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Categoría: Defensa del Consumidor

  • codigo civil y comercial unificado Como afecto en  la transferencia de bienes inmuebles? PROTECCION DE LA PARTE MAS DEBIL.- PREVENCION DEL DAÑO. compradores en pozo

    codigo civil y comercial unificado Como afecto en  la transferencia de bienes inmuebles? PROTECCION DE LA PARTE MAS DEBIL.- PREVENCION DEL DAÑO. compradores en pozo

    Como afecto en  la transferencia de bienes inmuebles?

    Cuando hablamos de trasmisión de bienes muebles o inmuebles se utilizan diferentes contratos para hacerlo,  si es un bien mueble será un simple boleto de compraventa de cosa mueble,  que va a quedar perfeccionado  ese dominio sobre la cosa con la entrega de la posesión por parte del vendedor,  si es un bien inmueble además de la entrega de la posesión es necesario hacer la operación por escritura publica y registrar dicha trasmisión en el registro de la propiedad para hacerlo oponible a terceros. Ahora generalmente para poder concretar la operación,  y por la complejidad del negocio, es necesario hacer un compromiso ente partes donde se obligan a escriturar,  es decir realizar un boleto de compraventa,  allí estamos en la esfera  de los  derechos personales y no ya de derechos reales.

    Es por ello que debemos notar las diferencias en materia de derechos personales y contratos  especialmente en las operaciones y contratos tipicos para obligarse a trasferir un inmueble  es decir el boleto de compraventa ( Luego en otro capitulo hablaremos de señas y reservas)

    Entonces,  como afecta el nuevo Codigo a los derechos personales  ,  especialmente a los contratos ,  y para ser mas especifico al boleto de compraventa?

    Primero habria que evaluar el impacto general del codigo sobre los contratos ,  para luego adentrarnos mas en las modificaciones en las modificaciones especificas que inciden directamente a la hora de la trasmisión de inmuebles,   como ser los cambios en el derecho de Familia ( en materia de uniones convivenciales y el asentimiento conyugal)  y en la sucesiones cambios en la legitima

    Es importante entender que cuando se redacta un contrato, (mas allá de la autonomía de las partes  y que la misma es ley entre partes)   como ejemplo un boleto de compraventa de inmueble., este debe someterse a derecho ,  es decir debe ser redactado segun  el nuevo   ordenamiento jurídicoreserva de compra ad referendum

     

    Las fuentes del derecho  están determinadas claramente en  el art 1  :  ARTICULO 1°.- Fuentes y aplicación. Los casos que este Código rige deben ser resueltos según las leyes que resulten aplicables, conforme con la Constitución Nacional y los tratados de derechos humanos en los que la República sea parte. A tal efecto, se tendrá en cuenta la finalidad de la norma. Los usos, prácticas y costumbres son vinculantes cuando las leyes o los interesados se refieren a ellos o en situaciones no regladas legalmente, siempre que no sean contrarios a derecho.

    Determina que la primera fuente e indispensable aun superior al propio código para regir  todos los derechos y por supuesto los derechos personales entre las partes es la constitución nacional y los tratados internacionales de derechos humanos.  Renuncia a la pretensión como lo dijimos en la parte introductoria de ser el código la regla madre de los derechos privados,  (el principio de constitucionalización del derecho Privado)

    Con respecto a los usos y costumbres,  que son tan importantes en materia contractual,  marca una diferencia con el anterior regimen,  establece que puede someterse a la  usos costumbre o practicas ( inclusión del nuevo código) ya sea por las leyes o por los interesados ,  pero siempre que no contraríen las leyes es decir:

    Hay 3 tipos de costumbres

    Costumbre según legen  “la misma ley  remite a ella”

    Costumbre Preter lagunas  se acude a la costumbre

    Y  Costumbre  Conta legen   se contrapone a la ley

    En el código de Vélez  se acepta la costumbre “según leguen” es decir siempre y cuando la misma ley diga que se hace según usos y costumbres,   el Código de comercio  era mas  amplio y aceptaba el “preter legem”  es decir cuando allá lagunas legales puede remitirse a los usos y costumbres y hasta en algunos casos especiales Contra leguen .  El nuevo Código Civil y comercial elimina esta posibilidad,  solo se podrán establecer según usos y costumbres siempre que no contraríe la ley.  Además se saca a los usos y costumbres como carácter interpretativo del contrato por los jueces.- Es decir los usos y costumbres no vana suplir lo que no se puso en el contrato,  cuestión sumamente importante.-

    Por ejemplo es muy usual establecer en el boleto de compraventa que la escritura se abonara según “usos y costumbres notariales”

    Hay que entender la idea que  no existe mas el código civil y el código comercial   , “No existen más los contratos civiles” y y “los contratos comerciales”,  y la idea del concepto de acto de comercio,  es decir DESAPARECE,    la diferencia entre contratos civiles y comerciales: van a

    ser simplemente contratos.-  El nuevo código unifica ambos por ello hay que ver la diferencias que existían no solo en en régimen de Velez sino en el código de comercio.

    PROTECCION DE LA PARTE MAS DEBIL.- PREVENCION DEL DAÑO.-

    Ademas en el titulo preliminar   (amplia no solo a los negocios juridico  sino a todos los derechos, )  el abuso de derecho  que estaba en el codigo anterior y agrega  abudo de posición dominante y    el fraude a la ley,   en miras de proteger a la parte mas debil ,  de acuerdo a el nuevo paradigma del codigo,  y según el Art 10  juez  puede ordenar la tutela preventiva  para abuso de derecho o situación juridica abusiva. Antes si no habia daño no habia accion,  hoy esta en miras proteger, prevenir el daño.  (ACCION PREVENTIVA)

    EL paradigma del viejo código era patrimonialista,   es por eso que se  hacia el eje  sobre el Hombre capaz,  hombre propietario,  y regia las cuestiones principalmente que versaban sobre su patrimonio,  se perdía de visa a la persona. Hoy es diferente la perspectiva, esta el  Hombre consumidor,  Hombre paciente, el  Hombre debil del contrato ,   diferente a la posición del codigo viejo donde eran dos iguales ,   Contiene normas relativas y para proteger  a la partes debiles ( (consumidor ,  Paciente )  Establece  los contratos de adhesión  que son aquellos redactados por las empresas y que el consumidor para adquirir el bien debe si o si ,  si es que quiere contratar adherirse sin chistar.

    Ahora se clasifican los contratos en:

    ORDINARIOS: Autonomía de la voluntad,  igualdad de condiciones.

    DE CONSUMO: No están en igualdad de condiciones,   una parte fuerte y otro débil consumidor o adherente.

    ADHESION: Una parte redactó todo y la otra solo pudo adherir,  sean o no sean consumidores,  no pudieron negociar las clausulas del contrato.-

    No importa quién  contrate,  puede un comerciante también se la parte débil contratando con otro comerciante,  y existir un contrato de adhesión. Regulación de las clausulas abusivas,  clausulas que se tienen por no convenidas.  Cada clasificación va a tener normas de interpretación  diferentes,  así en un contrato por adhesión una clausula obscura debe interpretarse en lo mas favorable al adherente.-

    Todo ello impacta profundamente en todos los contratos  y asi en en los boletos de compraventa,  mas aun cuando haya  2 partes que no estan en igualdad de condiciones.  Por ejemplo frente a 2 partes un comprador y un vendedor que ambos no son comerciantes , no se dedican a comprar y vender inmuebles,   estariamos en un contrato ordinario,   pero que pasaria si uno de ellos es Constructor?   Si  quien compra es constructor?   Y el vendedor es un simple civil  entonces va a proteger la regulación juridica al  vendedor  que pudo  hacer abuso de su posición el constructor .

    Este codigo Amplia la Antijuridicidad,   es protector de la parte mas debilo en el codigo de velez,  “lo que se opone a la ley o a los contratos” es valido  ahora se introduce en el titulo preliminar la idea  del acto al fraude a la ley  a el abuso de derecho  del codigo de velez

    Es un concepto de Antijuricidad sofisticada  “Acto en fraude a la Ley”    tratar de sortear la aplicación de normas imperativas   ,    con artimañas legales. Por ejemplo en el ambito del derecho laboral ,  en tipico acto de fraude  en fraude a la ley , es  camuflar una relacion laboral con el montaje de un derecho societario,  Locaciones urbanas recurrir a un comodato,  la parte procura eludir normas imperativas contruyendo una relacion de cobertura  distorsionando la causa fin del derecho .-Otros de los tipicos actos de fraude a la ley en materia de Locaciones es al no querer declarar todo el contrato por cuestiones fiscales  hacer un contrato de locacion y un contrato de mutuo, cuestion que termina perjudicandose el locatario al firmar pagares que no estan sujetos al contrato de locacion .

     

    Si bien la ley de defensa del consumidor protegía a los compradores de unidades propiedades inmuebles nuevos,  frente al constructor,  siendo responsable todos los que interceden en la cadena de producción,  teniendo obligación de seguridad y garantía,  asimilándolo a como si fuese simplemente un producto,  mas aun con el nuevo Código Civil y la nueva clasificación de los contratos en miras a proteger al consumidor.

    PROTECCION A LOS COMPRADORES DE UNIDADES FUNCIONALES EN POZO.-

    Es que con los mismos objetivos  se deroga la ley de pre horizontalidad y se lo obliga al vendedor- constructor  antes de comenzar a enajenar unidades (en pozo, por ejemplo), de contratar un seguro a favor del adquirente que cubra los perjuicios que podría causar al comprador la circunstancia de que no se cumpla con la obra y con su boleto de compraventa. Si no cumple no le puede pedir el remanente de la deuda al comprador.-  ello es importantísimo  principalmente a la hora de asesorar a los constructores y vendedores de unidades nuevas ,  ya que la penalidad es muy fuerte,  imagínense  que si le faltaba pagar un saldo del 40%  queda sin posibilidad de  exigirlo.

     

    VA A SER MAS FACIL  INVALIDAR UN  NEGOCIO  (BOLETO DE COMPRAVENTA,  CONTRATO DE LOCACION)  POR LA PARTE MAS DEBIL?        

    Otro de los temáticas importantes es frente a un negocio jurídico  un boleto  de compraventa por ejemplo  ,  se podria tratar de dejarlo sin efecto  frente a un Vicio de la voluntad . En el codigo de Velez estaba la posibilidad   de dar de baja un negocio por del  error excusable  en tanto y cuanto podia justificar que tenia razon para errar    (ART929

    Error reconocible   se tiene en cuenta la de la otra parte  la del cocontrayente   ,  profesionales,  obligación de dar mas información para que no se produzcan daños.  Informacion para prevenir los daños.-

     

    ¿Cómo SE TRASFIEREN LOS INMUEBLES?  Sustancialmente se reitera lo que ya estaba regulado en el Código Civil actualmente vigente,   Es decir, la adquisición del derecho real en nuestro país se cumplimenta con dos requisitos: título suficiente y modo suficiente (TRADICCION) ; mientras que su transmisión en materia inmobiliaria, requiere además de la inscripción registral como elemento perfeccionador del dominio. En el caso de inmuebles el titulo suficiente es la escritura publica y el modo es la típica entrega del la cosa (tradiccion)

     

    ARTICULO 750.- Tradición. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario.( nuevo Codigo)

     

    Artículo 577.

    Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.( (codigo de velez)

     

    El boleto ,  es la forma de obligarse a esa  trasferencia del inmueble  por titulo y modo antes expuesto.

     

    CAMBIO FUNDAMENTAL MONEDA EXTRANJERA NO ES MAS DE CURSO LEGAL.-  

     

    El mas notorio  y controversial son las concernientes a las obligaciones de dar moneda extranjera,  ya que la mayoría de las operaciones inmobiliarias se realizan en dólares ,  y el cambio en este punto es fundamental,  maxime para la redacción para los boletos de compraventa,  a tal punto que muchos  ya recomiendan no firmar boleto de compraventa ,

    Hablando con un escribano amigo del tema,  recomienda   realizar solo una seña en dólares ,  y si no quiere traer los dólares en la firma de la escritura,  que se arreglen por juzgado como recuperarla seña, será para tanto?

    Vemos un poco el tema en profundidad:

    El art. 765 NCCC establece que la obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación.

     

    Es decir  EL DEUDOR sabe  cuanto  DEBE PAGAR:  X EJEMPLO debe  10.000 pesos  por que asi lo determina el contrato o porque surge de un simple calculo aritmetico

     

    Distinto es si lo que se debe es un valor cuantificable en dinero. Por ejemplo, lo que valga determinada  computadora el 6 de octubre del 2015,  es una  “obligación de valor”. Una vez que el valor es cuantificado en dinero se aplican las disposiciones relativas a las obligaciones de dar dinero.

     

    OBLIGACIONES DE DAR MONEDA EXTRANJERA

    En cambio, el Nuevo CCyC vuelve al criterio originario establecido en el Código Civil de la Nación anterior a la Ley de Convertibilidad, considerando a las obligaciones en moneda extranjera como “obligaciones de dar cantidades de cosas”,

     

    Veamos el NCCC y el Código Civil, en su versión actual:

     

    ARTICULO 765.- Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.

     

    Codigo de Velez:   ARTICULO 766.- Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada.

     

    Art. 617. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero.

    (Artículo sustituido por art. 11. de la Ley N° 23.928 B.O. 28/3/1991.)

    Art. 619. Si la obligación del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento.

    (Artículo sustituido por art. 11 de la Ley N° 23.928 B.O. 28/3/1991.)

     

    En definitiva, la modificación es sustancial:

    En el Código Civil,   después de la ley de convertibilidad,  el que debe  10.000 dólares estadounidenses solo cumple entregando 10.000 dólares estadounidenses.

    En el NCCC, el que debe  10.000 dólares estadounidenses ,  al ser considerado  como obligaciones de dar cantidades de cosas”, cumple entregando 10.000 dólares estadounidenses o el equivalente en moneda de curso legal.

    En este último caso, ¿A qué tipo de cambio? El NCCC no lo dice, lo que supone un problema, en caso de haber multiplicidad de tipos de cambio.

     

    Pero el NCCC no regula sobre las llamadas “obligaciones de cantidad” El problema se suscita ante el caso de incumplimiento. Ahora tenemos las llamadas “Obligaciones de género”, es decir, las que recaen sobre cosas determinadas sólo por su especie y cantidad (art. 762 NCCC).

    ¿Es la obligación de dar moneda extranjera una obligación de genero particular, en el sentido de que en ella el deudor puede liberarse entregando el equivalente en moneda de curso legal? Si la respuesta es positiva, por analogía con lo que se dispone en el art. 762, entendemos que el deudor, si opta por entregar el equivalente en moneda de curso legal, debe utilizar un tipo de cambio “promedio” (“La elección debe recaer sobre cosa de calidad media”, dice el 762). Es decir, si existe multiplicidad de tipos de cambio, el acreedor no puede exigir el más favorable, ni el deudor se libera utilizando el que lo beneficie más a él.

     

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  • SECCIÓN DE ACCIDENTES . ¿Quién tiene la culpa en un accidente de tránsito? Pautas para determinar la responsabilidad civil.

     

    ¿Quién tiene la culpa en un accidente de tránsito? Pautas para determinar la responsabilidad civil.

    En este artículo, vamos a analizar algunas de las pautas más importantes para determinar la responsabilidad civil en un accidente de tránsito. Es importante tener en cuenta que estas pautas son generales y que cada caso concreto debe ser analizado en detalle por un abogado especializado.

    Pautas generales

    • Ubicación de los daños: La ubicación de los daños en los vehículos puede ser un indicio importante para determinar quién tiene la culpa. Por ejemplo, si un vehículo tiene daños en la parte delantera y el otro en la parte trasera, es probable que el vehículo con daños delanteros sea el culpable.
    • Prioridad de paso: Las normas de tránsito establecen quién tiene prioridad de paso en diferentes situaciones, como en cruces, rotondas o al salir de un estacionamiento. Si un conductor no respeta la prioridad de paso, es probable que sea el culpable del accidente.
    • Velocidad: Exceder el límite de velocidad es una de las principales causas de accidentes de tránsito. Si un conductor iba a una velocidad excesiva, es probable que sea el culpable del accidente.
    • Conducción negligente: La conducción negligente incluye una serie de comportamientos que pueden poner en riesgo la seguridad vial, como conducir bajo la influencia del alcohol o las drogas, usar el teléfono celular mientras se conduce o no prestar atención a la conducción. Si un conductor se comportaba de manera negligente, es probable que sea el culpable del accidente.

    Determinar la culpa en un accidente de tránsito es una tarea compleja que requiere analizar diversos factores. En este artículo, abordaré algunas de las pautas más importantes para determinar la responsabilidad civil en un siniestro vial, utilizando ejemplos prácticos para ilustrar cada caso.

    Pautas especificas  para determinar la responsabilidad:

    1. Vehículo embestido por sobre vehículo embistente:

      Existe una presunción de culpabilidad sobre el conductor del vehículo embistente, la cual solo puede ser revertida con pruebas que demuestren lo contrario.

      Ejemplo: Un auto choca por detrás a otro que se encontraba detenido en un semáforo. En este caso, la presunción inicial es que el conductor del auto que chocó es el culpable.

    2. Prioridad de paso en esquinas sin semáforo:

      • En arterias de igual jerarquía: La prioridad la tiene el vehículo que circula por la calle de la derecha.

        Excepción: En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la avenida tiene prioridad sobre la calle.

      • En encrucijadas con señales de tránsito: Se debe respetar la señalización existente (semaforos, carteles de pare, ceda el paso, etc.).

    3. ¿Avenida tiene prioridad sobre derecha?:

      Depende de la jurisdicción. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sí; en la provincia de Buenos Aires, no.

    4. Quien llega primero a la encrucijada no semaforizada:

      No siempre determina la culpabilidad. Se deben analizar otros factores como la ubicación de los daños y la velocidad a la que circulaban los vehículos.

      Ejemplo: Un auto circula por una calle y otro por una avenida que la cruza. Ambos llegan a la intersección al mismo tiempo y chocan. En este caso, no hay una presunción clara de culpabilidad, por lo que se deberán analizar otras pruebas para determinar quién tuvo la responsabilidad.

    5. Quien ingresa a la circulación desde un estacionamiento, o quien abre la puerta de su rodado:

      El conductor que ingresa al tránsito o abre la puerta de su vehículo debe hacerlo con precaución y asegurarse de que no haya otros vehículos circulando cerca.

    6. Ubicación de los daños en la parte delantera:

      Si un vehículo choca por detrás a otro, la presunción inicial es que el conductor del vehículo que chocó es el culpable. Sin embargo, esta presunción no es absoluta y puede ser revertida con pruebas.

      Ejemplo: Un auto choca por detrás a otro que frenó bruscamente. En este caso, la presunción inicial es que el conductor del auto que chocó es el culpable. Sin embargo, si se demuestra que el conductor del auto que fue chocado frenó bruscamente sin motivo, la responsabilidad podría recaer sobre él.

    7. Vehículo mal estacionado:

      El hecho de estar mal estacionado no implica necesariamente que el conductor sea responsable de un accidente. Se debe analizar si el estacionamiento tuvo una relación causal con el hecho.

      Ejemplo: Un auto está mal estacionado en una curva y otro auto choca contra él. En este caso, el conductor del auto mal estacionado podría ser responsable si se demuestra que su estacionamiento obstruía la visibilidad y provocó el accidente.

    8. Vehículo de menor porte:

      En general, se le exige un mayor cuidado al conductor del vehículo de mayor porte.

      Ejemplo: Una moto choca contra un auto. En este caso, la presunción inicial es que el conductor del auto es el culpable. Sin embargo, esta presunción no es absoluta y puede ser revertida con pruebas.

    9. Mayor diligencia exigible al colectivero o chofer profesional:

      A los conductores profesionales se les exige un mayor nivel de diligencia que a los conductores particulares.

    10. Detención en la calle o en la banquina:

    Un vehículo que se detiene en la calle o en la banquina debe hacerlo de manera segura y sin obstruir el tránsito.

    1. Quien circula a velocidad reglamentaria:

    En general, el conductor que circula a velocidad reglamentaria tiene prioridad sobre el que no lo hace.

    Ejemplo: Un auto circula a velocidad reglamentaria por una avenida y otro auto lo choca al intentar cruzar la calle. En este caso, la presunción inicial es que el conductor del auto que chocó es el culpable. Sin embargo, esta presunción no es absoluta y puede ser revertida con pruebas.

    1. Giro sorpresivo:

    El conductor que realiza un giro debe hacerlo con precaución y señalizarlo con suficiente antelación.

    Ejemplos prácticos para cada caso:

    Vehículo embestido por sobre vehículo embistente:

    • Ejemplo: Un auto (A) choca por detrás a otro auto (B) que circulaba en la misma dirección. En este caso, la presunción inicial es que A es el culpable, ya que tiene la obligación de mantener una distancia de seguridad con el vehículo que lo precede. Sin embargo, B puede demostrar lo contrario, por ejemplo, si tiene testigos que afirmen que frenó bruscamente sin motivo.

    Prioridad de paso en esquina no semaforizada de arterias de igual jerarquía:

    • Ejemplo: Un auto (A) circula por una calle y otro auto (B) circula por la calle que la cruza, sin que haya semáforo. En este caso, la ley generalmente le da prioridad a B, ya que circula por la derecha de A. Sin embargo, A puede demostrar que B no respetó una señal de “Pare” o que circulaba a una velocidad excesiva.

    ¿Avenida tiene prioridad sobre derecha?:

    • Ejemplo: Un auto (A) circula por una avenida y otro auto (B) circula por la calle que la cruza, sin que haya semáforo. La respuesta depende de la jurisdicción. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la avenida tiene prioridad. En la provincia de Buenos Aires, no hay una regla general y se debe analizar cada caso en particular.

    Quien llega primero a la encrucijada no semaforizada:

    • Ejemplo: Dos autos (A y B) llegan al mismo tiempo a una esquina sin semáforo. Si A choca con B, es difícil determinar quién es el culpable. Se pueden analizar las marcas de frenado, la ubicación de los daños y la declaración de los conductores y testigos.

    Quien ingresa a la circulación desde un estacionamiento, o quien abre la puerta de su rodado:

    • Ejemplo: Un auto (A) sale de un estacionamiento y choca con otro auto (B) que circulaba por la calle. A es el culpable, ya que tiene la obligación de ceder el paso a los vehículos que circulan por la calle.

    Ubicación de los daños en la parte delantera:

    • Ejemplo: Un auto (A) choca por detrás a otro auto (B) que circulaba en la misma dirección. Si los daños de A están en la parte delantera y los de B en la parte trasera, la presunción inicial es que A es el culpable. Sin embargo, B puede demostrar lo contrario, por ejemplo, si tiene testigos que afirmen que frenó bruscamente sin motivo.

    Vehículo mal estacionado -antirreglamentariamente- como factor desencadenante del siniestro:

    • Ejemplo: Un auto (A) está mal estacionado y otro auto (B) choca con él. A puede ser responsable del accidente, si se demuestra que su estacionamiento antirreglamentario fue la causa del mismo. Por ejemplo, si A estaba estacionado en una curva o en un lugar donde obstruía la visibilidad.

    Vehículo de menor porte -bicicleta, moto, etc.- por sobre aquel de mayor dimensión:

    • Ejemplo: Una moto (A) choca con un auto (B). La ley generalmente protege a los vehículos de menor porte, por lo que B puede ser considerado responsable del accidente, incluso si A no respetó una señal de tránsito. Sin embargo, A puede demostrar que B conducía de manera imprudente o negligente.

    Mayor diligencia exigible al colectivero o chofer profesional (colectivos, taxis, etc.):

    • Ejemplo: Un colectivo (A) choca con un auto (B). Al conductor del colectivo se le exige un mayor grado de cuidado, por lo que es más probable que sea considerado responsable del accidente que al conductor del auto. Sin embargo, B debe demostrar la culpa del conductor del colectivo.

    Detención en la calle o en la banquina que obstruye el tránsito:

    • Ejemplo: Un auto (A) está detenido en la banquina y otro auto (B) choca con él. A puede ser responsable del accidente, si se demuestra que su detención antirreglamentaria fue la causa del mismo. Por ejemplo, si A estaba detenido en un lugar donde no era visible para los demás conductores.

    Quien circula a velocidad reglamentaria por sobre quien no lo hace (magnitud de los daños, huellas de frenado):

    • Ejemplo: Un auto (A) circula a alta velocidad y choca con otro auto (B) que circulaba a una velocidad normal. A es el culpable, ya que no respetó la ley de tránsito. La magnitud de los daños.
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    • Es importante tener en cuenta que la determinación de la responsabilidad en un accidente de tránsito es una cuestión compleja que requiere un análisis detallado de cada caso concreto. Si ha sufrido un accidente de tránsito, le recomiendo que consulte con un abogado especializado para que le asesore sobre sus derechos y opciones.

     

  • CORONAVIRUS- DECRETO 320/2020 ARGENTINA ALQUILERES? LOCADORES Y LOCATARIOS CONTRATOS DE ALQUILER COMERCIAL Y CONTRATOS DE VIVIENDA QUE VA A SUCEDER CON EL COVID-19?

    CORONAVIRUS- DECRETO 320/2020 ARGENTINA ALQUILERES? LOCADORES Y LOCATARIOS CONTRATOS DE ALQUILER COMERCIAL Y CONTRATOS DE VIVIENDA QUE VA A SUCEDER CON EL COVID-19?

    La emergencia sanitaria mundial va a implicar grandes desafios, màxime cuando termine esta cuarentena por la que estamos viviendo. Desde el àmbito inmobiliario estas son las medidas tomadas por el gobierno nacional , esperemos que den resultado y no sea un aprovechamiento de la situaciòn para algunos vivos.

    EMERGENCIA PÚBLICA

    Decreto 320/2020

    DECNU-2020-320-APN-PTE – Alquileres.

    Ciudad de Buenos Aires, 29/03/2020

    VISTO el Expediente N° EX-2020-19378540-APN-DSGA#SLYT, los Decretos N° 260 del 12 de marzo de 2020 y su modificatorio, N° 297 del 19 de marzo de 2020, y

    CONSIDERANDO:

    Que con fecha 11 de marzo de 2020, la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD (OMS) declaró el brote del nuevo coronavirus como una pandemia, luego de que el número de personas infectadas por COVID-19 a nivel global llegara a 118.554 y el número de muertes a 4.281, afectando hasta ese momento a 110 países.

    Que por el Decreto N° 260 del 12 de marzo de 2020 se amplió en nuestro país la emergencia pública en materia sanitaria establecida por la Ley N° 27.541, por el plazo de UN (1) año, en virtud de la pandemia declarada.

    Que, según informara la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD (OMS) con fecha 26 de marzo de 2020, se ha constatado la propagación de casos de COVID-19 a nivel global llegando a un total de 522.746 personas infectadas, 23.628 fallecidas y afectando a más de 158 países de diferentes continentes.

    Que, en virtud de la situación epidemiológica y con el fin de proteger la salud pública, obligación indelegable del Estado, se estableció por el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 297/20, para todas las personas que habitan en el país o se encuentren en él, la obligación de permanecer en “aislamiento social, preventivo y obligatorio”, desde el día 20 de marzo hasta el día 31 de marzo del año en curso inclusive, pudiéndose prorrogar ese plazo por el tiempo que se considere necesario en atención a la evolución de la epidemia.

    Que también se estableció la prohibición de desplazarse por rutas, vías y espacios públicos, con el fin de prevenir la circulación y el contagio del COVID-19 y, esta situación, en el marco del aislamiento social, preventivo y obligatorio dispuesto, sin dudas significará una merma en la situación económica general y también en las economías familiares.

    Que nos encontramos ante una emergencia sanitaria que obliga al gobierno a adoptar medidas y decisiones con el objetivo de velar por la salud pública, pero, también, para paliar los efectos de las medidas restrictivas dispuestas, que afectarán el consumo, la producción, la prestación de servicios y la actividad comercial, entre otros muchos efectos. Esta situación exige extremar esfuerzos para enfrentar no solo la emergencia sanitaria, sino también la problemática económica y social. En efecto, el Estado debe hacerse presente para que los y las habitantes de nuestro país puedan desarrollar sus vidas sin verse privados de derechos elementales, como el derecho a la salud, pero sin descuidar otros, como el derecho a la vivienda.

    Que la emergencia antes aludida, con sus consecuencias económicas, torna de muy difícil cumplimiento, para una importante cantidad de locatarios y locatarias, hacer frente a sus obligaciones en los términos estipulados en los contratos, redactados para una situación muy distinta a la actual, en la que la epidemia producida por el coronavirus ha modificado la cotidianeidad, los ingresos y las previsiones de los y las habitantes del país.

    Que, además, muchos trabajadores y trabajadoras, comerciantes, profesionales, industriales y pequeños y medianos empresarios, ven afectados fuertemente sus ingresos por la merma de la actividad económica, lo que origina una reducción en los mismos, con la consecuente dificultad que ello genera para afrontar todas sus obligaciones en forma íntegra y para disponer lo necesario para costear su alimentación, su salud y su vivienda.

    Que, en este contexto, se dificulta para gran cantidad de locatarios y locatarias dar cabal cumplimiento a diversas obligaciones de los contratos celebrados, en particular a las cláusulas que se refieren a la obligación de pago del precio de la locación.

    Que, ante estas situaciones, muchos locatarios y locatarias, en el marco de esta coyuntura, pueden incurrir en incumplimientos contractuales, y ello, a su vez, puede desembocar, finalmente, en el desalojo de la vivienda en la cual residen. Ello agravaría aún más la compleja situación que atraviesan y las condiciones sociales imperantes.

    Que, asimismo, la obligación de cumplir con las medidas de aislamiento social, preventivo y obligatorio, dificulta aún más la posibilidad de buscar y hallar una nueva vivienda.

    Que el resguardo jurídico al derecho a la vivienda está amparado por diversas normas contenidas en los Tratados de Derechos Humanos ratificados por nuestro país, con el alcance que les otorga el artículo 75 inciso 22 de nuestra CONSTITUCIÓN NACIONAL, como así también en la recepción que de tal derecho realiza su artículo 14 bis.

    Que, en este sentido, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales establece en su artículo 11, párrafo primero, que: “Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento”.

    Que el decreto de necesidad y urgencia que se dicta es una medida transitoria que se encuentra enmarcada en la emergencia declarada en los decretos mencionados al inicio.

    Que las disposiciones del presente decreto tienen como finalidad proteger el interés público, y los medios empleados son justos y razonables como reglamentación de los derechos constitucionales (CSJN, “Avico c. De la Pesa”, Fallos 172:21).

    Que, asimismo, la CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA NACIÓN ha reconocido la constitucionalidad de las leyes que suspenden temporaria y razonablemente los efectos de los contratos como los de las sentencias firmes, siempre que no se altere la sustancia de unos y otras (CSJN Fallos 243:467), con el fin de proteger el interés público en presencia de desastres o graves perturbaciones de carácter físico, económico o de otra índole (CSJN Fallos 238:76). En estos casos, el gobierno está facultado para sancionar las leyes que considere conveniente, con el límite que tal legislación sea razonable, y no desconozca las garantías o las restricciones que impone la Constitución. No debe darse a las limitaciones constitucionales una extensión que trabe el ejercicio eficaz de los poderes del Estado (CSJN Fallos 171:79) toda vez que acontecimientos extraordinarios justifican remedios extraordinarios (CSJN Fallos 238:76).

    Que las medidas adoptadas por el presente decreto son razonables, proporcionadas con relación a la amenaza existente, y destinadas a paliar una situación social afectada por la epidemia, para evitar que se agrave y provoque un mayor deterioro en la salud de la población y en la situación social.

    Que, en este contexto, se implementan decisiones necesarias y urgentes, de manera temporaria y razonable, con el objeto de contener una grave situación de emergencia social que puede llevar a que una parte de la población se vea privada del derecho a la vivienda.

    Que la norma que se dicta establece criterios objetivos para su aplicación.

    Que, en el marco de la emergencia aludida, se dispone en el artículo 2°, la suspensión temporaria, hasta el 30 de septiembre del año en curso, de los desalojos de los inmuebles detallados con claridad en el artículo 9°. También se dispone, en forma temporaria, la prórroga de la vigencia de los contratos de locación hasta la misma fecha, con acuerdo de la parte locataria.

    Que, en el artículo 4°, se dispone temporariamente, hasta el 30 de septiembre próximo, el congelamiento del precio de las locaciones respecto de los mismos inmuebles aludidos anteriormente, debiéndose abonar, durante ese período, el canon locativo correspondiente al mes de marzo próximo pasado.

    Que en el artículo 6° se establece una forma de pago en cuotas para abonar la diferencia entre el precio pactado en el contrato y el que resulte de la aplicación del presente decreto, y también un mecanismo para el pago de las deudas que pudieren originarse hasta el 30 de septiembre, por falta de pago, pago parcial o pago fuera de plazo.

    Que, en el marco de la emergencia, también se contempla la situación de la parte locadora en estado de vulnerabilidad, que necesita del cobro del canon locativo para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario conviviente, extremo que deberá ser probado en debida forma.

    Que, en este orden de ideas, y con el fin de evitar dispendios jurisdiccionales, se contempla la mediación obligatoria previa al proceso judicial, para las controversias que pudiere suscitar la aplicación del presente decreto.

    Que la evolución de la situación epidemiológica y la grave situación social imperante exigen que se adopten medidas rápidas, eficaces y urgentes, por lo que deviene imposible seguir los trámites ordinarios para la sanción de las leyes.

    Que la Ley N° 26.122 regula el trámite y los alcances de la intervención del HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN respecto de los Decretos de Necesidad y Urgencia dictados por el PODER EJECUTIVO NACIONAL, en virtud de lo dispuesto por el artículo 99 inciso 3 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.

    Que la citada ley determina que la COMISIÓN BICAMERAL PERMANENTE tiene competencia para pronunciarse respecto de la validez o invalidez de los Decretos de Necesidad y Urgencia, así como para elevar el dictamen al plenario de cada Cámara para su expreso tratamiento, en el plazo de DIEZ (10) días hábiles.

    Que el artículo 22 de la Ley N° 26.122 dispone que las Cámaras se pronuncien mediante sendas resoluciones, y que el rechazo o aprobación de los decretos deberá ser expreso conforme lo establecido en el artículo 82 de la Carta Magna.

    Que ha tomado intervención el servicio jurídico pertinente.

    Que la presente medida se dicta en uso de las atribuciones conferidas por el artículo 99, incisos 1 y 3 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.

    Por ello,

    EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN ARGENTINA EN ACUERDO GENERAL DE MINISTROS

    DECRETA:

    ARTÍCULO 1°.- MARCO DE EMERGENCIA: El presente decreto se dicta en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, lo dispuesto por el Decreto N° 297/20 y sus normas complementarias.

    ARTÍCULO 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Suspéndese, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.

    Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.

    Hasta el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.

    ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.

    La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación.

    La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.

    En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

    ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.

    La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.

    Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.

    ARTÍCULO 5°.- SUBSISTENCIA DE FIANZA: No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.

    ARTÍCULO 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

    No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

    Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

    ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

    Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

    Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación.

    ARTÍCULO 8°.- BANCARIZACIÓN: La parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.

    ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:

    1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

    2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

    3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

    4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

    5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

    6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

    7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

    8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

    ARTÍCULO 10.- EXCEPCIÓN – VULNERABILIDAD DEL LOCADOR: Quedan excluidos de lo dispuesto en el artículo 4° del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.

    ARTÍCULO 11.- EXCLUSIÓN: Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

    ARTÍCULO 12.- MEDIACIÓN OBLIGATORIA: Suspéndese por el plazo de UN (1) año, a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto.

    Invítase a las Provincias y a la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto.

    ARTÍCULO 13.- Facúltase al PODER EJECUTIVO NACIONAL a prorrogar los plazos previstos en el presente decreto.

    ARTÍCULO 14.- El presente decreto es de orden público.

    ARTÍCULO 15.- La presente medida entrará en vigencia a partir de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL.

    ARTÍCULO 16.- Dése cuenta a la Comisión Bicameral Permanente del HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN.

    ARTÍCULO 17.- Comuníquese, publíquese, dése a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese. FERNÁNDEZ – Santiago Andrés Cafiero – Eduardo Enrique de Pedro – Felipe Carlos Solá – Agustin Oscar Rossi – Martín Guzmán – Matías Sebastián Kulfas – Luis Eugenio Basterra – Mario Andrés Meoni – Gabriel Nicolás Katopodis – Marcela Miriam Losardo – Sabina Andrea Frederic – Ginés Mario González García – Daniel Fernando Arroyo – Elizabeth Gómez Alcorta – Nicolás A. Trotta – Roberto Carlos Salvarezza – Tristán Bauer – Claudio Omar Moroni – Juan Cabandie – Matías Lammens – María Eugenia Bielsa

    e. 29/03/2020 N° 16159/20 v. 29/03/2020

    Fecha de publicación 29/03/2020


  • Como Vender fondo de comercio Tips Legales

    ¿QUE ES UN FONDO DE COMERCIO, CÓMO SE CARACTERIZA, CUANDO SE LLEVA A CABO Y DE QUÉ MANERA?-

    La ley 11.867 enuncia que fondo de comercio se entiende a las instalaciones, existencias en mercaderías, nombre y enseña comercial, la clientela, el derecho al local, las patentes de invención, las marcas de fábrica, los dibujos y modelos industriales, las distinciones honoríficas y todos los demás derechos derivados de la propiedad comercial e industrial o artística entonces cual es la diferencia entre fondo de comercio y empresa? 

    ¿CUANDO NO PUEDE LLEVARSE ACABO UNA TRANSMISIÓN DE FONDO DE COMERCIO?  CONVIENE HACER UNA VENTA DE FONDO DE COMERCIO CUANDO EL NEGOCIO ES CHICO Y SE VA A A REABRIR UN NEGOCIO NUEVO? QUÉ OTRAS OPCIONES HAY?

    La practica nos dice que cuando los negocios son chicos un pequeño comerciante por ejemplo de un barrio, es preferible optar por otras figuras legales , y no meterse en la compra- venta de un fondo de comercio y su ley 11867.  Claro que si el negocio es de embergadura, y la marca y clientela lo amerita, va a ser necesario cumplir con todos los pasos de la ley. En este articulo explicaremos la ley 11867 haciendo referencia a los riesgos. Entonces:  conviene comprar fondo de comercio, ello dependerá de cad caso en particular, pero hay otras herramientas cuando lo que se venden son bienes muebles por ejemplo.  

    DESDE LO LABORAL QUÉ PELIGROS ENCIERRA LA TRANSMISIÓN DE UN FONDO DE COMERCIO?

    Lo principal que debe entenderse es que se transfieren las obligaciones laborales de los empleados ya asi si hay deudas patronales con la AFIP.  

    EDICTOS- Boletín Oficial- requisitos para comprar un fondo de comercio en argentina, transferencia de fondo de comercio procedimiento

    La ley determina que cuando hay interés de realizar una transmisión de fondo de comercio el vendedor tiene que anunciar el acto de transferencia durante cinco días en el Boletín Oficial de la Capital Federal o provincia respectiva y en uno o más diarios o periódicos del lugar en que funcione el establecimiento, debiendo indicarse la clase y ubicación del negocio, nombre y domicilio del vendedor y del comprador, y en caso que interviniesen, el del rematador y el del escribano con cuya actuación se realizará el acto.  ES DECIR NO HAY TRANSFERENCIA SIN EDICTOS

    vendo fondo de comercio

    edicto para fondo de comercio

    A Modo de ejemplo: EDICTO RAZON SOCIAL: “______”(transferencia de fondo de comercio) S/ INSCRIPCION EXPTE. N°-205–(2015).- POR UN DÍA: Se hace saber que por Expediente N°. 44456782/2016 , se encuentra en trámite de Inscripción el Instrumento de fecha / (2016), mediante el cual el Sr. (nombre y apellido, d.n.i., edad, profesión, estado civil, nacionalidad, domicilio);vende, cede y transfiere a favor del Sr. (nombre y domicilio, d.n.i., edad, estado civil, nacionalidad, profesión, domicilio), el fondo de comercio denominado “(…………………. )”, establecimiento ubicado en (………………………………… ) que actualmente funciona en ( ) de la Ciudad de Morón Provincia de Buenos Aires , ____ de _______________de 2016

    La ley 11.867 ARTÍCULO 2º-Toda transmisión por venta o cualquier otro título oneroso o gratuito de un establecimiento comercial o industrial, bien se trate de enajenación directa y privada, o en público remate, sólo podrá efectuarse válidamente con relación a terceros, previo anuncio durante cinco días en el Boletín Oficial de la Capital Federal o provincia respectiva y en uno o más diarios o periódicos del lugar en que funcione el establecimiento, debiendo indicarse la clase y ubicación del negocio, nombre y domicilio del vendedor y del comprador, y en caso que interviniesen, el del rematador y el del escribano con cuya actuación se realizará el acto.

     

    Además debe entregarle al supuesto adquirente la lista con todos los créditos que adeuda, nombre y domicilio de los acreedores y los montos a pagar. Aqui va a ser importante LIBRE DEUDA POR CONTRIBUCIONES PATRONALES EXPEDIDA POR  AFIP.

    Documento de transmision: ley de transferencia de fondo de comercio explicación.

    IMPORTANTE :  El documento de transmisión sólo podrá firmarse después de transcurridos diez días desde la última publicación, PORQUE? :  hasta ese momento, los acreedores afectados por la transferencia, podrán notificar su oposición al comprador en el domicilio denunciado en la publicación, o al rematador o escribano que intervengan en el acto reclamando la retención del importe de sus respectivos créditos y el depósito, en cuenta especial en el Banco correspondiente, de las sumas necesarias para el pago. Este derecho también puede ser ejercido por un acreedor reconocido u aquel que fue omitido en la lista del vendedor si presenta los títulos de sus créditos o acreditaren la existencia de ellos por asientos hechos en los libros.

    Se puede otorgar el documento de la venta habiendo transcurrido el plazo de diez días mencionado con anterioridad siempre que no medie oposición y deberá producir efectos con relación a terceros cuando se extienda por escrito y se inscriba en el Registro Público de Comercio o en un registro especial creado al efecto,  ES DECIR QUE POR EJEMPLO EN CABA HASTA QUE NO ESTÉ INSCRIPTO EN LA IGJ NO TIENE VALIDEZ.  Importante es que el Contrato debe abonar los impuestos de sellos correspondientes.

    La ley enuncia que no podrá realizarse transferencia de comercio si se trata de un precio inferior al de los créditos constitutivos  del pasivo confesado por el vendedor, más el importe de los créditos no confesados por el vendedor.

    Por último es importante mencionar que son responsables solidarios el comprador, vendedor o martillero, escribano  por las omisiones a la presente LEY 11867,  que efectúen por el importe de los créditos que resulten impagos. La Marca conviene aclarar que se transfiere en el documento de venta de fondo de comercio, para evitar problemáticas. Hay que tener en cuenta que deberán conservar los empleados en el mismo puesto de trabajo que tenían anteriormente.-

    Otros Articulos de interes

    Que otras figuras legales hay si quiero vender los muebles e instalaciones sin trasferir todo lo demás, y que recaudos deberá tomar la parte compradora.

  • Cuáles son las incumbencias profesionales del corredor publico ¿ Cuáles son sus obligaciones o deberes?  AUTORIZACIÓN DE VENTA O ALQUILER.-

    Cuáles son las incumbencias profesionales del corredor publico ¿ Cuáles son sus obligaciones o deberes? AUTORIZACIÓN DE VENTA O ALQUILER.-

    Cuáles son las incumbencias profesionales del corredor publico ¿ Cuáles son sus obligaciones o deberes?  AUTORIZACIÓN DE VENTA O ALQUILER.-  

     

    La vendefunción del corredor,  es intermediar entre la oferta y la demanda a los fines de unirla,  de facilitar la operación garantizando seguridad e idoneidad de las operaciones .- La función no se limita en encontrarle el comprador, sino en ayudar a que se pueda realizar la operación.

    El acto de corretaje es el cual una persona le encarga a otra la venta o alquiler ( o otra operación)  de un bien ( mueble o inmueble) solicitando sus gestiones como profesional  para que le acerque el comprador,  cosa distinta es el mandato donde la persona le otorga un poder para que venda o alquile a su nombre y representación. También es función del corredor ,  cotizar la propiedad a los fines de dicha función como sacar los informes respectivos de dominio del bien  inhibiciones de los vendedores y plancheta de catastro corroborando la identidad del lote ,  ello en el caso de bien inmueble para asegurar la seguridad de la transacción.-

    Las incumbencias profesionales del corredor son  aquellas que

    • ejecuta actos de intermediación,
    • valuación y
    • gestión de informes para el cumplimiento de su función (Ley. 20.266)

    Corredor publico inmobiliario,  se relaciona con el tipo de bien que es el inmueble,  pero abarca otros bienes como muebles y semovientes. Además cuando se comercializa un bien inmueble puede como por ejemplo la venta de un campo a tranquera cerrada es que se incluye en el mismo los materiales de labranza y maquinarias, como la hacienda,  ganado.-En caso de trasferencia de fondo de comercio,  la misma abarca muebles, llave , marca, instalaciones.-

    La intermediación del corretaje inmobiliario tiene como vértice de acción el bien inmueble. Se destaca el carácter comercial del corretaje público en sí, al margen de las características que pueda tener el contrato que celebren con sus clientes. El contrato de corretaje está tipificado como acto de comercio, mas allá de que la operación sea entre particulares y sobre un inmueble ( acto Civil)  el corretaje es un acto comercial.-

    AUTORIZACIÓN DE VENTA O ALQUILER   :

    La actividad de el corredor no implica solo la parte publicitaria sino el aspecto económico y jurídico que lo rodea.-  La forma de cumplir con los requerimientos deseados es firmar la autorización de corretaje,  donde se van a establecer los requerimientos señalados por el comitente y los gastos que debe pagar por dicha intermediación   es así que la norma nacional de corretaje establece:

    Art.36 inc. “d”: Convenir por escrito                                                                         con el legitimado para disponer delautorizacion de venta

    bien, los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación

    en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio…”

     

     

     Autorización de venta  tiene los siguientes elementos:   

    • es CONSENSUAL,  se perfecciona por la firma de comitente y corredor, y no necesita de la entrega de ninguna cosa, 
    • es TÍPICO ya que esta legislado por la ley 25028 y 20266, 
    • es INFORMAL  no necesita ninguna forma legal para ser valido, 
    • BILATERAL  , genera obligaciones para ambas partes ,  y
    • ONEROSO, se hace el trabajo de intermediación por  el pago de la comisión.-

    Autorización de venta se extingue por  : 

    • Se termino el plazo acordado para intermediar, 
    • se concluyo el negocio objeto del corretaje ,
    • por la renuncia del corredor  
    • o muerte incapacidad del mismo.-

    CONCLUSIÓN: Los vendedores son reacios a firmar autorizaciones de alquiler,  a pesar de las insistencias de  las inmobiliarias,  pero además de garantizar a la inmobiliaria un compromiso real de que el comitente quiere vender ,  aumenta la confianza entre las partes . Siempre que la misma sea redactada entre las partes y exponiendo los requerimientos del comitente va a facilitar la operaciones. La autorización es una obligación establecida por ley, en función del corretaje público inmobiliario implica exponer en forma clara y precisa el negocio que se desea realizar con el legitimado, el que deberá acreditar fehacientemente su situación, además, la autorización constituye una obligación

  • CLAUSULAS ABUSIVAS. Son Validaz las clausulas abusivas en los Boletos de Compraventa, Reservas, Multas Exageradas por incumplimiento, Intereses usurarios en Contratos de locación, Clausulas de resolución de boleto de compraventa quedándose con lo pagado??

    Esa nota fue publicada originalmente el 26/10/12 en el Boletín Jurídico del Colegio de Abogados de Morón (https://www.camoron.org.ar/vermas-fallos.php?f=919 ). DENTRO DE LA NOTA ENCONTRARÁ EL LINK PARA DESCARGAR LOS TEXTOS DEL PROYECTO
    Por empezar, antes de ver el tratamiento especifico de las cláusulas abusivas en el Proyecto, es conveniente comenzar con el análisis de ciertos principios que tienen aplicación en el tema.
    Veamos los siguientes artículos:
    “ARTÍCULO 9º.- Principio de buena fe. Los derechos deben ser ejercidos de buena fe.”
    “ARTÍCULO 10.- Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que contraría los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización .” (la negrita y el subrayado es nuestro)
    “ARTÍCULO 11.- Abuso de posición dominante. Lo dispuesto en los DOS (2) artículos anteriores se aplica cuando se abuse de una posición dominante en el mercado, sin perjuicio de las disposiciones específicas contempladas en leyes especiales.”
    En los Fundamentos del Proyecto, (pág. 19) se explica el concepto de “situación jurídica abusiva” que, no dudamos, va a tener una gran aplicación en nuestra jurisprudencia:
    “Las “situaciones jurídicas abusivas”: en este supuesto, el abuso es el resultado del ejercicio de una pluralidad de derechos que, considerados aisladamente, podrían no ser calificados como tales . Se crean entonces situaciones jurídicas abusivas, cuya descripción y efectos han sido desarrollados por la doctrina argentina.” (la negrita y el subrayado es nuestro)
    Dicho de otra manera, las facultades de una de las partes, individualmente consideradas, pueden no ser abusivas, pero, en conjunto con las que surgen de otras cláusulas del contrato o de las de otros contratos que vinculen a las mismas partes, pueden dar lugar a un sistema donde uno de los contratantes no responda por los daños que ocasionen sus incumplimientos y/u obtenga ventajas desproporcionadas en relación con las prestaciones a su cargo.
    Por otro lado, en el Proyecto pueden observarse tres grandes categorías de contratos:
    I) Los contratos “DISCRECIONALES”, “NEGOCIADOS” o “PARITARIOS” (contratos donde las partes están en paridad de condiciones), donde rige en plenitud la autonomía de la voluntad, sin perjuicio de que puedan revisarse por aplicación de los arts. 9, 10 y 11, entre otros.
    II) Los contratos CELEBRADOS POR ADHESIÓN A CLÁUSULAS GENERALES PREDISPUESTAS (arts. 984 a 989). Son aquellos ” mediante el cual uno de los contratantes adhiere a cláusulas generales predispuestas unilateralmente, por la otra parte o por un tercero, sin que el adherente haya participado en su redacción.” (conf. art. 984) La autonomía de la voluntad está limitada por normas de orden público , que tienen la finalidad de evitar abusos por parte del predisponte. Por ejemplo:
    “ARTÍCULO 987.- Interpretación. Las cláusulas ambiguas predispuestas por una de las partes se interpretan en sentido contrario a la parte predisponente.
    ARTÍCULO 988.- Cláusulas abusivas. En los contratos con cláusulas predispuestas o que sean concluidos por adhesión, se deben tener por no escritas: a) las cláusulas que desnaturalicen las obligaciones del predisponente; b) las que importen renuncia o restricción a los derechos del adherente, o amplíen derechos del predisponente que resulten de normas supletorias; c) las que por su contenido, redacción o presentación, no sean razonablemente previsibles.”
    De paso, es útil comparar estos artículos con el actual art. 37 de la ley 24.240, para apreciar sus similitudes.
    En los contratos celebrados por adhesión a cláusulas generales predispuestas se protege al adherente, sea o no sea consumidor . Lo que importa es la forma de contratación. Es la forma o modalidad de contratación la que pone al adherente (que, por ejemplo, puede ser un pequeño empresario) en situación de debilidad.
    III) Los CONTRATOS DE CONSUMO (arts. 1092 a 1122) que pueden ser o no celebrados por adhesión. La autonomía de la voluntad está limitada por normas de orden público, que tienen la finalidad de evitar abusos por parte del proveedor.
    En los contratos de consumo se protege al consumidor, sea o no adherente. Eso no importa. Es decir, no importa la modalidad de contracción (si hubo o no hubo negociación previa). Lo que importa es que uno de los contratantes, el proveedor, es un profesional y el otro, el consumidor, no lo es.
    Siguiendo con nuestro tema, en el Proyecto encontramos un tratamiento relativo a las clausulas abusivas tanto para los contratos por adhesión como para los de consumo. En este ultimo caso, también veremos un tratamiento especifico para las situaciones jurídicas abusivas y las practicas abusivas,
    A continuación, analizaremos el tratamiento de las cláusulas abusivas en los contratos por adhesión y en los de consumo:
    1) Contratos celebrados por adhesión a cláusulas generales predispuestas
    Veamos los artículos del Proyecto:
    ARTÍCULO 988.- Cláusulas abusivas . En los contratos previstos en esta sección, se deben tener por no escritas: a) las cláusulas que desnaturalizan las obligaciones del predisponente; b) las que importan renuncia o restricción a los derechos del adherente, o amplían derechos del predisponente que resultan de normas supletorias; c) las que por su contenido, redacción o presentación, no son razonablemente previsibles.
    ARTÍCULO 989.- Control judicial de las cláusulas abusivas. La aprobación administrativa de las cláusulas generales no obsta a su control judicial. Cuando el juez declara la nulidad parcial del contrato, simultáneamente lo debe integrar, si no puede subsistir sin comprometer su finalidad.
    Destacamos que estos artículos que, repetimos, son aplicables a los contratos celebrados por adhesión, son muy similares al art. 37 de la ley 24.240, de Defensa del Consumidor.

    2) Contratos de consumo
    Justamente, el Proyecto aplica el art. 988, entre otros, a los contratos de consumo:
    ARTÍCULO. 1117.- Normas aplicables . Se aplican en este Capítulo lo dispuesto por las leyes especiales y los artículos 985, 986, 987 y 988 , existan o no cláusulas generales predispuestas por una de las partes.

    ARTÍCULO 1118.- Control de incorporación. Las cláusulas incorporadas a un contrato de consumo pueden ser declaradas abusivas aun cuando sean negociadas individualmente o aprobadas expresamente por el consumidor.
    Este artículo está en línea con los que expresáramos anteriormente, esto es, que en los contratos de consumo se protege al consumidor, sea o no adherente. Eso no importa. Es decir, no importa la modalidad de contracción (si hubo o no hubo negociación previa). Lo que importa es que uno de los contratantes, el proveedor, es un profesional y el otro, el consumidor, no lo es.
    Cláusulas abusivas, situaciones abusivas y practicas abusivas en los contratos de consumo
    Definición de cláusula abusiva en los contratos de consumo:
    “ARTÍCULO 1119.- Regla general. Sin perjuicio de lo dispuesto en las leyes especiales, es abusiva la cláusula que, habiendo sido o no negociada individualmente, tiene por objeto o por efecto provocar un desequilibrio significativo entre los derechos y las obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor.” (la negrita y el subrayado es nuestro)

    Definición de situación jurídica abusiva en los contratos de consumo:
    “ARTÍCULO 1120.- Situación jurídica abusiva . Se considera que existe una situación jurídica abusiva cuando el mismo resultado se alcanza a través de la predisposición de una pluralidad de actos jurídicos conexos .” (la negrita y el subrayado es nuestro)

    Un inciso polémico
    “ARTÍCULO 1121.- Límites . No pueden ser declaradas abusivas: a) las cláusulas relativas a la relación entre el precio y el bien o el servicio procurado ; b) las que reflejan disposiciones vigentes en tratados internacionales o en normas legales imperativas.” (la negrita y el subrayado es nuestro)
    En los Fundamentos del Proyecto (página 136) solo se expresa que “ Se establece que no pueden ser declaradas abusivas las cláusulas relativas a la relación entre el precio y el bien o el servicio procurado y las que reflejen disposiciones vigentes en tratados internacionales o en normas legales imperativas, lo cual es coherente con normas de derecho comparado ”. El “Fundamento” es prácticamente lo mismo que dice el artículo, con el mero agregado de que esta regulación “es coherente con normas de derecho comparado”.
    No comprendemos la razón por la cual no pueda declararse abusiva una clausula que evidencie una desproporción entre el precio y el bien o el servicio procurado . Justamente, una cláusula como esta sería susceptible de “ provocar un desequilibrio significativo entre los derechos y las obligaciones” (conf. Art. 1119 del Proyecto)
    De todas maneras, ante un caso de notable desproporción entre el precio y el bien, siempre se podrá invocar el vicio de lesión (conf. art. 332 del Proyecto, similar al art. 954 del Código actual) si la desproporción existe desde la celebración del contrato, o la excesiva onerosidad por causas ajenas y extraordinarias, (conf. art. 1091 del Proyecto, similar al art. 1198 del Código actual) si la desproporción es sobreviniente.

    Las prácticas abusivas en los contratos de consumo:
    Justamente, en el Proyecto, “Prácticas abusivas” es el título de la Sección 1°, del CAPITULO 2, del TITULO III, consagrado a los contratos de consumo. Al respecto, el PUCC propone un tratamiento que guarda muchas similitudes con el art. 8 bis de la LDC, en especial en la redacción de los arts. 1097 y 1098:
    ARTÍCULO 1096.- Ámbito de aplicación Las normas de esta Sección son aplicables a todas las personas expuestas a las prácticas comerciales, determinables o no, sean consumidores o sujetos equiparados conforme lo dispuesto en el artículo 1092.
    ARTÍCULO 1097.- Trato digno. Los proveedores deben garantizar condiciones de atención y trato digno a los consumidores y usuarios. La dignidad de la persona debe ser respetada conforme a los criterios generales que surgen de los tratados de derechos humanos. Los proveedores deben abstenerse de desplegar conductas que coloquen a los consumidores en situaciones vergonzantes, vejatorias o intimidatorias.
    ARTÍCULO 1098.- Trato equitativo y no discriminatorio. Los proveedores deben dar a los consumidores un trato equitativo y no discriminatorio. No pueden establecer diferencias basadas en pautas contrarias a la garantía constitucional de igualdad, en especial, la de la nacionalidad de los consumidores.
    ARTÍCULO 1099.- Libertad de contratar. Están prohibidas las prácticas que limiten la libertad de contratar del consumidor, en especial, las que subordinan la provisión de productos o servicios a la adquisición simultánea de otros, y otras similares que persigan el mismo objetivo.
    En próximas notas comentaremos otros aspectos del Proyecto de Código.
    Dr. Jorge Oscar Rossi
    Abogado (U.B.A.). Director del Boletín Jurídico del Colegio de Abogados de Morón. Profesor Titular de la asignatura Régimen Jurídico de los Consumidores y Usuarios y Adjunto de Obligaciones Civiles y Comerciales, Contratos Civiles y Comerciales y Derechos Reales en la Universidad Abierta Interamericana. Autor de “ Responsabilidad Civil & Daños ”, de Ediciones D&D, año 2009.
    PUEDE DESCARGAR LOS TEXTOS DEL PROYECTO DE CÓDIGO DESDE AQUÍ: https://www.nuevocodigocivil.com/textos-oficiales/ .

  • VIVIENDAS Decreto 902/2012.- Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Unica Familiar. PRO.CRE.AR. Explicación de las Diferentes opciones Desde REFACCIÓN. AMPLIACIÓN Y TERMINACIÓN Y CONSTRUCCIÓN. VÍDEOS.- quE REQUISITOS DEBE CUMPLIR UN TERRENO PARA SER APROBADO POR PLAN EL PLAN PRO.CRE.AR??

    VIVIENDAS Decreto 902/2012.- Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Unica Familiar. PRO.CRE.AR. Explicación de las Diferentes opciones Desde REFACCIÓN. AMPLIACIÓN Y TERMINACIÓN Y CONSTRUCCIÓN. VÍDEOS.- quE REQUISITOS DEBE CUMPLIR UN TERRENO PARA SER APROBADO POR PLAN EL PLAN PRO.CRE.AR??

    VIVIENDAS

    Decreto 902/2012

    Créase el Fondo Fiduciario Público denominado Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Unica Familiar.

    Bs. As., 12/6/2012

    VISTO el artículo 14 bis de la CONSTITUCION NACIONAL, las Leyes Nros. 23.354, 24.156, 24.441, 24.855 y 26.122, los Decretos Nros. 2045 de fecha 24 de septiembre de 1980, 443 de fecha 1 de junio de 2000, 357 de fecha 21 de febrero de 2002 y 1142 de fecha 26 de noviembre de 2003, y

    CONSIDERANDO:

    Que el artículo 14 bis de la CONSTITUCION NACIONAL determina que el Estado otorgará los beneficios de la seguridad social, que tendrá carácter integral, y entre sus componentes se incluye el acceso a una vivienda digna.

    Que en el marco del proyecto nacional de crecimiento con inclusión social, es prioridad para el ESTADO NACIONAL facilitar el acceso a la vivienda para toda la población.

    Que en función de lo anterior, se implementaron trece programas de vivienda concretando a la fecha 900.700 soluciones habitacionales entre mayo de 2003 y diciembre de 2011.

    Que todo ello constituye el mayor plan de viviendas de los últimos treinta años, logro sólo posible debido a la fuerte convicción política de que el acceso a la vivienda es uno de los pilares de la justicia social.

    Que es necesario impulsar aún más la facilitación del acceso a la vivienda propia para todos los sectores sociales para subsanar la demanda que aún permanece insatisfecha.

    Que la oferta de crédito hipotecario en los principales bancos públicos y privados en Argentina es relativamente amplia, aunque sus condiciones resultan altamente restrictivas para los potenciales demandantes de distintos niveles de ingresos. En particular, se observa que las personas de menores ingresos cuentan con una baja posibilidad de tomar créditos bancarios para el acceso a la vivienda.

    Que al respecto, los créditos ofrecidos tienen plazos y cuotas iniciales que determinan topes máximos de los montos otorgados que cubren sólo parcialmente el valor total de la vivienda, restringiendo la utilidad de tales créditos sólo a aquellos que cuentan con una importante capacidad de ahorro.

    Que, por otra parte, la política nacional de desarrollo que lleva adelante el ESTADO NACIONAL tiene como pilares fundamentales la creación de empleo y el mejoramiento de las condiciones de vida de la población.

    Que en particular el sector de la construcción, en virtud de su estrecha relación entre el empleo y el nivel de producto “empleo-producto”, tiene gran capacidad de generación de puestos de trabajo por lo que, la facilitación de su financiamiento y el incremento de la obra pública potenciarán el desempeño de este sector, brindando un importante efecto económico multiplicador sobre el producto y el empleo.

    Que en mérito de lo expuesto precedentemente, resulta relevante la creación de instrumentos financieros estratégicos que impulsen la construcción para, por un lado, atender las necesidades de acceso a la vivienda única y permanente de toda la población y, por otro lado, dinamizar sectores productivos claves para la generación de empleo.

    Que deberá preverse, para la conformación de tales instrumentos financieros y líneas crediticias, la atención de diversos públicos representativos del entramado social en su conjunto, procurando que el efecto facilitador del acceso a la vivienda propia registre el mayor alcance posible.

    Que por ello, se constituye un FONDO FIDUCIARIO con recursos públicos para atender en forma integral el desarrollo de proyectos urbanísticos destinados a familias, así como para otorgar créditos para la adquisición o para la construcción de viviendas.

    Que, a su vez, para lograr el cumplimiento del objeto del FONDO, el ESTADO NACIONAL cuenta con diversos terrenos a lo largo del territorio nacional, en los que podrían desarrollarse en forma integral proyectos urbanísticos, disponiéndose por tanto su desafectación y transferencia directa desde aquellas jurisdicciones que en la actualidad los tuvieren asignados, previa tasación del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION a fin de determinar tanto el valor por el cual serán incorporados al FONDO, como la entrega de los respectivos CERTIFICADOS DE PARTICIPACION FIDUCIARIA en su reemplazo.

    Que a fin de operativizar y agilizar la toma de decisiones del FONDO se crea un COMITE EJECUTIVO que tendrá como misión fijar las condiciones, impartir instrucciones y/o autorizar en forma previa las actividades a cargo del FIDUCIARIO y efectuar su seguimiento.

    Que el COMITE EJECUTIVO estará integrado por aquellas áreas del ESTADO NACIONAL con injerencia en la materia para el cumplimiento del objeto del FONDO.

    Que la SECRETARIA DE POLITICA ECONOMICA Y PLANIFICACION DEL DESARROLLO del MINISTERIO DE ECONOMIA Y FINANZAS PUBLICAS tiene como objetivo el diseño, elaboración y propuesta de lineamientos estratégicos para la programación de la política económica y la planificación del desarrollo, dentro de las cuales se entiende la mejora de las condiciones de vida de la población y la creación de empleo.

    Que además tiene como función articular las relaciones que desde el MINISTERIO DE ECONOMIA Y FINANZAS PUBLICAS se establezcan con otras jurisdicciones del Gobierno Nacional, a los fines de asegurar la coherencia y fortalecimiento de los lineamientos estratégicos de la política económica; y coordinar con ellas las actividades relacionadas con el desarrollo del aparato productivo nacional, en el marco de la política económica.

    Que el artículo 14 bis de la CONSTITUCION NACIONAL incorpora a la vivienda dentro del concepto integral de seguridad social, en un todo de acuerdo con la OIT, que define entre las prestaciones familiares de la Seguridad Social a la vivienda. Así también, el concepto de Piso de Protección Social, definido por organizaciones como la ONU, la OIT y la OMS refleja una extensión de los sistemas de seguridad social orientada a que diversos organismos públicos actúen en forma coordinada para garantizar todos los derechos sociales, entre los que se incluye la vivienda.

    Que la ADMINISTRACION NACIONAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL ha impulsado la implementación de las políticas de carácter masivo del ESTADO NACIONAL como la Asignación Universal por Hijo, la Asignación por Embarazo y el Programa Conectar Igualdad, logrando abarcar todo el territorio nacional.

    Que la SECRETARIA DE OBRAS PUBLICAS del MINISTERIO DE PLANIFICACION FEDERAL, INVERSION PUBLICA Y SERVICIOS tiene competencia específica en la elaboración, propuesta y ejecución de la política nacional en todas las materias relacionadas con obras de infraestructura nacional habitacional, coordinando y fiscalizando la ejecución que realicen el ESTADO NACIONAL, las Provincias, Municipios y el Gobierno de la CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES, en lo concerniente a los planes de vivienda y el planeamiento urbano, acorde con el régimen de asentamiento humano que establezca la política de ordenamiento territorial.

    Que, finalmente, el ORGANISMO NACIONAL DE ADMINISTRACION DE BIENES tiene a su cargo la administración y resguardo de los bienes que no tienen afectación directa a las actividades propias de las distintas jurisdicciones del ESTADO NACIONAL; y el desarrollo de planes, programas y proyectos en inmuebles del ESTADO NACIONAL para revalorizar los activos físicos, mejorar su uso y/o definir e implementar nuevas funcionalidades.

    Que por estas razones el COMITE EJECUTIVO estará integrado por las áreas mencionadas.

    Que conforme lo dispuesto en el Capítulo III de la Ley N° 24.855, el BANCO HIPOTECARIO S.A. es continuador del ex BANCO HIPOTECARIO NACIONAL en relación a las misiones y funciones que le fueran asignadas en procura de sus objetivos de atención de las necesidades de la población en materia de vivienda social única y de uso permanente por el beneficiario, tal como se expresa en su Carta Orgánica.

    Que en tal sentido, cabe recordar que el ex BANCO HIPOTECARIO NACIONAL fue históricamente la herramienta primordial del Estado Nacional en materia de fomento y desarrollo del acceso a la vivienda por parte de los distintos estratos sociales de la población, contando su continuador, BANCO HIPOTECARIO S.A., con los equipos técnicos adecuados para la implementación y administración del FONDO.

    Que, asimismo, el BANCO HIPOTECARIO S.A. es un banco de composición accionaria mixta, con participación estatal mayoritaria, y que en la actualidad se posiciona como líder en la República Argentina en el origen e implementación de créditos para la vivienda.

    Que conocida la propuesta, el BANCO HIPOTECARIO S.A. ha manifestado su interés y compromiso a efectos de participar en la implementación de la presente medida.

    Que por lo expuesto se considera conveniente encomendar la administración del FONDO, en carácter de FIDUCIARIO, de acuerdo con las instrucciones que le imparta el COMITE EJECUTIVO conforme establezca el contrato de fideicomiso, al BANCO HIPOTECARIO S.A. con el destino que se establece en el presente decreto.

    Que para ello, resulta procedente facultar a la ADMINISTRACION NACIONAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL juntamente con la SECRETARIA DE POLITICA ECONOMICA Y PLANIFICACION DEL DESARROLLO del MINISTERIO DE ECONOMIA Y FINANZAS PUBLICAS a aprobar el Contrato de Fideicomiso en el cual se detallarán los distintos aspectos operativos del Fideicomiso que se constituye por el presente.

    Que la naturaleza excepcional de la situación planteada hace imposible seguir los trámites ordinarios previstos en la CONSTITUCION NACIONAL para la sanción de las leyes.

    Que ha tomado la intervención que le compete el servicio jurídico pertinente.

    Que la presente medida se dicta en ejercicio de las facultades emergentes del artículo 99, inciso 3, de la CONSTITUCION NACIONAL y de los artículos 2°, 19 y 20 de la Ley N° 26.122.

    Por ello,

    LA PRESIDENTA DE LA NACION ARGENTINA EN ACUERDO GENERAL DE MINISTROS
    DECRETA:

    Artículo 1° — Constitúyese el FONDO FIDUCIARIO PUBLICO denominado PROGRAMA CREDITO ARGENTINO DEL BICENTENARIO PARA LA VIVIENDA UNICA FAMILIAR (Pro.Cre.Ar), cuyo objeto es facilitar el acceso a la vivienda propia de la población y la generación de empleo como políticas de desarrollo económico y social.

    Art. 2° — A los efectos del presente Decreto, los siguientes términos tendrán el significado que a continuación se indica:

    a) FIDUCIANTE: Es el ESTADO NACIONAL en cuanto transfiere la propiedad fiduciaria de los bienes fideicomitidos al FIDUCIARIO con el destino exclusivo e irrevocable al cumplimiento del presente Decreto y del contrato de fideicomiso respectivo.

    b) FIDUCIARIO: Es el BANCO HIPOTECARIO S.A., como administrador de los bienes que se transfieren en fideicomiso con el destino exclusivo e irrevocable que se establece en la presente norma, cuya función será administrar los recursos del FIDEICOMISO de conformidad con las pautas establecidas en el contrato de fideicomiso y las instrucciones dispuestas por el COMITE EJECUTIVO DEL FIDEICOMISO y/o quien este designe en su reemplazo.

    c) COMITE EJECUTIVO DEL FIDEICOMISO: es el encargado de fijar las condiciones, impartir instrucciones y/o autorizar en forma previa las actividades a cargo del FIDUCIARIO y efectuar su seguimiento.

    El COMITE EJECUTIVO estará integrado por el SECRETARIO DE POLITICA ECONOMICA Y PLANIFICACION DEL DESARROLLO del MINISTERIO DE ECONOMIA Y FINANZAS PUBLICAS, el Director Ejecutivo de la ADMINISTRACION NACIONAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL, el SECRETARIO DE OBRAS PUBLICAS del MINISTERIO DE PLANIFICACION FEDERAL, INVERSION PUBLICA Y SERVICIOS y el Director Ejecutivo del ORGANISMO NACIONAL DE ADMINISTRACION DE BIENES.

    d) BENEFICIARIO: Es el FIDUCIANTE, en los términos establecidos en el contrato respectivo u otros que determine el PODER EJECUTIVO NACIONAL.

    Art. 3° — El FONDO tendrá una duración de TREINTA (30) años, contados desde la fecha de su constitución mediante la celebración del correspondiente Contrato de Fideicomiso, quedando su liquidación a cargo de quien designe el COMITE EJECUTIVO.

    Art. 4° — El patrimonio del FONDO estará constituido por los bienes fideicomitidos, que en ningún caso constituyen ni serán considerados como recursos presupuestarios, impositivos o de cualquier otra naturaleza que ponga en riesgo el cumplimiento del fin al que están afectados, ni el modo u oportunidad en que se realice.

    Dichos bienes son los siguientes:

    a) Los recursos provenientes del TESORO NACIONAL que le asigne el ESTADO NACIONAL.

    b) Los bienes inmuebles que le transfiera en forma directa el ESTADO NACIONAL.

    A tal fin, desaféctanse los bienes detallados en el Anexo, que a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto no se encuentren desafectados, por revestir carácter de inmuebles sin destino o innecesarios para la gestión específica del servicio al que se encontraban afectados.

    La custodia de los bienes incluidos en el Anexo que integra la presente, permanecerá a cargo de sus reparticiones de origen, las que deberán garantizar el resguardo, la integridad y la disponibilidad de los inmuebles, hasta tanto el ORGANISMO NACIONAL DE ADMINISTRACION DE BIENES, a solicitud del COMITE EJECUTIVO, disponga su transferencia directa al FONDO, previa delimitación definitiva de los predios a partir de un estudio técnico, catastral y dominial a cargo del ORGANISMO NACIONAL DE ADMINISTRACION DE BIENES y su tasación por parte del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION.

    Asimismo, el ORGANISMO NACIONAL DE ADMINISTRACION DE BIENES podrá realizar relevamientos para proponer al COMITE EJECUTIVO la incorporación al FONDO de nuevos inmuebles, los que podrán ser desafectados por el ORGANISMO NACIONAL DE ADMINISTRACION DE BIENES y seguirán el mismo procedimiento establecido en el presente artículo.

    c) Los ingresos obtenidos por emisión de VALORES FIDUCIARIOS DE DEUDA que emita el FIDUCIARIO, con el aval del TESORO NACIONAL y en los términos establecidos en el contrato y/o prospecto respectivo.

    d) El producido de sus operaciones, la renta, frutos e inversión de los bienes fideicomitidos.

    e) Los ingresos provenientes de otros empréstitos que contraiga, pudiendo garantizarlos con bienes del FONDO.

    f) Otros aportes, contribuciones, subsidios, legados o donaciones específicamente destinados al FONDO.

    Art. 5° — Los bienes fideicomitidos se destinarán:

    a) A la construcción de viviendas y desarrollo integral de proyectos urbanísticos e inmobiliarios para el acceso a la vivienda familiar, única y permanente de conformidad con las pautas que se establezcan en el contrato de fideicomiso y las que determine el COMITE EJECUTIVO, con el objeto de mejorar y facilitar el acceso a la vivienda de sectores socioeconómicos bajos y medios de la población, principalmente.

    b) Al otorgamiento de créditos hipotecarios para la adquisición de las viviendas a las que se refiere el inciso anterior, o para la construcción de viviendas familiares, únicas y permanentes de conformidad con las pautas que se establezcan en el contrato de fideicomiso y las que determine el COMITE EJECUTIVO con el objeto de mejorar y facilitar el acceso a la vivienda de sectores socioeconómicos bajos y medios de la población, principalmente.

    c) Otros destinos relacionados al acceso a la vivienda que determine el COMITE EJECUTIVO.

    Art. 6° — El FONDO no estará regido por la Ley de Administración Financiera y de los Sistemas de Control del Sector Público Nacional N° 24.156 y sus modificatorias, sin perjuicio de las facultades que otorga a la SINDICATURA GENERAL DE LA NACION y a la AUDITORIA GENERAL DE LA NACION.

    Art. 7° — En todo aquello que no se encuentre modificado por la presente será de aplicación lo dispuesto en la Ley N° 24.441.

    Art. 8° — Exímese al FONDO y al FIDUCIARIO, en sus operaciones relativas al FONDO, de todos los impuestos, tasas y contribuciones nacionales existentes y a crearse en el futuro.

    Se invita a las PROVINCIAS y a la CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES a adherir a la eximición de todos los tributos aplicables en su jurisdicción en iguales términos a los establecidos en el párrafo anterior.

    Art. 9° — El JEFE DE GABINETE DE MINISTROS dispondrá las adecuaciones presupuestarias pertinentes, a través de la reasignación de partidas del Presupuesto Nacional, a los efectos de poner en ejecución lo dispuesto mediante el presente.

    Art. 10. — Facúltase a la SECRETARIA DE POLITICA ECONOMICA Y PLANIFICACION DEL DESARROLLO del MINISTERIO DE ECONOMIA Y FINANZAS PUBLICAS y a la ADMINISTRACION NACIONAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL a aprobar conjuntamente el Contrato de Fideicomiso, dentro de los VEINTE (20) días de la publicación del presente decreto en el BOLETIN OFICIAL.

    Art. 11. — Facúltase al titular de la SECRETARIA DE POLITICA ECONOMICA Y PLANIFICACION DEL DESARROLLO del MINISTERIO DE ECONOMIA Y FINANZAS PUBLICAS y/o a quién este designe en su reemplazo, a suscribir el Contrato de Fideicomiso con el FIDUCIARIO.

    Art. 12. — El COMITE EJECUTIVO dictará su propio reglamento interno de funcionamiento, dentro de los TREINTA (30) días de la publicación del presente Decreto en el BOLETIN OFICIAL.

    Art. 13. — El presente Decreto entrará en vigencia el día de su publicación en el BOLETIN OFICIAL.

    Art. 14. — Dése cuenta al HONORABLE CONGRESO DE LA NACION en virtud de lo dispuesto por el artículo 99, inciso 3, de la CONSTITUCION NACIONAL.

    Art. 15. — Comuníquese, publíquese, dése a la DIRECCION NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese. — FERNANDEZ DE KIRCHNER. — Juan M. Abal Medina. — Aníbal F. Randazzo. — Nilda C. Garré. — Débora A. Giorgi. — Norberto G. Yauhar. — Julio M. De Vido. — Julio C. Alak. — Carlos A. Tomada. — Alicia M. Kirchner. — Juan L. Manzur. — Alberto E. Sileoni. — José L. S. Barañao. — Arturo A. Puricelli.
    —————-
    NOTA: El Anexo no se publica. La documentación no publicada puede ser consultada en la Sede Central de esta Dirección Nacional (Suipacha 767 – Ciudad Autónoma de Buenos Aires) y en www.boletinoficial.gob.ar

    Honorable Cámara de Diputados de la Nación

    CONGRESO DE LA NACION

    Resolución S/N

    Declárase la validez del Decreto 902/2012.

    Bs. As., 8/8/2012

    Señora Presidenta de la Nación.
    Tengo el honor de dirigirme a la señora Presidenta, comunicándole que esta H. Cámara ha aprobado, en sesión de la fecha, la siguiente resolución.

    LA CAMARA DE DIPUTADOS DE LA NACION

    RESUELVE:

    Artículo 1° — Declarar la validez del Decreto 902 de fecha 12 de junio de 2012.

    Art. 2° — Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional.

    Dios guarde a la señora Presidenta.

    Julián A. Domínguez. — Gervasio Bozzano.

    https://www.youtube.com/watch?v=tvuzPSaWRt4

    https://www.youtube.com/watch?v=0dXB6aKHCSg

  • .-DEFENSA DEL CONSUMIDOR.- Resolución 313/98.- Información que deberán suministrar las entidades financieras que otorgan créditos hipotecarios en relación a operaciones destinadas a la adquisición de viviendas.-Las leyes que regulan el intercambio entre productores y consumidores

    Secretaría de Industria, Comercio y Minería

    DEFENSA DEL CONSUMIDOR

    Resolución 313/98

    Información que deberán suministrar las entidades financieras que otorgan créditos hipotecarios en relación a operaciones destinadas a la adquisición de viviendas.

    Bs. As., 12/5/98

    B.O: 14/05/98

    VISTO el Expediente Nº 064-000533/98 del Registro del MINISTERIO DE ECONOMIA Y OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS, y
    CONSIDERANDO:
    Que el artículo 42 de la CONSTITUCION NACIONAL establece que entre los derechos de los consumidores se encuentran los de protección de sus intereses económicos, información adecuada y veraz y libertad de elección, con la finalidad que aquellos puedan realizar en forma correcta la adquisición de bienes y servicios.
    Que el mencionado artículo constitucional también señala que las autoridades proveerán a la protección de esos derechos y a la defensa de la competencia, como forma de evitar la distorsión de los mercados.
    Que, por su parte. el artículo 4º de la Ley Nº 24.240 establece como obligación de los proveedores la de suministrar a los consumidores información veraz detallada, eficaz y suficiente acerca de las características de las cosas o servicios que comercializan, y el artículo 43 de dicha norma legal prevé que la SECRETARIA DE INDUSTRIA, COMERCIO Y MINERIA del MINISTERIO DE ECONOMIA Y OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS tiene, como Autoridad de Aplicación, entre otras facultades y atribuciones, la de elaborar políticas tendientes a la defensa del consumidor y solicitar informes a entidades públicas y privadas relacionadas con la materia regulada por la ley aludida.
    Que el adecuado funcionamiento de un mercado competitivo reconoce como pilar fundamental una información al consumidor clara y disponible en todo momento y que los proveedores de bienes y servicios la brinden en forma amplia.
    Que el objetivo de establecer una política de defensa del consumidor, en cuanto a la información que se les brinda en la materia respectiva, también requiere que la Autoridad de Aplicación de la Ley Nº 24.240 conozca regularmente esa información para su difusión y análisis.
    Que dentro del marco legal definido y de las peculiaridades del sector, los consumidores interesados en tomar créditos hipotecarios para la adquisición de viviendas deben ser informados del costo financiero total que aplican las entidades financieras oferentes, identificando no sólo la tasa de financiación pura sino también cada uno de los gastos obligatorios que los interesados deberán solventar y que se asocian a esa operatoria, conforme lo establecido en la circular del BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA “A” Nº 2689, de fecha 22 de abril de 1998.
    Que la información solicitada es relevante y necesaria para elaborar pautas relacionadas con las políticas de consumo que la SECRETARIA DE INDUSTRIA, COMERCIO Y MINERIA del MINISTERIO DE ECONOMIA Y OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS busca establecer y promover, focalizadas en la transparencia del mercado y en la difusión de la información para que los consumidores y usuarios puedan conocer la variedad de la oferta y adoptar la decisión que realmente convenga a sus intereses.
    Que, en consecuencia, el conocimiento del costo financiero total de las operaciones de créditos hipotecarios, y cada uno de sus componentes, es una herramienta indispensable como basamento de las políticas de consumo.
    Que la DIRECCION GENERAL DE ASUNTOS JURIDICOS del MINISTERIO DE ECONOMIA Y OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS ha tomado la intervención que le compete.
    Que la presente Resolución se dicta en uso de las facultades conferidas por los artículos 41 y 43 inciso e) y concordantes de la Ley Nº 24.240.
    Por ello.
    EL SECRETARIO DE INDUSTRIA, COMERCIO Y MINERIA

    RESUELVE:
    Artículo 1º-Las entidades financieras que otorgan créditos hipotecarios deberán informar trimestralmente a la Autoridad de Aplicación de la Ley Nº 24.240 el Costo Financiero Total de las operaciones de crédito hipotecario destinado a la adquisición de viviendas, conforme lo establecido en la Circular del BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA “A” Nº 2689 de fecha 22 de abril de 1998.
    Art. 2º-El Costo Financiero Total deberá ser calculado, considerando la Tasa Nominal Anual Fija y Variable, para operaciones en pesos y dólares, conforme la parametrización que se presenta en el Anexo I y deberá presentarse para su información a la Autoridad de Aplicación, conforme el formulario que se presenta con su instructivo en el Anexo II en CUATRO (4) planillas que forman parte de la presente resolución.
    Art. 3º-La información solicitada y correspondiente a mes vencido deberá entregarse en la DIRECCION NACIONAL DE COMERCIO INTERIOR, dependiente de la SUBSECRETARIA DE COMERCIO INTERIOR de la SECRETARIA DE INDUSTRIA, COMERCIO Y MINERIA, ubicada en Avenida Julio A. Roca Nº 651, 4º piso, Sector 1. Capital Federal, dentro de los primeros DIEZ (10) días corridos de los meses de enero, abril, julio y octubre de cada año.
    Art. 4º-La información que se entregue a la Autoridad de Aplicación respecto a este tipo de operatorias de crédito hipotecario en el mercado financiero podrá ser publicada y difundida para el conocimiento de los consumidores.
    Art. 5º-El incumplimiento de las disposiciones contenidas en esta norma será sancionado conforme a las previsiones de la Ley Nº 24.240 de Defensa del Consumidor.
    Art. 6º-La presente Resolución comenzará a regir desde la fecha de su publicación en el Boletín Oficial.
    Art. 7º-Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese.-Alieto A. Guadagni.
    ANEXO I

    PARA DAR RESPUESTA A LO SOLICITADO EN EL ARTICULADO SE DEBE PARTIR DE LA SIGUIENTE PARAMETRIZACION:
    I. POR CADA DIEZ MIL (10.000) PESOS Y/O DOLARES QUE SE PRESTEN
    II. PERIODO DE REPAGO: DIEZ (10) AÑOS
    III. SOLICITANTE DE CUARENTA (40) AÑOS DE EDAD
    IV. SISTEMA DE AMORTIZACION FRANCES
    ANEXO II
    INSTRUCTIVO
    A fin de cumplimentar los cuadros que se presentan a continuación se precisan los conceptos que serán informados a esta Secretaría conforme lo establecido en el articulado de la presente resolución.
    Tal como se presenta en el Anexo I los datos que se informen deberán responder a la parametrización allí expuesta.
    En cuanto a la información que se solicita se hace saber que los datos deberán expresarse en todos los casos en Tasas Nominales Anuales.
    Los conceptos vertidos para las operaciones en pesos o dólares serán los correspondientes a:
    1. Columna ( 1). Tasa Nominal Anual de financiación, sea Fija o Variable, según el caso del que se trate.
    II. Columna (2). Seguro de Vida, Desempleo e Incendio. Prima y otras erogaciones por la contratación de seguros en relación con los prestatarios y los bienes objeto de las financiaciones.
    III. Columna (3). Gastos de apertura y mantenimiento de cuentas de depósitos, tarjetas de crédito y/o compra asociadas a las financiaciones.
    IV. Columna (4). Gastos originados por la evaluación de las solicitudes de las financiaciones y por la tasación de bienes.
    V. Columna (5). Erogaciones por envío de resumen de avisos de débito y otras notificaciones, por ejemplo sobre la atención de los servicios de amortización e intereses de las financiaciones.
    VI. Columna (6). Integración de cuotas sociales de entidades financieras de naturaleza cooperativa asociada a las financiaciones.
    VII. Columna (7). Impuesto al Valor Agregado sobre intereses, identificando cuando se trata de vivienda usada y nueva.
    VIII. Columna (8). Honorarios de escribanía, inclusive el reintegro de gastos por diligenciamiento notarial, en caso que exceda el valor normal de plaza.
    IX. Columna (9). Comisiones por la intermediación de la entidad en operaciones de compraventa de inmuebles vinculadas a préstamos otorgados para su adquisición, en caso que exceda el valor normal de plaza.
    X. Columna (10). Costo Financiero Total. Es la suma algebraica de los ítems presentados del UNO (1) al NUEVE (9) inclusive, los que serán expresados en tasas nominales anuales, conforme lo mencionado anteriormente.
    XI. Columna (11). Costo Total por honorario de escribanía. Aquí se deberá consignar el costo total que el prestatario deberá abonar por la actuación del escribano (como por ejemplo: gastos de escrituración, hipoteca, diligenciamiento notarial, honorarios. etc.), aun cuando este responda al valor normal de plaza. Esta información también deberá ser expresada como una tasa en relación al monto prestado (DIEZ MIL (10.000)).
    ENTIDAD: (nombre)
    Créditos en Dólares
    Gastos directamente vinculados al otorgamiento del crédito
    Gastos independientes del crédito
    Gastos Totales
    Tasa
    Pura
    Nominal
    Anual Fija
    (1)
    Seguro de vida, incendio y desemp.
    (2)
    Gastos de
    apertura y
    manteni-miento de cuentas
    (3)
    Gastos de
    evalua-ción y tasación (4)
    Gastos por envío resumen respecto a
    amortiz. e
    intereses del
    préstamo (5)
    Integración de cuotas
    sociales en
    cooperati-vas
    (6)
    IVA* sobre
    intere-ses
    (7)
    Honorarios de
    Escribanía
    (8)
    Comisiones por intermedia-ción en compra-venta
    (9)
    Costo Finan-ciero Total (10)
    Gastos Totales por Honorarios de Escribanía (11
    %
    %
    %
    %
    %
    %
    %
    %
    %
    %
    %
    * Discriminar cuando se trata de la adquisición de una vivienda nueva o usada.
    Créditos en Pesos
    Gastos directamente vinculados al otorgamiento del crédito
    Gastos independientes del crédito
    Gastos Totales
    Tasa
    Pura
    Nominal
    Anual Fija
    (1)
    Seguro de vida, incendio y desemp.
    (2)
    Gastos de
    apertura y
    manteni-miento de cuentas
    (3)
    Gastos de
    evalua-ción y tasación (4)
    Gastos por envío resumen respecto a
    amortiz. e
    intereses del
    préstamo (5)
    Integración de cuotas
    sociales en
    cooperati-vas
    (6)
    IVA* sobre
    intere-ses
    (7)
    Honorarios de
    Escribanía
    (8)
    Comisiones por intermedia-ción en compra-venta
    (9)
    Costo Finan-ciero Total (10)
    Gastos Totales por Honorarios de Escribanía (11
    %
    %
    %
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    %
    %
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    * Discriminar cuando se trata de la adquisición de una vivienda nueva o usada.
    Créditos en Dólares
    Gastos directamente vinculados al otorgamiento del crédito
    Gastos independientes del crédito
    Gastos Totales
    Tasa
    Pura
    Nominal
    Anual Fija
    (1)
    Seguro de vida, incendio y desemp.
    (2)
    Gastos de
    apertura y
    manteni-miento de cuentas
    (3)
    Gastos de
    evalua-ción y tasación (4)
    Gastos por envío resumen respecto a
    amortiz. e
    intereses del
    préstamo (5)
    Integración de cuotas
    sociales en
    cooperati-vas
    (6)
    IVA* sobre
    intere-ses
    (7)
    Honorarios de
    Escribanía
    (8)
    Comisiones por intermedia-ción en compra-venta
    (9)
    Costo Finan-ciero Total (10)
    Gastos Totales por Honorarios de Escribanía (11
    %
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    %
    %
    %
    %
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    %
    %
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    * Discriminar cuando se trata de la adquisición de una vivienda nueva o usada.
    Créditos en Pesos
    Gastos directamente vinculados al otorgamiento del crédito
    Gastos independientes del crédito
    Gastos Totales
    Tasa
    Pura
    Nominal
    Anual Fija
    (1)
    Seguro de vida, incendio y desemp.
    (2)
    Gastos de
    apertura y
    manteni-miento de cuentas
    (3)
    Gastos de
    evalua-ción y tasación (4)
    Gastos por envío resumen respecto a
    amortiz. e
    intereses del
    préstamo (5)
    Integración de cuotas
    sociales en
    cooperati-vas
    (6)
    IVA* sobre
    intere-ses
    (7)
    Honorarios de
    Escribanía
    (8)
    Comisiones por intermedia-ción en compra-venta
    (9)
    Costo Finan-ciero Total (10)
    Gastos Totales por Honorarios de Escribanía (11
    %
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    %
    %
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    %
    %
    %
    * Discriminar cuando se trata de la adquisición de una vivienda nueva o usada.

    Las leyes que regulan el intercambio entre productores y consumidores

    NORMAS

    TEMAS

    Ley 24.240 Ley de Defensa del Consumidor: normas de protección y defensa de los consumidores; autoridad de aplicación, procedimientos y sanciones.
    Ley 26.361 Ley 26.361- Modificación de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor.
    Ley 25.065 Ley de Tarjetas de Crédito: establece las normas de regulación del sistema de tarjetas de crédito, compra y débito.
    Ley 22.802 Ley de Lealtad Comercial: normas que regulan la publicidad, la comercialización y el envasado.
    Ley 19.511 Ley de Metrología Legal: establece la vigencia de las unidades del Sistema Métrico Legal Argentino – SI.ME.L.A, basado en el sistema métrico decimal
    Resolución 616/98 Consejo Consultivo de los Consumidores: creación del Consejo Consultivo de los Consumidores para tratar asuntos inherentes a la defensa del consumidor, conforme la Ley 24.240 y normas complementarias, en el ámbito de la Secretaria de Industria, Comercio y Minería.
    Resolución 906/98 Contratos escritos de consumo: Establece medidas mínimas para la letra de los contratos de consumo. Reglamenta el modo de informar el derecho de revocación según el artículo 34 de la Ley 24.240.
    Resolución 134/98 Tarjetas de crédito: información que deberán suministrar mensualmente a la autoridad de aplicación las Entidades bancarias, financieras y de cualquier otra índole que Emitan tarjetas de crédito, de compra y/o pago.
    Resolución 313/98 Créditos hipotecarios: información que deberán suministrar a la autoridad de aplicación las entidades financieras que otorgan créditos hipotecarios en relación a operaciones destinadas a la adquisición de viviendas.-
    Resolución 461/99 Asociaciones de Consumidores: norma a la que se deben ajustar las asociaciones de consumidores constituidas como asociaciones civiles con personería jurídica, de acuerdo a los artículos 55, 56 y concordantes de la ley nro. 24240 para funcionar en el ámbito Nacional.-
    Decreto 561/99 Venta domiciliaria: Incluye dentro de la modalidad de venta domiciliaria o directa la contratación que resulte de una convocatoria al consumidor al establecimiento del proveedor o a otro sitio, cuando el objeto de dicha convocatoria sea total o parcialmente distinto al de la contratación.
    Resolución 387/99 Créditos prendarios: dispone que las entidades que otorgan créditos prendarios sobre automotores cero kilometro informen trimestralmente a la autoridad de aplicación de la ley nro. 24240 sobre el costo financiero total y el valor de la cuota total de esas operaciones.
    Resolución 678/99 Colegios privados: establece que los establecimientos de educación privados incorporados a la enseñanza oficial, deberán informar anualmente a la Dirección Nacional de Comercio Interior el valor total de la cuota mensual que perciben por la prestación del servicio educativo para cada nivel de enseñanza.
    Resolución 54/2000 Medicina prepaga/ valor de cuota mensual
    Resolución 75/2002 Seguros: información que deberán suministrar cuatrimestralmente a la Dirección Nacional de Comercio interior, las compañías de seguros autorizadas por la Superintendencia de Seguros de la Nación a operar en el ramo de automotores, en relación al valor mensual de los premios de los seguros de automotores que ofrecen al mercado y al valor asegurado de los mismos.
    Resolución 8/2003 Universidades privadas: información anual que deberán presentar, referida a los precios que perciben por la prestación del servicio universitario, con el fin de que los usuarios puedan conocer la variedad de la oferta y adoptar la decisión que convenga a sus intereses.
    Resolución 37/2003 Telefonía Celular: establece que las empresas prestadoras del servicio de telefonía celular móvil deberán informar mensualmente a la autoridad de aplicación de la Ley 24.240 la totalidad de planes ofrecidos en todas las modalidades posibles de prestación del servicio.
    Resolución 53/2003 Cláusulas abusivas: determina las cláusulas que no podrán ser incluidas en los contratos de consumo, por ser opuestas a los criterios establecidos en el articulo 37 de la Ley 24.240 y su reglamentación.
    Ley 25.542 Ley del Libro: establece que los editores, importadores o representantes de libros deben fijar un precio uniforme de venta al publico (PVP) o consumidor final de los libros.
    Disposición Nº3/2003 Cláusulas Abusivas: Modifica la Resolución Nº 53.
    Resolución 26/2003 Cláusulas Abusivas: modifica resolución 53 y disposición 3.
    Resolución 9/ 2004 Clausulas abusivas: en contratos de Medicina Prepaga y Servicios Financieros y/o Bancarios.
    Resolución 102/ 2003 Información sobre los precios de venta al público y los precios de oferta, que deberán brindar los establecimientos minoristas respecto de una determinada canasta de bienes.
    Resolución 54/2004 Simplificacion del regimen de informacion de los establecimientos de distribucion minorista.

  • CEPO CAMBIARIO. HABILITAN COMPRA DE DÓLARES PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA. Juz. Federal N 4 ordenan a AFIP habilitar la compra de divisa extranjera para adquirir vivienda . Mar del Plata.

    JUZGADO FEDERAL NRO. 4. CEPO CAMBIARIO. HABILITAN COMPRA DE DÓLARES PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA.

    Juzgado Federal Nro. 4 Secretaría Ad-Hoc. Causa: 8.368. Autos: A., E. A. Y OTRA C/AFIP S/ AMPARO. Cuestión: ordenan a AFIP habilitar la compra de divisa extranjera para adquirir vivienda. Fecha: 7-AGO-2012
    Esperemos que camara y Corte confirmen en el caso de que la sentencia sea apelada, que es lo mas seguro.

    Poder Judicial de la Nación
    Mar del Plata, 7 de Agosto de 2012.

    AUTOS Y VISTOS: Estos caratulados “A., E. A. Y OTRA C/AFIP S/ AMPARO” Expediente N° 8.368, de trámite por ante éste Juzgado Federal N° 4, Secretaría “AD-HOC”, traídos a despacho a los fines de dictar sentencia definitiva y de los que:

    RESULTA: I) Que a fs. 12/16 se presentan E. A. A. y M. L. B., por su propio derecho y con patrocinio letrado, promoviendo acción de amparo en los términos del artículos 43 de la Constitución Nacional contra la ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS (AFIP), a fin de que la misma otorgue la correspondiente autorización o bien se abstenga de restringirle la compra de dólares estadounidenses dieciséis mil (U$S 16.000), destinados a cubrir parte de la operación de compra de su vivienda única. –

    Relatan los antecedentes del caso, indicando su deseo de comprar un inmueble sito en Sierra de los Padres valuado en la suma de U$S 86.000, contando a tal fin con un crédito pre-acordado del Banco de la Nación Argentina por la suma de $ 310.000, ahorros personales y con la suma de $ 18.400 producto de un préstamo personal.-

    Manifiestan que la martiliera les trasmitió que el vendedor solo aceptaría q dólares y que habiendo efectuado la pertinente consulta a la AFIP vía Internet, fueron considerados “inconsistentes” pese a probar con distintos montos. Señalan que el 02 de Junio del corriente presentó una multinota ante la AFIP explicando su situación, donde se les informo extraoficialmente que la orden era no autorizar la compra de divisa extranjera por ninguna cantidad ni circunstancia.-

    Consideran vulnerados los arts. 14 y 19 de nuestra Carta Magna, que constituyen la piedra angular del sistema liberal adoptado y son la expresión y consagración del respeto a la libertad y dignidad de la persona, el art. 14 bis en lo atinente a la protección de la familia y el acceso a vivienda digna, y el art 17 en cuanto al derecho de la propiedad.-Entiende que la restricción de la AFIP no es fundada en ley ni suficientemente explicitada, desconociéndose los parámetros que utiliza. Plantea la inconstitucionalidad de la Resolución General 3210/11 .Ofrece prueba, funda en derecho, peticiona el dictado de una medida cautelar y solicita que oportunamente se haga lugar a la acción de amparo, con costas.-

    II) Que a fs. 30/56 se presenta la ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE INGRESOS PÚBLICOS – DIRECCIÓN GENERAL IMPOSITIVA (AFIP/DGI) a través de letrado apoderado, contestando el informe circunstanciado requerido.-

    Precisa que todas las manifestaciones de los actores son dogmáticas carentes de sustento probatorio. Cumple con el imperativo legal de negar en forma particular los hechos allí expresados.-

    Destaca que los amparistas no agotaron la vía administrativa previa, prevista en la RG AFIP N° 3212 complementaria de la RG AFIP N° 3210, sino que se limitaron a presentar la multinota F.206 y sin dejar pasar siquiera tres días hábiles, procedieron a instar la presente acción de amparo, sin presentar pronto despacho alguno ni valerse de los demás recursos administrativos.-

    Alega la necesidad de una mayor amplitud probatoria que excede el marco del amparo, ya que para destruir la presunción de legitimidad de que gozan legalmente los actos administrativos tributarios, se requiere una amplitud de prueba y debate que resulta ajena a esta instancia. Cita fallos en apoyo a su postura.-

    Sostiene que lo pretendido importa una cuestión que reviste gravedad institucional en los términos acuñados por la Corte Suprema de Justicia de la Nación, en tanto el cuestionamiento del accionar del Fisco se traduciría en un menoscabo de sus facultades, que tienden a optimizar el control fiscal y contribuir a la lucha contra el lavado de dinero.-

    Afirma que no existe ningún acto ilegitimo que le sea imputable y que la RG 3210 se encuentra dentro de la esfera de sus atribuciones, no encontrándose vulnerado los principios de razonabilidad, igualdad, no discriminación y el derecho de propiedad.-

    Detalla los antecedentes y fundamentos del régimen legal aplicable, trascribiendo al efecto la Comunicación “A” 5239 del Banco Central de la República Argentina, la Resolución General N° 3210 y sus complementarias. Explica en que consiste el secreto fiscal y que el sistema se nutre de datos, los cuales surgen de las declaraciones presentadas por los propios contribuyentes.-

    Cita jurisprudencia que considera aplicable, introduce el caso federal y peticiona que oportunamente se dicte sentencia rechazando la acción, pero dejando subsistente el ejercicio de las acciones o recursos que puedan corresponderles con independencia del amparo.-

    III) A fs. 58/82 la demandada denuncia hecho nuevo, poniendo de resalto que la autoridad competente en materia de regulación cambiaria (BCRA) mediante la Comunicación “A” 5318 ha dispuesto suspender la compra de dólares para atesoramiento, razón por la cual la AFIP carece de injerencia al respecto y de legitimación pasiva, tornando la cuestión en abstracta, más aun cuando el supuesto de autos no encuadra en el apartado 3.2 de la referida comunicación, que regula taxativamente la compra de moneda extranjera para adquisición de vivienda con crédito hipotecario.-

    IV) Es así que a fs. 83 quedan estos obrados en condiciones de dictar el pronunciamiento definitivo, por lo que se llama AUTOS PARA DICTAR SENTENCIA, providencia que a la fecha se encuentra firme y consentida. –

    Y CONSIDERANDO: I) Que mediante la presente acción de amparo instaurada por E. A. A. y M. L. B, contra la ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS (AFIP). se persigue obtener la correspondiente autorización o el cese de la restricción a la compra de dólares estadounidenses dieciséis mil (U$S 16.000), destinados a cubrir parte de una operación de compraventa inmobiliaria. –

    Preliminarmente. en torno a la excepción de falta de legitimación pasiva deducida por el accionado, cabe recordar que esta acción de corte netamente constitucional tiene como fin primordial la tutela de una manera urgente e inmediata de los derechos y garantías reconocidos por la Constitución, los Tratados y las Leyes {art. 43 CNy art. 1 Ley 16.986). Constituyendo una herramienta fundamental de nuestro ordenamiento jurídico para que toda persona pueda obtener “s/n demora alguna” una pronta normalización de los derechos lesionados o amenazados por un acto u omisión de la autoridad pública o de particulares.-

    De ahí que entiendo que las cuestiones procesales -como la planteada por la demandada- resultan tributarias de dichos fundamentos y no al revés.-

    Es que es función indeclinable de los jueces el resolver las causas sometidas a su conocimiento, teniendo como norte el asegurar la efectiva vigencia de la Constitución Nacional, sin que puedan desligarse de este esencial deber, so pretexto de limitaciones de índole procesal. Esto es especialmente así, si se tiene en cuenta que las normas de ese carácter deben enderezarse a lograr tal efectiva vigencia y no a turbarla {Fallos: 313:1513).-

    Máxime teniendo en cuenta que la judicatura no puede caer en excesos rituales manifiestos (CSJN, “Colalillo, Domingo c/ Cía. de Seguros España y Río de la Plata”, Fallos: 238:550), como así también los principios de economía y celeridad procesal.-

    En esa sintonía, la propia ley 16.986, que regula el régimen del amparo en el orden nacional, veda a las partes la articulación de cuestiones de competencia, excepciones previas e incidentes.-

    Consecuentemente, considero improcedente la defensa esgrimida por la AFIP, quien pretende sustraerse del conocimiento del presente, pese a formar parte activamente de este proceso de reforma cambiaría, ya sea dictando normas sobre la materia o implementando las directrices brindadas por el BCRA.-

    Asimismo, si bien la demandada niega las circunstancia de hecho planteadas por los amparistas, su conducta resulta auto contradictoria en virtud de que simultáneamente pone de manifiesto la multinota presentada por los mismos, cuyo contenido no fue oportunamente negado, como así tampoco ofreció prueba a fin de desacreditar la documental acompañada en la acción, no requiriéndose en consecuencia, la producción de ningún otra prueba, deviniendo por ello, la cuestión controvertida en un planteamiento de derecho y no sobre los hechos.-

    II) Adentrándome al fondo de la cuestión, tenemos que la presente acción de amparo se enmarca en el contexto del complejo y cambiante plexo normativo dictado recientemente en nuestro país que, a través de un gran número de Comunicaciones del Banco Central de la República Argentina y Resoluciones de la Administración Federal Publica, vino a modificar en forma sustancial la regulación del Mercado Libre Cambios, como así también los controles fiscales en la materia. –

    Conjunto normativo que día tras días va sufriendo nuevas reformas y cada una de las cuales no puede ser omitida, toda vez que las decisiones en los juicios de amparo deben atenerse a la situación existente al momento de dictadas {Fallos: 298:33: 301:693: 310:670 y 2246: 311:870 y 1810; 312:555 y 891, entre muchos otros), como así también a las modificaciones introducidas sobre las diversas normas objeto de esta litis, en tanto configuran circunstancias sobrevinientes de las que no es posible prescindir (Fallos: 308:1489; 312:555; 315:123, 326:417).-

    Coincido plenamente con el principio de que al Poder Judicial le está vedado ingresar en el análisis de la oportunidad, mérito y conveniencia de las decisiones políticas, como así también con el principio de presunción de legalidad de los actos administrativos {art. 12 ley 19.549).-

    Así también lo ha sostenido la Excma. Cámara Federal de Apelaciones local, recientemente en los autos “Duran Julio c/ AFIP s/ Amparo” (sentencia del 02.07.12 registrada al T° 28 F° 5547), donde se discutía el mismo régimen legal que nos ocupa, afirmando que “…esta Alzada participa de la corriente doctrinaria y jurisprudencia elaborada en torno a las facultades del Poder Judicial para el control de los actos de los otros Poderes del Estado, regulados por la CN, en el sentido de que no se puede relegar el control de constitucionalidad sobre la legalidad de tales actos y su sometimiento al artículo 28 CN, en punto a la razonabilidad de los mismos para evitar que incurran en arbitrariedad; lo que no implica que se pueda analizar so pretexto de ello razones de oportunidad, mérito o conveniencia de los actos administrativos. Y es en ese marco limitativo, impuesto por el principio republicano de la división de poderes, que se examinara la cuestión traída a juzgamiento.. .’*.-

    Entiendo que los Jueces, en determinados supuestos y dadas ciertas condiciones, deben poner coto a situaciones que denoten un ejercicio arbitrario del poder legítimo que ostenta la Administración, siempre y cuando sus decisiones resulten irrazonables, arbitrarias y atentatorias del bien común de la Nación o de derechos y garantías amparadas por la Carta Magna.-

    Sobre el punto, nuestro Máximo Tribunal también señaló que no resulta competencia del Poder Judicial pronunciarse sobre la eficacia o ineficacia de las leyes bajo su concepto puramente económico o financiero, apreciando si éstas pueden ser benéficas o perjudiciales para el país (Fallos: 150:89; 332:1572). Ni tampoco juzgar el mérito de las políticas económicas decididas por otros poderes del Estado, sino ponerles un límite cuando violan la Constitución (Fallos: 332:1572), declarando si repugnan o no a los principios y garantías contenidos en la misma.-

    Siempre, teniendo presente que, en el Sistema Constitucional Argentino, no hay derechos absolutos y todos están subordinados a las leyes que reglamentan su ejercicio, en la medida que no se altere o restringa su esencia. –

    III) Ahora bien, el proceso de trasformación de las reglas cambiarías que motiva esta contienda y que se acentuó a pasos agigantados en estos últimos meses, tuvo sus comienzos a mediados del año 2010 con la Comunicación “A” 5085 que endureció las normas relativas a la “formación de activos externos de residentes” creando un régimen de control especial para la compra de billetes y divisas en moneda extranjera que superen la suma de U$S 250.000 en el año calendario, entre otras medidas. Controles que fueron extremados a fines del año 2011 mediante la Comunicación “A” 5236 (ver Fernández Madero Nicolás, “La presión sobre el dólar. Nuevo paquete de medidas económico -financieras dictado por el Gobierno Nacional”, La Ley Online).-

    A su tumo, en el mes de Octubre del año 2011 la Comunicación “A” 5239 introdujo una importante reforma en el sistema vigente y estableció que las entidades autorizadas a operar en cambios deberán consultar y registrar todas las operaciones de venta de moneda extranjera a realizar con sus clientes alcanzados por el “Programa de Consulta de Operaciones Cambiarías” implementado por la AFIP a través de la Resolución General 3210/11, que indicara si la operación resulta “valida” o “con inconsistencias”. Y en los casos de venta de moneda extranjera ya sean divisas o billetes, por conceptos de formación de activos externos de residentes sin obligación de una aplicación posterior específica, comprendidos en el punto 4 del anexo a la Comunicación “A” 5236, las entidades aludidas solo podrán dar acceso al mercado local de cambios a las operaciones con clientes que obtengan la validación en el sistema mencionado.-o A su vez, fijó excepciones expresas al régimen de consultas instaurado y aclaró que el requisito de validación en el sistema no será de aplicación para las ventas de cambio que se realicen por otros conceptos que no correspondan a la “formación de activos externos sin la aplicación a un destino específico”, sin perjuicio de la verificación de las restantes normas cambiarías aplicables.-

    Por su parte, la citada RG 3210 de la AFIP dispuso la forma de implementación del sistema aludido, precisando que “a los fines fiscales” las entidades autorizadas a operar en cambio por el Banco Central de la República Argentina deberán consultar y registrar, el importe en pesos del total de las operaciones de venta en moneda extranjera -divisas o billetes- en todas sus modalidades, cualquiera fuere su finalidad o destino (arts. 1 y 2). Y que la evaluación se efectuara en tiempo real, sobre los datos ingresados y emitirá la respuesta correspondiente de acuerdo con la información obrante en las bases de datos del Organismo. Siendo complementada por la Resolución General 3212/11 que reguló el tramite administrativo a seguir en los supuestos de “inconsistencias”.-

    Con el correr de los días, se fueron agregando nuevas excepciones al régimen previsto por la Comunicación 5239 (Comunicaciones “A” 5240, 5241, 5242), que fueron compiladas en la Comunicación “A” 5245. Se continuó, delimitando las ventas en concepto de turismo y viajes (Comunicación “A ” 5261), y fijando normas en materia de egresos de divisas (Comunicación “A” 5264 y 5295) y compra venta de valores (Comunicación “A ” 5314/12). Asimismo se reguló los retiros de moneda extranjera con el uso de tarjetas de débito locales desde cajeros automáticos ubicados en el exterior (Comunicación “A ” 5294).-

    En el ínterin, en Mayo del 2012, la AFIP dictó la Resolución General 3333/12 que instauro un régimen de información previo a fin de atender gastos en concepto de viajes al exterior, por razones de salud, estudios, congresos, conferencias, gestiones comerciales, deportes, actividades culturales, actividades científicas y/o turismo.-

    Del juego armónico de las citadas disposiciones del Banco Central de la República Argentina y de la Administración Federal de Ingresos Públicos, vemos que se puso en manos de un órgano netamente recaudador (ver Decreto 618/1997, Leyes 11.683, 22.091, 22.415 y 24.447) la facultad de controlar la operaciones de venta de moneda extranjera, en los casos expresamente enumerados. Quien mediante la información obrante en las bases de datos propias, validaba o no la operación. Teniendo como supuesta finalidad la optimización del control fiscal y la lucha contra el lavado de dinero.-

    Según la terminología empleada por las propias comunicaciones y resoluciones transcriptas, parecía que nos encontrábamos frente a un sistema de control creado exclusivamente a los fines fiscales, que solo buscaba cotejar la capacidad económica del solicitante con los registros internos de la Administración y de esta manera evitar el lavado de dinero, evasiones impositivas o en su caso activar todo el aparato estatuido por las leyes 11.683 y 24.769. Previéndose inclusive una trámite administrativo para demostrar la verdadera capacidad económica del contribuyente para adquirir las divisas en el mercado formal, en los casos de “inconsistencias”.-

    Sin embargo, con el correr de los días, la realidad del mercado de cambios argentino nos enseñó un panorama totalmente distinto.-

    Lo que llevo a la distinguida magistrada Dra. Carolina Pandolfi, titular del Juzgado Federal N° 1 de la ciudad de Neuquén, a señalar que constituiría un hecho de público y notorio conocimiento, al que se puede acceder mediante la simple lectura de cualquier medio informativo, que el sistema ideado para afianzar los controles fiscales, vendría siendo utilizado como herramienta de control cambiario, es decir, con fines distintos de aquellos para los cuales fue implementado (Cfr. autos “M., C. M. c/ Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) y otro s/ Acción de Amparo”; 12.06.2012).-

    En rigor de la verdad, ocurrió que, en un primer momento, la AFIP autorizaba ciertas operaciones y otras no, con el transcurso de los días y las sucesivas modificaciones, en la práctica se fue reduciendo paulatinamente el límite permitido para la compra de divisas extranjeras para ahorro y regulando y restringiendo las ventas en otros supuestos específicamente delimitados por la normativa. Hasta llegar al punto de una virtual denegación a todas las operaciones de atesoramiento bajo el fundamento de “inconsistencias”, por carecer supuestamente el interesado de suficiente capacidad económica para llevar adelante la operatoria. No validándose inclusive la venta ni de montos totalmente irrisorios.-

    Esta tendencia también se vio reflejada en las diversas modificaciones que atravesó la página de web de la propia AFIP, creada por la citada Resolución General 3210/11.

    En la citada, durante el mes junio del 2012, se eliminó la opción “compra de dólares para ahorró”, dejando subsistente la opción viajes, compra de inmuebles y otros destinos (vehículo automotor, motovehículos, maquinaria agrícola, maquinaria industrial, aeronave, embarcación, instrumental médico, equipamiento científico, laboratorio). A los pocos días se volvió a permitir dicha operatoria, al sumar la opción “otros no especificados”, pero con la novedad que los pedidos de autorización ya no eran respondidos automáticamente bajo el rotulo de “inconsistencias”, sino todo lo contrario, los mismos quedaban “en estudio”, pero con la particularidad que la AFIP no emitía pronunciamiento alguno pese al transcurso de los días, quedando el pedido sin resolverse (Diario La Nación, Publicaciones del 15, 16, 19 y 20 de Junio y 03 de Julio del 2012, fuentes: https://vvww.lanacionxom.ar/1482313-la-afip-elimino-la-opcion-de-comprar-dolare ahorro: https://www.lanacion.com.ar/1482471 -la-afip-puso-otro-obstaculo; https://www. lanacion.com.ar/1483357- cepo- al- dolar- la- afíp- ahora- vuelve- a- permitir- la- opcion- de- (j ahorro- de- la- divisa: https://www.lanacion.com.ar/ 1483528- la- afip- ahora- deia- anotarse- para- comprar- divisas; https://www.lanacion.com.ar/1487los- pedidos- de- ahorro- de- la- divisa),-

    Todo este intrincado marco normativo, en ese momento, implicó en los hechos una prohibición arbitraria, discriminatoria y discrecional a la compra de divisas o billetes extranjeros. Constituyendo una burla a los derechos de los habitantes de nuestro país.-

    Arbitraria, por que no existía una norma jurídica en sentido material o formal, emitida por la autoridad competente en la materia, que establezca una expresa prohibición en ese sentido, violándose manifiestamente el art. 19 de la Constitución Nacional, en tanto nadie puede ser obligado hacer lo que la ley no manda, ni privado de lo que ley no prohíbe.-

    Discriminatoria, en cuanto frente a situaciones prima facie iguales, como sería la de cualquier habitante de la República Argentina que intenta adquirir moneda extranjera, la legislación que estableció las restricciones al mercado cambiario hacia distinciones sin fundamentos tácticos ni legales alguno, según se tratare de adquirir una casa, un auto, una embarcación, maquinaria, viajar o simplemente ahorro, entre muchos otros. Ello, en franca contraposición al derecho de igualdad consagrado en el art. 16 de ley fundamental.-

    Y discrecional, porque el mayor inconveniente de este régimen de “inconsistencias” fue que en la práctica el contribuyente nunca sabía cuáles eran los motivos exactos por los cuales la AFIP lo consideraba sin suficiente capacidad económica para celebrar la operatoria de compra de divisas. Es decir, que el interesado debía conformarse con una simple leyenda que aparecía en el sistema informático implementado por la AFIP, sin recibir ningún otro tipo de información al respecto y en franca violación a su derecho de defensa.-

    Más aun. cuando la legislación creadora del “Programa de Consulta de Operaciones Cambiarías” no consagra ningún tipo de parámetro a tener en cuenta o a respetar por parte del Organismo, para emitir su pronunciamiento, validando o no la operación. Limitándose solamente a indicar de manera genérica que se valdrá de la información existente en sus bases de datos. Cuya conformación, obviamente tampoco es conocida por los interesados.-

    Y es justamente en este ámbito de la actividad administrativa, donde la motivación se hace más necesaria, ya que el carácter discrecional de las facultades involucradas no puede constituir un justificativo de la conducta arbitraria, puesto que es precisamente la razonabilidad con que se ejercen tales facultades el principio que otorga validez a los actos de los órganos del Estado y que permite a los jueces, ante planteos concretos de la parte interesada, verificar el cumplimiento de dicha exigencia (Fallos 305:1489; 306:126).-

    Dentro de ese orden de ¡deas, tampoco debemos olvidar que el control que ejerce la AFIP es siempre expost y no ex ante.-

    Luego de ese arduo recorrido normativo, a principios del mes de Julio el Banco Central de la República Argentina volvió a dictar otra importante y nueva normativa en materia cambiaría, más precisamente la Comunicación “A” 5318 (levemente modificada por la reciente Comunicación “A” 5330), a fin de seguir delimitando la legislación cambiaría en materia de egresos de divisas y la compra de moneda extranjera para la aplicación a destinos específicos.-

    De esa forma, dispuso expresamente la suspensión de la vigencia de las normas contenidas en el punto 4.2. del anexo a la Comunicación “A” 5236, que regulaban el acceso al mercado local de cambios para la formación de activos externos de residentes, sin la obligación de una aplicación posterior especifica. En otras palabras, suspendió la compra de divisas extranjeras para atesoramiento personal. Y especificó, que las personas físicas podrán hasta el 31 de Octubre de 2012 inclusive, acceder al mercado local de cambios para la compra de billetes en moneda extranjera por los montos correspondientes a créditos hipotecarios que no sean de corto plazo, para la compra de vivienda y que estén preacordados a ia fecha de emisión de la presente por las entidades financieras locales, y en la medida que los fondos adquiridos sean aplicados en forma simultánea al pago de la compra de vivienda.-

    Dicha suspensión, también se encuentra teñida de arbitrariedad en tanto suspende sine die la compra de divisas para atesoramiento personal, sin especificar plazo de duración alguno, ni posibilidad de prórroga, estableciendo en consecuencia, en los hechos, una prohibición encubierta que atenta contra el art. 19 de la CN. Ello, sin perjuicio que el Banco Central tiene facultades y competencias para subsanar, modificar o completar la deficiente normativa.-

    No expidiéndome en este caso por no ser parte del thema decidendum la cuestión relativa a la legalidad de la actuación del BCRA, en cuanto sí la delegación de facultades propias del Poder Legislativo recae sobre el mismo en forma directa o deber ser a través del PEN.-

    Cabe agregar, que el 03 de Agosto la AFIP ha dictado la Resolución General N° 3356 que, sin perjuicio que recién entra en vigencia el 13 de Agosto del corriente, resulta oportuno referenciarla ya que deviene otra muestra de las sucesivas modificaciones que diariamente sufre la materia, pero siempre bajo la misma premisa, es decir, manteniendo un regulación sumamente vaga y ambigua que a la postre se constituye en una herramienta más de la Administración, para continuar actuando en forma discrecional y contraria a derecho.-

    La Corte ha dicho que: “…Cuando las disposiciones de una ley, decreto u ordenanza resulten claramente violatorias de alguno de los mencionados derechos, “la ‘¡txistencia de reglamentación no puede constituir obstáculo para que se restablezcan de inmediato a la persona en el goce de la garantía fundamental vulnerada, porque de otro modo bastaría que la autoridad recurriera al procedimiento de proceder su acto u omisión O arbitrarios de una norma previa -por mas inconstitucional que éste fuese- para frustrar la posibilidad de obtener en sede judicial una oportuna restitución en el ejercicio del derecho o esencial conculcado… Es ta doctrina, corresponde subrayarlo muy especialmente, ha sido enunciada por el Tribunal con un inequívoco sustento constitucional no obstante que haya encontrado motivo en la interpretación y aplicación de la ley 16.986. En efecto, el amparo procura una protección expeditiva y rápida “que emana directamente de la Constitución ” (Conf “Kot”, Fallos: 241:291, 298), por manera que no podría recibir, por vía reglamentaria, un limite que destruyera la esencia mismo de la institución, cuando ésta requiere que se alcance la cima de la función judicial, como es el control de la constitucionalidadde normas infraconstitucionales…” (CSJN, “Comunidad Indígena Eben Ezer c/ Provincia de Salta – Ministerio de Empleo y la Producción s/ Amparo”, 30.09.08, C.2124. XLI).-

    IV) En el caso que nos ocupa, los amparistas pretenden obtener autorización a los fines de poder adquirir un inmueble sito en Sierra de los Padres valuado en la suma de U$S 86.000, contando a tal fin con ahorros personales, un crédito hipotecario para vivienda pre-acordado denominado “Nación Casa Propia” del Banco de la Nación Argentina por la suma de $ 310.000 (con fecha de acuerdo del 22 de Mayo del 2012 y que en original luce glosado a fs. 2) y con la suma de $ 18.400 producto de un préstamo personal otorgado por Telefónica Móviles Argentina S.A. a uno de ellos y cuyo contrato también se encuentra anexado a las presentes actuaciones (ver fs.I0/I I).-

    Quedando fehacientemente demostrado en autos, que a tales efectos, los accionantes instaron los carriles legales previstos en la normativa cambiaría referenciada ut supra”- *

    Así, a fs. 3 y 4 tenemos impresiones de la página web oficial de la AFIP, de distintas fechas (30/05/12 y 05/06/12) donde surge la calificación de “INCONSISTENTES” de ambos actores, por presentar insuficiente capacidad económica para realizar la operación cambiaría ingresada, pese haber intentado con montos irrisorios de U$S 500 y U$S 1000 respectivamente.-

    Asimismo, a fs. 5 obra copia de la presentación de la correspondiente Multinota ante la Administración Federal de Ingresos Públicos, con fecha de recepción 07 de Junio del 2012, donde se explica detalladamente el origen de la totalidad de los fondos y el motivo del pedido de autorización, adjuntándose copia de los recibos de sueldo, del pre-acuerdo del mutuo hipotecario y del mutuo personal.-

    Sin embargo, a la fecha de este decisorio y habiendo transcurrido más de dos meses desde el pedido de autorización, no surge de las presentes actuaciones ni de los dichos vertidos por la propia AFIP a lo largo de la litis (ver informe circunstanciado de fs. 30/56 y hecho nuevo denunciado a fs. 79/82), que los accionantes hayan recibido una respuesta fundada a su reclamo. Muy por el contrario su pedido nunca fue contestado en sede administrativa y en autos solamente existen enunciaciones genéricas que no abordan en lo absoluto y conforme a derecho la situación particular de los accionantes. Configurándose claramente una vía de hecho de la Administración que la magistratura no puede avalar.-

    El hecho administrativo en sí es una actividad neutra, no es en principio legítima ni ilegitima, a menos que se trate de “vías de hechos administrativas” que comporten un obrar manifiestamente prohibido y lesivo al orden jurídico. En el cumplimiento de las actividades propias de la función administrativa, también se presentan este tipo de acontecimientos. Pero en este caso a la prescindencia del procedimiento legal en dicha actuaciones se le suma una lesión a los derechos constitucionalmente garantidos. Ese desapego al orden jurídico administrativo se puede originar en la inobservancia del procedimiento para ejecutar el acto que le daría sustento o por la carencia de tal acto, de modo que falta el elemento que asegure que la actividad administrativa ha tenido oportunidad de ajustarse a derecho. Debe provocar, o tener la virtualidad de hacerlo, un agravio a los derechos individuales, en todo su espectro, teniendo en cuenta la amplitud de la protección que le dispensa la Constitución (arts. 14, 16, 18, 19, 33, 36, 42, 75 inc. 22) (Conf Dromi Roberto, Derecho Administrativo, 9 Edición Actualizada, 2001).-

    Nótese que nos encontramos ante un supuesto de adquisición de divisas extranjeras para la compraventa de un inmueble destinado a vivienda y cuya autorización fue denegada bajo el único fundamento de “INCONSISTENTE”. Negativa que fue emitida por el Programa de Consulta de Operaciones Cambiarías y que ni siquiera cumple con los requisitos propios de un acto administrativo.-

    Un acto administrativo para ser considerado tal, debe satisfacer los requisitos esenciales previstos por la ley 19.549, a saber: a) dictado por autoridad competente; b) sustentarse en los hechos y antecedentes que le sirvan de causa y en el derecho aplicable; c) el objeto debe ser cierto y física y jurídicamente posible; d) cumplir con los procedimientos esenciales y sustanciales previstos al efecto; e) deberá ser motivado; f) cumplir con la finalidad que resulte de las normas que otorgan las facultades pertinentes del órgano emisor, sin poder perseguir encubiertamente otros fines, públicos o privados (art. 7).-

    Además, debe ser escrito y contener la firma de la autoridad que lo emite, solo excepcionalmente podrá utilizarse una forma distinta (art. 8 ley 19.549).-

    Consecuentemente, al no existir un acto administrativo propiamente dicho en los términos de la 19.549, no resiste mayor análisis la defensa de previo agotamiento de la vía administrativa planteada por la AFIP. Aunque, en el sub examine, los actores instaron la misma con la presentación de la correspondiente multinota, sin obtener respuesta alguna a su reclamo.-

    De lo expuesto, vemos que se han configurado vías de hecho de la Administración, quien no solo omitió dictar un acto debidamente fundado violándose los derechos de los administrados, sino que también con su actuar le está vedando a los amparistas en forma arbitraria el acceso al mercado cambiario a los fines de adquirir una o vivienda digna, futuro asiento de su hogar.-

    El acceso a la vivienda digna constituye un derecho consagrado constitucionalmente en el art. 14 bis. A su vez, resulta una obligación para el Estado Nacional, quien por imperio del inc. 19 del art. 75 de la CN debe diseñar políticas públicas para garantizar su acceso, proveyendo lo conducente para el desarrollo humano y el progreso económico con justicia social. No pudiéndose restringir o menoscabar su acceso.-Entiendo que se evidencia en autos un obrar por demás arbitrario de la Administración, quien valiéndose de diversos artilugios, en los hechos, impide que los amparistas puedan gozar plenamente de sus derechos, todo lo cual torna procedente la presente acción de amparo.-

    Cuando la vía de hecho de la Administración trae aparejada la violación de un derecho constitucional, el amparo aparece como el procedimiento adecuado para restaurar el derecho conculcado. Esta afirmación se apoya no sólo en la naturaleza del derecho violado, sino también en la ilegitimidad manifiesta del proceder de la Administración, la cual puede ser determinada en el estrecho marco cognoscitivo del amparo (Conf. Alí Joaquín Salgado – Alejandro Cesar Verdaguer, ‘ Juicio de Amparo y Acción de Inconstitucionalidad”, Editorial Astrea).-

    V) En ese mismo orden de ideas, no caben dudas que todas estas falencias apuntadas, repercuten gravemente en el derecho de defensa del contribuyente, que como es sabido tiene raigambre constitucional (art. 18 CN). Resultando absolutamente arbitraria e ilegítima la negativa genérica que el interesado es inconsistente por carecer de capacidad económica suficiente para realizar la operación y violatoria de su derecho de defensa.-

    La garantía de defensa en juicio es, desde luego, aplicable al procedimiento administrativo, dada la naturaleza profundamente axiológica y fundamental de este principio constitucional, cuya plena vigencia es la base esencial del goce de los restantes derechos individuales. Por lo demás, este principio tiene su ftmdamento en el derecho natural (Conf. Cita de Tomas Hutchinson en “Ley Nacional de Procedimientos Administrativos. Ley 19.549″, Comentada, Anotada y Concordada”, Editorial Astrea).-

    Asimismo, considero que también se encuentran comprometidos los derechos de los usuarios y consumidores, que gozan de la protección brindada por los artículos 42 y 43 de la Constitución Nacional. El texto constitucional contiene una referencia específica a los mismos, consagrando la protección de su salud, seguridad e intereses económicos, a una información adecuada y veraz, a la libertad de elección y a condiciones de trato equitativo y digno, e imponiendo a las autoridades la protección de esos derechos.-

    Dicho razonamiento, encuentra sustento no solo en los derechos constitucionales aludidos sino también en el principio de tutela judicial efectiva, que refuerza tal protección y resulta fundamental para la prestación de un adecuado servicio de justicia.-

    Y en la seguridad jurídica, que tiene su fuente en la Constitución Nacional en el art. 31 referido al orden normativo, y en el 76 de prohibición de la delegación legislativa en el Poder Ejecutivo, salvo en materias determinadas de administración o de emergencia publica, con plazo fijado para su ejercicio y dentro de las bases de la delegación que el congreso establezca (art. 99, inc. 3). Que a su vez está asegurada por una justicia independiente (arts. 108, 109, 114, 116, 117, 99 inc 4 y 120) y por los principios de razonabilidad y racionalización. Este último, es una opción entre el bien-estar general” y “el “mal-estar común”, por el acoso del reglamentarismo y del burocratismo. La eficacia de la Administración hace a la seguridad jurídica. De lo contrario, aquella se convierte en un ruinosa “máquina de impedir” solo fiel al “código del fracaso” que dice: no se puede; en caso de duda, abstenerse; si es urgente, esperar; siempre es más prudente no hacer nada. Hoy es un “reto al rito” dar batalla por la eficacia del Estado (Conf Dromi Roberto, en obra citada).-

    Por todos los fundamentos vertidos, corresponde hacer lugar a la presente acción de amparo, declarando en este caso en particular la inaplicabilidad de las restricciones a las operaciones cambiarías, sin perjuicio de los controles fiscales en la materia.-
    Consecuentemente, la demandada deberá otorgar inmediatamente la correspondiente autorización para la adquisición de las sumas necesarias, de la divisa extranjera, para la adquisición del inmueble objeto de autos, ello siempre y cuando se encuentre regularizada la situación fiscal de los amparistas. En caso de no ser así. deberá emitir resolución debidamente fundada y conforme a derecho en ese sentido, en tiempo real o en el término de un (1) día hábil si la complejidad del caso así lo exigiere, explícitando los motivos de su pronunciamiento y los parámetros empleados. Bajo apercibimiento de pasar los antecedentes a la justicia penal en caso de desobediencia.-

    Sin perjuicio de ello, en cumplimiento de la obligación legal que pesa sobre todo magistrado, deberá remitirse copia certificada de los autos de marras a sede penal federal, con motivo de la posible comisión de delitos que surgieren de las presentes actuaciones, tales como abuso de autoridad y violación de los deberes de funcionario público. A tal efecto por Secretaria deberán extraerse las fotocopias pertinentes debidamente certificadas, librándose el respectivo oficio a los fines ordenados.-

    VI) Como colofón de lo expuesto, estimo menester destacar que recientemente la Administración ha dado una nueva muestra de las reiteradas vías de hecho en las que está incurriendo en materia de restricciones cambiarías. Ya que desde el 31 de Julio del corriente, en los casos de viajes al exterior por turismo, trabajo, actividades académicas, etc, a través de acciones ilegítimas y arbitrarias volvió a cercenar los derechos de los ciudadanos que tenían validada la adquisición de divisas por el monto discrecional que fijaba el organismo, negando simultáneamente a través de las entidades financieras o cambiarías la aplicación de su propia autorización, circunstancia de púbico y notorio conocimiento, conforme registros periodísticos de esas fechas, radiales, televisivos, gráficos, etc. Donde se recogieron diversos testimonios de las personas que padecieron esas circunstancias y que fueron identificados con nombre y apellido. Constituyendo dicha práctica una conducta impresa de cinismo, impropio de la actuación estatal y que se encuentra fehacientemente acreditado con las pruebas aludidas. Todo ello sin norma jurídica alguna que lo permita y más aún, sin brindar ningún tipo de explicación o información pública, advirtiendo a los ciudadanos afectados por esta práctica dual e irrazonable del organismo, rayana en la mala praxis gubernativa o administrativa, hechos que en ningún momento fueron desmentidos por la AFIP.-

    VII) En cuanto al orden de las costas, no caben dudas que las mismas deberán ser soportadas por la demandada, toda vez que la misma formo parte activa y determinantemente de este proceso arbitrario, ya sea dictando normas sobre la materia o implementando las directrices brindadas por el BCRA. Y a través de las vías de hecho referenciadas precedentemente, dio motivo a la interposición de la presente acción de amparo.-

    Por todo ello, con fundamento en la legislación, doctrina y jurisprudencia indicada, es que, FALLO:

    I) HACER LUGAR A LA ACCION DE AMPARO INSTAURADA POR E. A. A. y M. L. B., CONTRA LA ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS (AFIP).-

    II) DECLARAR PARA ESTE CASO EN PARTICULAR, LA INAPLICABILIDAD DE LAS RESTRICCIONES A LAS OPERACIONES CAMBIARIAS, SIN PERJUICIO DE LOS CONTROLES FISCALES EN LA MATER1A.-

    III) ORDENAR A LA DEMANDADA QUE OTORGUE INMEDIATAMENTE LA CORRESPONDIENTE AUTORIZACION PARA LA ADQUISICION DE LAS SUMAS NECESARIAS, DE LA DIVISA EXTRANJERA, PARA LA ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE OBJETO DE AUTOS, ELLO SIEMPRE Y CUANDO SE ENCUENTRE REGULARIZADA LA SITUACION FISCAL DE LOS AMPARISTAS. EN CASO DE NO SER ASI, DEBERA EMITIR RESOLUCION DEBIDAMENTE FUNDADA Y CONFORME A DERECHO EN ESE SENTIDO, EN TIEMPO REAL O EN EL TERMINO DE UN (1) DIA HABIL SI LA COMPLEJIDAD DEL CASO ASI LO EXIGIERE, EXPLICITANDO LOS MOTIVOS DE SU PRONUNCIAMIENTO Y LOS PARAMETROS EMPLEADOS.-

    IV) REMITIR COPIA CERTIFICADA DE LOS AUTOS DE MARRAS A SEDE PENAL FEDERAL, CONFORME CONSIDERANDO VI). A TALES EFECTOS, EXTRAIGANSE POR SECRETARIA LAS COPIAS PERTINENTES Y LIBRESE OFICIO DE ESTILO

    V) IMPONER LAS COSTAS A LA DEMANDADA (art. 68 CPCCN)-

    VI) REGISTRESE, NOTiFIQUESE POR SECRETARIA -con habilitación de días y horas inhábiles-y OPORTUNAMENTE ARCHIVESE.-