Como afecto en la transferencia de bienes inmuebles?
Cuando hablamos de trasmisión de bienes muebles o inmuebles se utilizan diferentes contratos para hacerlo, si es un bien mueble será un simple boleto de compraventa de cosa mueble, que va a quedar perfeccionado ese dominio sobre la cosa con la entrega de la posesión por parte del vendedor, si es un bien inmueble además de la entrega de la posesión es necesario hacer la operación por escritura publica y registrar dicha trasmisión en el registro de la propiedad para hacerlo oponible a terceros. Ahora generalmente para poder concretar la operación, y por la complejidad del negocio, es necesario hacer un compromiso ente partes donde se obligan a escriturar, es decir realizar un boleto de compraventa, allí estamos en la esfera de los derechos personales y no ya de derechos reales.
Es por ello que debemos notar las diferencias en materia de derechos personales y contratos especialmente en las operaciones y contratos tipicos para obligarse a trasferir un inmueble es decir el boleto de compraventa ( Luego en otro capitulo hablaremos de señas y reservas)
Entonces, como afecta el nuevo Codigo a los derechos personales , especialmente a los contratos , y para ser mas especifico al boleto de compraventa?
Primero habria que evaluar el impacto general del codigo sobre los contratos , para luego adentrarnos mas en las modificaciones en las modificaciones especificas que inciden directamente a la hora de la trasmisión de inmuebles, como ser los cambios en el derecho de Familia ( en materia de uniones convivenciales y el asentimiento conyugal) y en la sucesiones cambios en la legitima
Es importante entender que cuando se redacta un contrato, (mas allá de la autonomía de las partes y que la misma es ley entre partes) como ejemplo un boleto de compraventa de inmueble., este debe someterse a derecho , es decir debe ser redactado segun el nuevo ordenamiento jurídico
Las fuentes del derecho están determinadas claramente en el art 1 : ARTICULO 1°.- Fuentes y aplicación. Los casos que este Código rige deben ser resueltos según las leyes que resulten aplicables, conforme con la Constitución Nacional y los tratados de derechos humanos en los que la República sea parte. A tal efecto, se tendrá en cuenta la finalidad de la norma. Los usos, prácticas y costumbres son vinculantes cuando las leyes o los interesados se refieren a ellos o en situaciones no regladas legalmente, siempre que no sean contrarios a derecho.
Determina que la primera fuente e indispensable aun superior al propio código para regir todos los derechos y por supuesto los derechos personales entre las partes es la constitución nacional y los tratados internacionales de derechos humanos. Renuncia a la pretensión como lo dijimos en la parte introductoria de ser el código la regla madre de los derechos privados, (el principio de constitucionalización del derecho Privado)
Con respecto a los usos y costumbres, que son tan importantes en materia contractual, marca una diferencia con el anterior regimen, establece que puede someterse a la usos costumbre o practicas ( inclusión del nuevo código) ya sea por las leyes o por los interesados , pero siempre que no contraríen las leyes es decir:
Hay 3 tipos de costumbres
Costumbre según legen “la misma ley remite a ella”
Costumbre Preter lagunas se acude a la costumbre
Y Costumbre Conta legen se contrapone a la ley
En el código de Vélez se acepta la costumbre “según leguen” es decir siempre y cuando la misma ley diga que se hace según usos y costumbres, el Código de comercio era mas amplio y aceptaba el “preter legem” es decir cuando allá lagunas legales puede remitirse a los usos y costumbres y hasta en algunos casos especiales Contra leguen . El nuevo Código Civil y comercial elimina esta posibilidad, solo se podrán establecer según usos y costumbres siempre que no contraríe la ley. Además se saca a los usos y costumbres como carácter interpretativo del contrato por los jueces.- Es decir los usos y costumbres no vana suplir lo que no se puso en el contrato, cuestión sumamente importante.-
Por ejemplo es muy usual establecer en el boleto de compraventa que la escritura se abonara según “usos y costumbres notariales”
Hay que entender la idea que no existe mas el código civil y el código comercial , “No existen más los contratos civiles” y y “los contratos comerciales”, y la idea del concepto de acto de comercio, es decir DESAPARECE, la diferencia entre contratos civiles y comerciales: van a
ser simplemente contratos.- El nuevo código unifica ambos por ello hay que ver la diferencias que existían no solo en en régimen de Velez sino en el código de comercio.
PROTECCION DE LA PARTE MAS DEBIL.- PREVENCION DEL DAÑO.-
Ademas en el titulo preliminar (amplia no solo a los negocios juridico sino a todos los derechos, ) el abuso de derecho que estaba en el codigo anterior y agrega abudo de posición dominante y el fraude a la ley, en miras de proteger a la parte mas debil , de acuerdo a el nuevo paradigma del codigo, y según el Art 10 juez puede ordenar la tutela preventiva para abuso de derecho o situación juridica abusiva. Antes si no habia daño no habia accion, hoy esta en miras proteger, prevenir el daño. (ACCION PREVENTIVA)
EL paradigma del viejo código era patrimonialista, es por eso que se hacia el eje sobre el Hombre capaz, hombre propietario, y regia las cuestiones principalmente que versaban sobre su patrimonio, se perdía de visa a la persona. Hoy es diferente la perspectiva, esta el Hombre consumidor, Hombre paciente, el Hombre debil del contrato , diferente a la posición del codigo viejo donde eran dos iguales , Contiene normas relativas y para proteger a la partes debiles ( (consumidor , Paciente ) Establece los contratos de adhesión que son aquellos redactados por las empresas y que el consumidor para adquirir el bien debe si o si , si es que quiere contratar adherirse sin chistar.
Ahora se clasifican los contratos en:
ORDINARIOS: Autonomía de la voluntad, igualdad de condiciones.
DE CONSUMO: No están en igualdad de condiciones, una parte fuerte y otro débil consumidor o adherente.
ADHESION: Una parte redactó todo y la otra solo pudo adherir, sean o no sean consumidores, no pudieron negociar las clausulas del contrato.-
No importa quién contrate, puede un comerciante también se la parte débil contratando con otro comerciante, y existir un contrato de adhesión. Regulación de las clausulas abusivas, clausulas que se tienen por no convenidas. Cada clasificación va a tener normas de interpretación diferentes, así en un contrato por adhesión una clausula obscura debe interpretarse en lo mas favorable al adherente.-
Todo ello impacta profundamente en todos los contratos y asi en en los boletos de compraventa, mas aun cuando haya 2 partes que no estan en igualdad de condiciones. Por ejemplo frente a 2 partes un comprador y un vendedor que ambos no son comerciantes , no se dedican a comprar y vender inmuebles, estariamos en un contrato ordinario, pero que pasaria si uno de ellos es Constructor? Si quien compra es constructor? Y el vendedor es un simple civil entonces va a proteger la regulación juridica al vendedor que pudo hacer abuso de su posición el constructor .
Este codigo Amplia la Antijuridicidad, es protector de la parte mas debilo en el codigo de velez, “lo que se opone a la ley o a los contratos” es valido ahora se introduce en el titulo preliminar la idea del acto al fraude a la ley a el abuso de derecho del codigo de velez
Es un concepto de Antijuricidad sofisticada “Acto en fraude a la Ley” tratar de sortear la aplicación de normas imperativas , con artimañas legales. Por ejemplo en el ambito del derecho laboral , en tipico acto de fraude en fraude a la ley , es camuflar una relacion laboral con el montaje de un derecho societario, Locaciones urbanas recurrir a un comodato, la parte procura eludir normas imperativas contruyendo una relacion de cobertura distorsionando la causa fin del derecho .-Otros de los tipicos actos de fraude a la ley en materia de Locaciones es al no querer declarar todo el contrato por cuestiones fiscales hacer un contrato de locacion y un contrato de mutuo, cuestion que termina perjudicandose el locatario al firmar pagares que no estan sujetos al contrato de locacion .
Si bien la ley de defensa del consumidor protegía a los compradores de unidades propiedades inmuebles nuevos, frente al constructor, siendo responsable todos los que interceden en la cadena de producción, teniendo obligación de seguridad y garantía, asimilándolo a como si fuese simplemente un producto, mas aun con el nuevo Código Civil y la nueva clasificación de los contratos en miras a proteger al consumidor.
PROTECCION A LOS COMPRADORES DE UNIDADES FUNCIONALES EN POZO.-
Es que con los mismos objetivos se deroga la ley de pre horizontalidad y se lo obliga al vendedor- constructor antes de comenzar a enajenar unidades (en pozo, por ejemplo), de contratar un seguro a favor del adquirente que cubra los perjuicios que podría causar al comprador la circunstancia de que no se cumpla con la obra y con su boleto de compraventa. Si no cumple no le puede pedir el remanente de la deuda al comprador.- ello es importantísimo principalmente a la hora de asesorar a los constructores y vendedores de unidades nuevas , ya que la penalidad es muy fuerte, imagínense que si le faltaba pagar un saldo del 40% queda sin posibilidad de exigirlo.
VA A SER MAS FACIL INVALIDAR UN NEGOCIO (BOLETO DE COMPRAVENTA, CONTRATO DE LOCACION) POR LA PARTE MAS DEBIL?
Otro de los temáticas importantes es frente a un negocio jurídico un boleto de compraventa por ejemplo , se podria tratar de dejarlo sin efecto frente a un Vicio de la voluntad . En el codigo de Velez estaba la posibilidad de dar de baja un negocio por del error excusable en tanto y cuanto podia justificar que tenia razon para errar (ART929
Error reconocible se tiene en cuenta la de la otra parte la del cocontrayente , profesionales, obligación de dar mas información para que no se produzcan daños. Informacion para prevenir los daños.-
¿Cómo SE TRASFIEREN LOS INMUEBLES? Sustancialmente se reitera lo que ya estaba regulado en el Código Civil actualmente vigente, Es decir, la adquisición del derecho real en nuestro país se cumplimenta con dos requisitos: título suficiente y modo suficiente (TRADICCION) ; mientras que su transmisión en materia inmobiliaria, requiere además de la inscripción registral como elemento perfeccionador del dominio. En el caso de inmuebles el titulo suficiente es la escritura publica y el modo es la típica entrega del la cosa (tradiccion)
ARTICULO 750.- Tradición. El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario.( nuevo Codigo)
Artículo 577.
Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.( (codigo de velez)
El boleto , es la forma de obligarse a esa trasferencia del inmueble por titulo y modo antes expuesto.
CAMBIO FUNDAMENTAL MONEDA EXTRANJERA NO ES MAS DE CURSO LEGAL.-
El mas notorio y controversial son las concernientes a las obligaciones de dar moneda extranjera, ya que la mayoría de las operaciones inmobiliarias se realizan en dólares , y el cambio en este punto es fundamental, maxime para la redacción para los boletos de compraventa, a tal punto que muchos ya recomiendan no firmar boleto de compraventa ,
Hablando con un escribano amigo del tema, recomienda realizar solo una seña en dólares , y si no quiere traer los dólares en la firma de la escritura, que se arreglen por juzgado como recuperarla seña, será para tanto?
Vemos un poco el tema en profundidad:
El art. 765 NCCC establece que la obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación.
Es decir EL DEUDOR sabe cuanto DEBE PAGAR: X EJEMPLO debe 10.000 pesos por que asi lo determina el contrato o porque surge de un simple calculo aritmetico
Distinto es si lo que se debe es un valor cuantificable en dinero. Por ejemplo, lo que valga determinada computadora el 6 de octubre del 2015, es una “obligación de valor”. Una vez que el valor es cuantificado en dinero se aplican las disposiciones relativas a las obligaciones de dar dinero.
OBLIGACIONES DE DAR MONEDA EXTRANJERA
En cambio, el Nuevo CCyC vuelve al criterio originario establecido en el Código Civil de la Nación anterior a la Ley de Convertibilidad, considerando a las obligaciones en moneda extranjera como “obligaciones de dar cantidades de cosas”,
Veamos el NCCC y el Código Civil, en su versión actual:
ARTICULO 765.- Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.
Codigo de Velez: ARTICULO 766.- Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada.
Art. 617. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero.
(Artículo sustituido por art. 11. de la Ley N° 23.928 B.O. 28/3/1991.)
Art. 619. Si la obligación del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento.
(Artículo sustituido por art. 11 de la Ley N° 23.928 B.O. 28/3/1991.)
En definitiva, la modificación es sustancial:
En el Código Civil, después de la ley de convertibilidad, el que debe 10.000 dólares estadounidenses solo cumple entregando 10.000 dólares estadounidenses.
En el NCCC, el que debe 10.000 dólares estadounidenses , al ser considerado como obligaciones de dar cantidades de cosas”, cumple entregando 10.000 dólares estadounidenses o el equivalente en moneda de curso legal.
En este último caso, ¿A qué tipo de cambio? El NCCC no lo dice, lo que supone un problema, en caso de haber multiplicidad de tipos de cambio.
Pero el NCCC no regula sobre las llamadas “obligaciones de cantidad” El problema se suscita ante el caso de incumplimiento. Ahora tenemos las llamadas “Obligaciones de género”, es decir, las que recaen sobre cosas determinadas sólo por su especie y cantidad (art. 762 NCCC).
¿Es la obligación de dar moneda extranjera una obligación de genero particular, en el sentido de que en ella el deudor puede liberarse entregando el equivalente en moneda de curso legal? Si la respuesta es positiva, por analogía con lo que se dispone en el art. 762, entendemos que el deudor, si opta por entregar el equivalente en moneda de curso legal, debe utilizar un tipo de cambio “promedio” (“La elección debe recaer sobre cosa de calidad media”, dice el 762). Es decir, si existe multiplicidad de tipos de cambio, el acreedor no puede exigir el más favorable, ni el deudor se libera utilizando el que lo beneficie más a él.
