y no sea un aprovechamiento de la situaciòn para algunos vivos.

    EMERGENCIA PÚBLICA

    Decreto 320/2020

    DECNU-2020-320-APN-PTE – Alquileres.

    Ciudad de Buenos Aires, 29/03/2020

    VISTO el Expediente N° EX-2020-19378540-APN-DSGA#SLYT, los Decretos N° 260 del 12 de marzo de 2020 y su modificatorio, N° 297 del 19 de marzo de 2020, y

    CONSIDERANDO:

    Que con fecha 11 de marzo de 2020, la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD (OMS) declaró el brote del nuevo coronavirus como una pandemia, luego de que el número de personas infectadas por COVID-19 a nivel global llegara a 118.554 y el número de muertes a 4.281, afectando hasta ese momento a 110 países.

    Que por el Decreto N° 260 del 12 de marzo de 2020 se amplió en nuestro país la emergencia pública en materia sanitaria establecida por la Ley N° 27.541, por el plazo de UN (1) año, en virtud de la pandemia declarada.

    Que, según informara la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD (OMS) con fecha 26 de marzo de 2020, se ha constatado la propagación de casos de COVID-19 a nivel global llegando a un total de 522.746 personas infectadas, 23.628 fallecidas y afectando a más de 158 países de diferentes continentes.

    Que, en virtud de la situación epidemiológica y con el fin de proteger la salud pública, obligación indelegable del Estado, se estableció por el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 297/20, para todas las personas que habitan en el país o se encuentren en él, la obligación de permanecer en “aislamiento social, preventivo y obligatorio”, desde el día 20 de marzo hasta el día 31 de marzo del año en curso inclusive, pudiéndose prorrogar ese plazo por el tiempo que se considere necesario en atención a la evolución de la epidemia.

    Que también se estableció la prohibición de desplazarse por rutas, vías y espacios públicos, con el fin de prevenir la circulación y el contagio del COVID-19 y, esta situación, en el marco del aislamiento social, preventivo y obligatorio dispuesto, sin dudas significará una merma en la situación económica general y también en las economías familiares.

    Que nos encontramos ante una emergencia sanitaria que obliga al gobierno a adoptar medidas y decisiones con el objetivo de velar por la salud pública, pero, también, para paliar los efectos de las medidas restrictivas dispuestas, que afectarán el consumo, la producción, la prestación de servicios y la actividad comercial, entre otros muchos efectos. Esta situación exige extremar esfuerzos para enfrentar no solo la emergencia sanitaria, sino también la problemática económica y social. En efecto, el Estado debe hacerse presente para que los y las habitantes de nuestro país puedan desarrollar sus vidas sin verse privados de derechos elementales, como el derecho a la salud, pero sin descuidar otros, como el derecho a la vivienda.

    Que la emergencia antes aludida, con sus consecuencias económicas, torna de muy difícil cumplimiento, para una importante cantidad de locatarios y locatarias, hacer frente a sus obligaciones en los términos estipulados en los contratos, redactados para una situación muy distinta a la actual, en la que la epidemia producida por el coronavirus ha modificado la cotidianeidad, los ingresos y las previsiones de los y las habitantes del país.

    Que, además, muchos trabajadores y trabajadoras, comerciantes, profesionales, industriales y pequeños y medianos empresarios, ven afectados fuertemente sus ingresos por la merma de la actividad económica, lo que origina una reducción en los mismos, con la consecuente dificultad que ello genera para afrontar todas sus obligaciones en forma íntegra y para disponer lo necesario para costear su alimentación, su salud y su vivienda.

    Que, en este contexto, se dificulta para gran cantidad de locatarios y locatarias dar cabal cumplimiento a diversas obligaciones de los contratos celebrados, en particular a las cláusulas que se refieren a la obligación de pago del precio de la locación.

    Que, ante estas situaciones, muchos locatarios y locatarias, en el marco de esta coyuntura, pueden incurrir en incumplimientos contractuales, y ello, a su vez, puede desembocar, finalmente, en el desalojo de la vivienda en la cual residen. Ello agravaría aún más la compleja situación que atraviesan y las condiciones sociales imperantes.

    Que, asimismo, la obligación de cumplir con las medidas de aislamiento social, preventivo y obligatorio, dificulta aún más la posibilidad de buscar y hallar una nueva vivienda.

    Que el resguardo jurídico al derecho a la vivienda está amparado por diversas normas contenidas en los Tratados de Derechos Humanos ratificados por nuestro país, con el alcance que les otorga el artículo 75 inciso 22 de nuestra CONSTITUCIÓN NACIONAL, como así también en la recepción que de tal derecho realiza su artículo 14 bis.

    Que, en este sentido, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales establece en su artículo 11, párrafo primero, que: “Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento”.

    Que el decreto de necesidad y urgencia que se dicta es una medida transitoria que se encuentra enmarcada en la emergencia declarada en los decretos mencionados al inicio.

    Que las disposiciones del presente decreto tienen como finalidad proteger el interés público, y los medios empleados son justos y razonables como reglamentación de los derechos constitucionales (CSJN, “Avico c. De la Pesa”, Fallos 172:21).

    Que, asimismo, la CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA NACIÓN ha reconocido la constitucionalidad de las leyes que suspenden temporaria y razonablemente los efectos de los contratos como los de las sentencias firmes, siempre que no se altere la sustancia de unos y otras (CSJN Fallos 243:467), con el fin de proteger el interés público en presencia de desastres o graves perturbaciones de carácter físico, económico o de otra índole (CSJN Fallos 238:76). En estos casos, el gobierno está facultado para sancionar las leyes que considere conveniente, con el límite que tal legislación sea razonable, y no desconozca las garantías o las restricciones que impone la Constitución. No debe darse a las limitaciones constitucionales una extensión que trabe el ejercicio eficaz de los poderes del Estado (CSJN Fallos 171:79) toda vez que acontecimientos extraordinarios justifican remedios extraordinarios (CSJN Fallos 238:76).

    Que las medidas adoptadas por el presente decreto son razonables, proporcionadas con relación a la amenaza existente, y destinadas a paliar una situación social afectada por la epidemia, para evitar que se agrave y provoque un mayor deterioro en la salud de la población y en la situación social.

    Que, en este contexto, se implementan decisiones necesarias y urgentes, de manera temporaria y razonable, con el objeto de contener una grave situación de emergencia social que puede llevar a que una parte de la población se vea privada del derecho a la vivienda.

    Que la norma que se dicta establece criterios objetivos para su aplicación.

    Que, en el marco de la emergencia aludida, se dispone en el artículo 2°, la suspensión temporaria, hasta el 30 de septiembre del año en curso, de los desalojos de los inmuebles detallados con claridad en el artículo 9°. También se dispone, en forma temporaria, la prórroga de la vigencia de los contratos de locación hasta la misma fecha, con acuerdo de la parte locataria.

    Que, en el artículo 4°, se dispone temporariamente, hasta el 30 de septiembre próximo, el congelamiento del precio de las locaciones respecto de los mismos inmuebles aludidos anteriormente, debiéndose abonar, durante ese período, el canon locativo correspondiente al mes de marzo próximo pasado.

    Que en el artículo 6° se establece una forma de pago en cuotas para abonar la diferencia entre el precio pactado en el contrato y el que resulte de la aplicación del presente decreto, y también un mecanismo para el pago de las deudas que pudieren originarse hasta el 30 de septiembre, por falta de pago, pago parcial o pago fuera de plazo.

    Que, en el marco de la emergencia, también se contempla la situación de la parte locadora en estado de vulnerabilidad, que necesita del cobro del canon locativo para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario conviviente, extremo que deberá ser probado en debida forma.

    Que, en este orden de ideas, y con el fin de evitar dispendios jurisdiccionales, se contempla la mediación obligatoria previa al proceso judicial, para las controversias que pudiere suscitar la aplicación del presente decreto.

    Que la evolución de la situación epidemiológica y la grave situación social imperante exigen que se adopten medidas rápidas, eficaces y urgentes, por lo que deviene imposible seguir los trámites ordinarios para la sanción de las leyes.

    Que la Ley N° 26.122 regula el trámite y los alcances de la intervención del HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN respecto de los Decretos de Necesidad y Urgencia dictados por el PODER EJECUTIVO NACIONAL, en virtud de lo dispuesto por el artículo 99 inciso 3 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.

    Que la citada ley determina que la COMISIÓN BICAMERAL PERMANENTE tiene competencia para pronunciarse respecto de la validez o invalidez de los Decretos de Necesidad y Urgencia, así como para elevar el dictamen al plenario de cada Cámara para su expreso tratamiento, en el plazo de DIEZ (10) días hábiles.

    Que el artículo 22 de la Ley N° 26.122 dispone que las Cámaras se pronuncien mediante sendas resoluciones, y que el rechazo o aprobación de los decretos deberá ser expreso conforme lo establecido en el artículo 82 de la Carta Magna.

    Que ha tomado intervención el servicio jurídico pertinente.

    Que la presente medida se dicta en uso de las atribuciones conferidas por el artículo 99, incisos 1 y 3 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.

    Por ello,

    EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN ARGENTINA EN ACUERDO GENERAL DE MINISTROS

    DECRETA:

    ARTÍCULO 1°.- MARCO DE EMERGENCIA: El presente decreto se dicta en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, lo dispuesto por el Decreto N° 297/20 y sus normas complementarias.

    ARTÍCULO 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Suspéndese, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.

    Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.

    Hasta el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.

    ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.

    La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación.

    La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.

    En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

    ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.

    La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.

    Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.

    ARTÍCULO 5°.- SUBSISTENCIA DE FIANZA: No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.

    ARTÍCULO 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

    No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

    Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

    ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

    Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

    Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación.

    ARTÍCULO 8°.- BANCARIZACIÓN: La parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.

    ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:

    1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

    2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

    3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

    4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

    5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

    6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

    7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

    8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

    ARTÍCULO 10.- EXCEPCIÓN – VULNERABILIDAD DEL LOCADOR: Quedan excluidos de lo dispuesto en el artículo 4° del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.

    ARTÍCULO 11.- EXCLUSIÓN: Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

    ARTÍCULO 12.- MEDIACIÓN OBLIGATORIA: Suspéndese por el plazo de UN (1) año, a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto.

    Invítase a las Provincias y a la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto.

    ARTÍCULO 13.- Facúltase al PODER EJECUTIVO NACIONAL a prorrogar los plazos previstos en el presente decreto.

    ARTÍCULO 14.- El presente decreto es de orden público.

    ARTÍCULO 15.- La presente medida entrará en vigencia a partir de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL.

    ARTÍCULO 16.- Dése cuenta a la Comisión Bicameral Permanente del HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN.

    ARTÍCULO 17.- Comuníquese, publíquese, dése a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese. FERNÁNDEZ – Santiago Andrés Cafiero – Eduardo Enrique de Pedro – Felipe Carlos Solá – Agustin Oscar Rossi – Martín Guzmán – Matías Sebastián Kulfas – Luis Eugenio Basterra – Mario Andrés Meoni – Gabriel Nicolás Katopodis – Marcela Miriam Losardo – Sabina Andrea Frederic – Ginés Mario González García – Daniel Fernando Arroyo – Elizabeth Gómez Alcorta – Nicolás A. Trotta – Roberto Carlos Salvarezza – Tristán Bauer – Claudio Omar Moroni – Juan Cabandie – Matías Lammens – María Eugenia Bielsa

    e. 29/03/2020 N° 16159/20 v. 29/03/2020

    Fecha de publicación 29/03/2020


  • si no pagas el alquiler te pueden echar?

    si no pagas el alquiler te pueden echar?

    no me abonan el alquiler? que Hacer? Argentina .Cierre de Locales Comerciales y falta de pago. Crisis Económica. Que hacen los propietarios e Inquilinos. Locaciones Comerciales y Urbanas.

    Con el dolar por las nubes,  inflación,  caída del PBI, del crecimiento económico, con aumento de la presión tarifaría y de combustibles se reduce los salarios reales ( quien no es despedido)  que se traslada directamente a menos  consumo, y así el cierre de pequeños comerciantes, como así  o falta de pago de los alquileres urbanos y comerciales . La cosa de vuelve mas compleja en el caso de contratos de locación de vivienda, ya que muchas veces no tienen donde ir. Ahora a toda esta problemática le sumamos el problema del coronavirus.

    Que pasa si el inquilino no paga?  

    Hay que intimar vía carta documento al pago del alquiler bajo apercibimientos legales. Ya sea locaciones urbanas o comerciales  se rigen en ese materia por el mismo punto, si no abonan deben dejar el inmueble.

    En el mismo contrato donde se fija el plazo, se fija que no podrá dejar de pagar por mas de dos meses, dado esto, quedara rescindido, es decir, terminado el contrato y el inquilino deberá desalojarlo. problema que también surge al no ocurrir, instalarse este allí por un tiempo gratuitamente, mientras que el locador deberá iniciar un juicio para lo cual deberá invertir tiempo, plata y desventuras.

    Ahora con el nuevo decreto 320/2020 no se puede intimar a abonar al Locatario?

    Si se puede intimar a abonar el alquiler,  el inquilino que no tenga ingresos solamente puede argumentar no abonar por falta de ingresos debido al coronavirus. Hay que tener en cuenta que si contesta la carta documento argumentando en dicho decreto y su falta de ingresos si es falso puede ser acusado de tentativa de estafa

    MODIFICACIÓN: CON EL DECRETO PRESIDENCIAL QUEDAN SUSPENDIDOS LOS DESALOJOS LEER ESTE ARTICULO  DECRETO 320/2020

     

    RESCISIÓN POR MUTUO ACUERDO LOCACIONES

    Desde el estudio abogamos por la negociación antes de llegar a judicializar las situaciones. Generalmente con la intermediación de un letrado se llega a un acuerdo.

    Es importante saber que se deben firmar la documentación respectiva para rescindir el contrato de locación comercial o urbana. En caso de que este vencido hacer el respectiva acta de entrega de llaves.

    Que se abonen las deudas de servicios e impuestos y que quede en inmueble en las mismas condiciones que fue entregado.

    RENEGOCIACIÓN DE ALQUILERES COMERCIALES Y DE VIVIENDA

    Frente a la crisis que enfrentamos por el coronavirus , es importante establecer el esfuerzo compartido, renegociar los alquileres : Lo explicamos en el siguiente articulo

    Decreto 320/2020 – PAGAR LOS ALQUILERES ?

     

     

    Los Contratos de Locaciones Urbanas y Comerciales

    Mas que nunca hay  que extremar los cuidados y pedidos de garantías en esta nueva etapa que esta viviendo el país.  Desde el estudio nos ocupamos de que los garantes y garantías sean reales, como de hacer un contrato que proteja sus derechos.