Categoría: ADMINISTRADORES DE CONSORCIO

Trataremos el caso de realizar una reivindicacion con desalojo quien tiene boleto de compraventa y no estritura y la posible subrogacion , para ello abordaremos un fallo emblematico que abajo se agrega en su totalidad

 

1. ¿Cuál fue el argumento del comprador para reclamar la propiedad antes de la transferencia física?
2. ¿En qué se basó el tribunal para tomar su decisión?
3. ¿Cómo afecta esta decisión a la interpretación de la ley de propiedad y la transferencia de propiedad bajo el Código Civil?

 

 

Documento
Voces:
ACCIONREIVINDICATORIA ~DOMINIO~INMUEBLE~POSESION
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en pleno(CNCiv)(EnPleno)
Fecha: 11/11/1958
Partes: Arcadini, Roque (suc) c. Maleca, Carlos
Cita Online: AR/JUR/6/1958
Sumarios:
1 . El comprador de un inmueble, a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio, puede,
aun antes de la tradición de la cosa, ejercer la acción reivindicatoria contra al tercero poseedor de la misma.
Texto Completo:
Buenos Aires, noviembre 11 de 1958.
¿Puede ejercer la acción reivindicatoria el comprador de un inmueble antes de habérsele hecho tradición del
mismo?
El doctor Cichero dijo:
1°- La cuestión que da origen al presente plenario viene motivando, de tiempo atrás, divergencias en la
doctrina y en las decisiones judiciales. En torno de ella se han formado tres sistemas, que sus respectivos
sostenedores propugnan con serios argumentos, sin haberse logrado hasta ahora uniformar los criterios.
Según uno de esos sistemas, el adquirente de un inmueble-a quien se le ha otorgado la pertinente escritura
traslativa de dominio- no puede reivindicarlo de un tercero antes de habérsele hecho tradición del mismo. Se
considera que como dentro del régimen de nuestro Código Civil la propiedad no se adquiere sino después de la
tradición (art. 577) y los contratos carecen por sí solos de virtualidad para transmitir el dominio mientras esa
tradición no se haya operado (art. 3265), no puede en ausencia de este requisito ejercitarse una acción que, por
disposición expresa de la ley, sólo nace “del dominio que cada uno tiene de cosas particulares” (art. 2758). Esta
tesis ha sido sostenida por el doctor Salvat (“Tratado”, t. 9, núm. 2035), y es la que informa algunas decisiones
de la ex-Cám. Civil 2ª (J.A., t. 47, p. 206; Rev. La Ley 10:267; 12:777 y 860) y, más recientemente, un fallo de
la sala “A” de este tribunal (Rev. La Ley, 70:611).
Dentro de otra corriente doctrinaria, se admite que el adquirente puede reivindicar la cosa comprada,
ejerciendo en interés propio las acciones que el vendedor tendría contra el tercero, en cuyo caso actúa como
“procurator inrem suam”; o sino, como consecuencia de la cesión implícita de los derechos y acciones que
correspondían al vendedor; o bien, subrogándose en los derechos de éste. Participan de estas ideas, total o
parcialmente, Llerena (“Concordancias”, t. 3, p. 32 y t. 8, p. 9); Tezanos Pinto, David (“Acción reivindicatoria”,
en “Rev. Jurídica”, t. 3, año 1893, p. 30); Lafaille (“Derecho civil”, t. 5, núm. 2047); Ruiz Moreno, Isidoro (“La
acción reivindicatoria antes de la tradición de la cosa”, en “Rev. de la Facultad de Derecho”, año 1928, p. 534) y
Spota (“La reivindicación de la cosa antes de su tradición”, en Rev. LA LEY, t. 12, p. 860), y las mismas han
sido acogidas en algunas decisiones judiciales, particularmente de la ex-Cám. Civil 1ª (J.A., t. 49, p. 264;
1944-II, p. 493; Rev. LA LEY, t. 26, p. 519), y también de la sala “D” de este tribunal (Rev. LA LEY, t. 66, p.
460).
Finalmente, un tercer sistema admite que, aunque no se pruebe la existencia de la tradición, el comprador
puede ejercer la acción reivindicatoria en los casos de los arts. 2789 y 2790 del Cód. Civil, es decir, cuando el
reivindicado no presenta título o presenta título nulo, salvo que el mismo pruebe que ni el reivindicante ni sus
antecesores han tenido la posesión de la cosa reivindicada. Juega aquí, a favor del reivindicante, la presunción
de que la tradición se ha cumplido; es el demandado quien debe probar que ni aquél ni sus antecesores tuvieron
la posesión (v. Cám. Civil, en pleno, J. A., t. 10, p. 397, voto del doctor Repetto aceptado por la mayoría. Cám.
Civil 1ª, J. A., 1950-III, p. 38; Suprema Corte de Buenos Aires, Rev. LA LEY, t. 41, p. 70; J. A., 1955-II, p. 89).
2°- La tesis que niega la acción reivindicatoria a quien no ha estado en posesión de la cosa, es de un rigor
lógico inobjetable, pues se ajusta al sistema general del Código en materia de derechos reales (arts. 507, 2378,
2379, 2417, 2601, 2758, 3265, 3270) y a la doctrina romana que informa todo el sistema: “traditionibus et
usucapionibus dominia rerum, non nudis pactis transferuntur” (L. 29, Cód. de pactis; v. Maynz, “Cours de droit
romain”, 4ª ed., t. 1, párr. 105; Ortolán, “Instituts”, 12 ed., núm. 416: Girard, “Manuel élémentaire”, 7ª ed., ps.
309 y 355; v. también Freitas, art. 901 y nota).
Sin embargo, cuando se trata de resolver a la luz de esos principios generales el caso particular de la acción
reivindicatoria ejercida por el comprador, aquéllos deben ser relacionados con los que gobiernan la materia de
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los contratos, cuyo régimen no es ajeno a la cuestión que se debate.
Adviértese, por de pronto, que aun los partidarios de la tesis negativa admiten que la cesión de los derechos
y acciones sobre una cosa cuya posesión el cedente ha perdido (art. 1344, Cód. Civil), faculta al cesionario para
reinvidicarla, aunque no se le haya hecho la traición de la misma (v. Salvat, t. 8, núm. 893 y t. 9, núm. 2059).
Para explicar esta solución, que no resulta del todo congruente dentro del sistema, se invoca el art. 1457, que
establece que “la propiedad de un crédito pasa al cesionario por efecto de la cesión, con la entrega del título si
existiere”; sin advertirse acaso que la expresión “propiedad de un crédito” es impropia, por lo que la regla del
precepto no cabe extenderla, analógicamente, a la hipótesis del cesionario de derechos y acciones sobre una
cosa que no recibió la posesión de la misma en la forma prescripta por el art. 577. Por otra parte, debe
observarse que cuando el crédito consta en algún documento, la entrega de éste no viene a llenar el papel de la
tradición en punto a cosas: lo que equivale a ese requisito es la notificación o la aceptación de la cesión (art.
1467); por donde lo de la entrega del título es una mera consecuencia o un simple accesorio (Colmo,
“Obligaciones”, núm. 1043).
No es pues en la solución particular del art. 1457 que debe buscarse la explicación del problema, sino en los
principios generales relativos a los contratos y en especial, el de cesión de créditos.
3°- El Cód. Civil en su art. 1444 declara que pueden ser cedidos todos los derechos y todas las acciones
sobre una cosa que se encuentra en el comercio, sin más excepciones que las derivadas de prohibiciones
expresas o implícitas de la ley. En los términos amplios del precepto está comprendida, en mi opinión, la acción
reivindicatoria, a la que no alcanzan las limitaciones establecidas en los arts. 1445,1449 y 1450 a 1453.
Como señala el doctor Zenón Martínez en un meduloso trabajo publicado en el libro que editó en su
homenaje la Universidad Nac. del Litoral (Santa Fe, 1945, p. 687), los romanistas de todos los tiempos y los
comentaristas de las legislaciones que han seguido la tradición romana, enseñan que las acciones reales y en
especial la reivindicatoria, son cesibles, sin que a esta doctrina se oponga el sistema que exige la tradición como
medio de adquirir los derechos reales.
Debe observarse a este respecto, que acción real y derecho real no son conceptos equivalentes. La primera
es, en cierto modo, un derecho de obligación, distinto del derecho real que le sirve de base. Por eso, la
transmisión de las acciones reales es independiente de la de los derechos reales y la cesión de una acción real no
implica necesariamente la enajenación del derecho real correspondiente, bien que pueda tener este alcance (v.
Maynz, op. cit. párr. 190; Ortolán, “Instituciones”, 3ª ed., t. 2, p. 619; van Wetter, “Obligations en droit romain”,
t. 1, párr. 67, p. 357).
Coincidiendo con estas ideas, en la nota al art. 1445 el doctor Vélez Sársfield, después de indicar que no
pueden ser cedidas las acciones fundadas sobre derechos inherentes a la persona, agrega, siguiendo a Maynz,
que “la reivindicación fundada sobre el derecho de propiedad es cesible”.
En tal caso, el cesionario puede requerir el reconocimiento del “jus possidendi” y la entrega de la cosa,
aunque nunca la haya poseído personalmente (v. Machado, t. 7, p. 186, Salvat, loc. cit., Lafaille, loc. cit.; Spota,
op. cit.; v. también J. A., t. 10, p. 397), lo que demuestra que el principio según el cual “antes de la tradición de
la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real” (art. 577), con ser tan vigoroso en el sistema
instituido por el codificador, debe aplicarse sin violentar otros principios establecidos en el Código, como son
los relativos a los efectos de las convenciones.
4°- Admitida la facultad de reivindicar del cesionario, no se advierten razones fundamentales que obsten al
ejercicio de igual facultad por parte del comprador-o de cualquier adquirente- a quien no se le haya hecho
tradición de la cosa objeto del contrato.
Son notorias las afinidades que existen entre la compraventa y la cesión de créditos, cuando esta se hace por
un precio en dinero. Por eso se ha dicho que, en el fondo, la compraventa importa una cesión de derechos, al
obligarse al vendedor a entregar una cosa y a transferir el dominio de ella (v. Lafaille, “Curso de contratos”, t. 2,
núm. 24; Rezzónico, “Contratos”, p. 25).
Cuando el vendedor no se reserva ningún derecho sobre la cosa, debe entenderse que se desprende y
transmite al comprador todas las acciones que tenía con respecto a la misma. En la nota al art. 2109 del Cód.
Civil-referente a la evicción cuando hay transmisiones sucesivas-, se lee que “el acreedor puede ejercer todos
los derechos y acciones de su deudor, con la sola excepción de los que sean inherentes a su persona. Se juzga
que cada enajenante ha transferido la cosa a su adquirente, “cum omni sua causa”, es decir, con todos los
derechos que le competían. El último adquirente es, pues, tácita y necesariamente, subrogado en todos los
derechos de garantía de los que han poseído la cosa antes que él y reúne esos derechos en su persona”. Esta idea,
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que “mutatis mutandi” es aplicable al problema que aquí se trata, también aparece desenvuelta por el codificador
en la nota al art. 2096.
Por obra de este traspaso implícito de los derechos y acciones de los antecesores a los sucesores, pueden
éstos ampararse en la posesión de su causante, adquiriendo de tal modo la posibilidad jurídica de reivindicar. No
sería razonable que el comprador estuviera facultado para reclamar del verdadero dueño la entrega de la cosa
que éste le ha vendido, y no pudiera hacerlo contra un tercero que la posee o detenta sin derecho.
Los contratos, como el de compraventa, que tienen por finalidad transmitir la propiedad de una cosa, llevan
en sí la fuerza suficiente para que se cumpla dicha finalidad (v. Fallos, t. 96, p. 120; Rev. LA LEY, t. 12, p. 860,
voto del doctor Perazo Naón). En un acto jurídico de esa especie, señala Spota (loc. cit., núm. 9), la transmisión
de la “rei vindicatio” hállase, por así decirlo, “in re ipsa”. O bien, tal cesión constituye una de las consecuencias
que pueden considerarse que hubiesen sido comprendidas en tal acto jurídico (art. 1198, Cód. Civil), cuyo fin
inmediato (art. 944) fué la transmisión del dominio.
A esta interpretación no se opone, como se ha pretendido, el art. 3265 del Cód. Civil, en cuanto establece
que todos los derechos que se transmiten por contrato “sólo pasan al adquirente de esos derechos por la
tradición”. Esta norma (que no es, en realidad, más que una repetición de la contenida en el art. 577), debe
restringirse a los derechos reales, como lo enseña Segovia (t. 2, p. 390, nota 9) y resulta de la nota al mismo art.
577. Porque si bien el derecho real no se transmite antes de la tradición, no ocurre lo propio con la acción real
respectiva, que pasa a adquirente como consecuencia del contrato. Debe tenerse presente, para comprender esta
idea, que a diferencia del derecho real, que es absoluto y existe frente a todos los miembros de la sociedad, la
acción real, como toda relación obligatoria, es un derecho relativo, que no tiene existencia sino con relación al
tercero que ha lesionado el derecho real. De ahí que la transmisión de la primera sea independiente de la
enajenación del segundo.
5°- Cabe señalar, a mayor abundamiento, que el comprador estaría siempre facultado para ejercer la acción
reivindicatoria correspondiente al dueño-vendedor, subrogándose en los derechos de éste (art. 1196, Cód. Civil
y nota al art. 2109; Segovia, art. 1197, nota 115 y art. 2774, nota 48; Tezanos Pinto, loc. cit.; Lafaille, “Derecho
civil”, t. 5, núm. 2047; M. Sánchez de Bustamante, “Acción oblicua”, núms. 541 y 589/90; Spota, loc. cit., núm.
11; Cám. Civil, sala “D”, Rev. LA LEY, t. 66, p. 460; Cám. Fed. de B. Blanca, Rev. LA LEY, t. 2, p. 556).
Concurren, en efecto, los extremos que la doctrina y la jurisprudencia exigen para el ejercicio de la acción
indirecta, la cual, en principio, corresponde a todo género de acreedores (Lafaille, op. cit., t. 6, núm. 68); siendo
indiferente que el crédito consista en el derecho a reclamar una suma de dinero, o la entrega de una cosa, o el
cumplimiento de una prestación cualquiera (v. art. 496, Cód. Civil; Sánchez de Bustamante, op. cit., núm.
792/3). Es verdad que la acción no atribuye a quien la ejerce ningún derecho inmediato o preferente sobre la
cosa demandada, toda vez que, aunque aquél defiende su personal interés, no actúa “nomine proprio”, sino a
nombre de su deudor. Pero nada obsta a que combine la ajena acción reivindicatoria con la propia nacida del
contrato de compraventa, puesto que coinciden la cosa reivindicada y la que forma el objeto de la prestación que
le es debida (v. Bibiloni, “Anteproyecto”, ed. oficial, t. 2, nota al art. 1035). De cualquier modo, el acreedor
demandante puede asegurarse, frente a los demás acreedores, el beneficio exclusivo de la acción, mediante las
pertinentes medidas cautelares, si es que su calidad de comprador no le atribuye un mejor derecho sobre la cosa
(v. J. M. Saravia, “La acción subrogatoria”, en “Rev. Crítica de Jurisprudencia”, t. 3, p. 457, núm. 21).
Considero, en suma, que sea como cesionario implícito de los derechos y acciones del vendedor, sea por
aplicación del art. 1196 del Cód. Civil, el comprador con título a quien no se ha hecho tradición de la cosa,
puede ejercer la acción reivindicatoria para entrar en posesión de ella cuando la detenta un tercero. En
consecuencia, voto por la afirmativa.
El doctor Fliess, dijo:
1°- En la práctica de la vida jurídica, negar la acción reivindicatoria contra terceros al comprador de un
inmueble que no llegó a poseerlo por falta de tradición, es algo tan ilógico-o incongruente- que parecería estar
fuera de toda discusión. Por evidente, hasta de sentido común resulta que quien enajena una cosa, que no
entrega al adquirente, simultánea y necesariamente debe trasmitirle también a éste el poder jurídico de
reclamarla contra cualquiera. Si el poseedor es el propio enajenante, esto es elemental, pues en razón del
contrato tiene la acción de entrega de la cosa. Pero también parece elemental que, por virtud o consecuencia del
mismo contrato, el vendedor le transfiere al comprador la acción (reivindicatoria) que él tenía para demandar a
terceros poseedores la entrega de esa cosa vendida.
Pensar lo contrario sería adherir a algo así como una especie de escamoteo o prestidigitación jurídica, pues
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importaría sostener que quien vende una cosa, sin darla, le niega al comprador (en cuanto a terceros poseedores)
el derecho de reclamarla directamente de esos terceros, obligándole a dar el antieconómico rodeo procesal de la
demanda a ese vendedor.
Siempre con relación a la práctica y a la economía jurídica, se me ocurre que a ese “dar” y a ese negar
contractuales (o dar, sin darlo todo) podría justamente motejárselo de inservible-individual y socialmente-, sin
beneficio para nadie (Lafaille, “Tratado de los derechos reales”, t. 3, p. 409). Sería algo así como una taza sin
asa, o un barrilete, en el aire y sin cordel.
2°- Lo dicho, en cuanto a la vida o práctica del derecho, “in genere”.
Pero en punto a la teoría de la ley positiva o, para precisar, de la dogmática e interpretación de nuestro Cód.
Civil, la cuestión-tan clara en un planteamiento de práctica abstracta y también de “lege ferenda”- ya no es tan
clara; ni doctrinaria y jurisprudencialmente pacífica, como bien se manifiesta a través de los tres sistemas
interpretativos, que enumera Salvat y actualiza y completa en su voto el doctor Cichero.
Todo el escollo está en que, para nuestra ley, el dominio no se adquiere si al contrato no le sigue la tradición
del inmueble (art. 577, Cód. Civil). Y como la acción reivindicatoria nace del dominio (art. 2768), quien todavía
no lo adquirió-o integró- por la posesión, carecería de la misma para demandar esa posesión contra terceros.
Lo primero es indiscutible, porque la ley es terminante: no hay dominio sin tradición, transmitiéndose ese
derecho real (que es absoluto) por obra y en razón de ésta. Pero lo segundo, como tan certeramente se destaca en
el voto-que comparto- del doctor Cichero (núm. 5°, último párrafo), ya no lo es, puesto que la acción real
reivindicatoria (que es un derecho relativo) se trasmite al adquirente como consecuencia del contrato.
De allí que exista independencia funcional, por así decir, entre la transferencia del dominio (que requiere la
tradición) y la de la acción reivindicatoria, que se opera en virtud de la mera relación contractual (principios de
los arts. 1198, 2096, 2109-y las dos elocuentes notas de los últimos- y 3268, Cód. Civil). Transmisión que, más
que implícita, estaría ínsita por naturaleza en la operación de compra y venta, cuya finalidad no es sino una:
trasmitir la propiedad de una cosa (Así lo destaca el doctor Perazzo Naón, en un buen voto en minoría, Rev. LA
LEY, t. 12, p. 869).
Y, como bien dice Spota, “interpretar en otra forma la voluntad manifestada por los contratantes cuando uno
de ellos se ha desprendido de todo derecho sobre la cosa de la cual dispone, es violar la economía del contrato”
y “desviar la intención común de los que intervienen en el acto jurídico” (“La reivindicación de la cosa antes de
su tradición”, Rev. LA LEY, t. 12, p. 860, núm. 9).
A esa interpretación no es obstáculo el art. 3265 del Cód. Civil, pues según lo advirtiera Segovia, muy
cuerdamente recordado por el vocal preopinante, ese texto sólo comprende a los derechos reales.
3°- Como concuerdo con los fundamentos y conclusión del voto del doctor Cichero, nada más puedo
agregar al mío y sí únicamente subrayar que, en la cuestión motivo de este plenario, bien en a coincidir la
solución práctica y de sentido común, a que me referí al principio, con la de la dogmática jurídico-positiva,
desarrollada con todo acierto en el voto precedente.
Por ello, voto en el mismo sentido que el doctor Cichero.
Los doctores Gondra, Borda y Claps adhirieron al voto de los doctores Cichero y Fliess.
El doctor Llambías, dijo:
1°- Se somete a la decisión del tribunal en pleno la cuestión de saber si el comprador de un inmueble,
munido de título sobre el mismo por habérsele otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio o por
haberse aprobado la subasta judicial pero carente de la tradición de la cosa, puede o no ejercer la acción
reivindicatoria contra el tercero poseedor actual del inmueble.
No se discute que el adquirente de la cosa en tales condiciones es mero titular de un derecho personal que lo
vincula a su cocontratante y lo habilita para exigir de éste el cumplimiento del contrato consistente en esa
transmisión del dominio que constituye en la compraventa el objeto de la obligación del vendedor. Con todo,
como el contrato se ha celebrado para provocar una sucesión a título singular sobre la cosa objeto del mismo y
como el perfeccionamiento del dominio en cabeza del comprador, mediante la tradición de la cosa, se encuentra
en el caso impedido por detentar la posesión de ella un tercero, se averigua si por el solo efecto del contrato
podrá el comprador promover todas las acciones pertenecientes al autor de su derecho y entre ellas la
reivindicatoria, contra el poseedor actual del inmueble.
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Para resolver esta cuestión, estimo que por su mismo planteamiento no puede el tribunal recurrir para
resolverla a la acción subrogatoria cuyo ejercicio en favor de los acreedores autoriza el art. 1196 del Cód. Civil.
Yello no porque la reinvidicación no pueda articularse por vía de la acción oblicua, sino porque tal articulación
no es exclusiva del comprador desde que corresponde en general a cualquier acreedor del dueño de la cosa que
se muestre remiso en la defensa de sus derechos.
Pero por esa misma calidad común al comprador y a otros acreedores del vendedor, entiendo que el tribunal
llamado a decidir si el comprador en cuanto tal puede promover la acción reivindicatoria que pertenecía al autor
de su derecho, no puede hacer mérito de una consideración que contiene tanto al comprador cuanto a muchos
otros acreedores del vendedor. En otros términos, interpreto que lo que está sometido a la decisión del tribunal
en pleno, es determinar si por el solo efecto del contrato de compraventa, resulta el comprador titular de la
acción reivindicatoria no obstante su carencia de dominio por falta de tradición de la cosa; pero de ninguna
manera si la acción reivindicatoria, puede ser movida por vía de la subrogatoria por quienquiera sea acreedor del
titular originario de aquella acción y entre tantos el mismo comprador.
2°- Delimitado así el “thema decidendi” adelanto mi opinión concordante con la de los jueces preopinantes.
Según el art. 3268 del Cód. Civil el sucesor particular puede pretender aquellos derechos de su autor que
deban ser considerados como un accesorio del objeto adquirido.
La acción reivindicatoria es sin duda un accesorio del inmueble cuya transmisión intentan realizar las partes
del contrato de compraventa, por cuya razón debe entenderse que ha sido transmitida por el vendedor al
comprador. “Sería absurdo-dice Fornieles- suponer que el vendedor que ha recibido el precio de la cosa
vendida, por el hecho de no haberla entregado, entiende conservar el dominio, no transmitiendo al comprador
sino una acción personal. Ese vendedor sería el primero en protestar contra semejante interpretación. La verdad
es que la intención de las partes será siempre la de transmitir el dominio y todas las acciones que sean necesarias
para hacerlo efectivo, sin reserva alguna” (Salvador Fornieles, “La prueba del dominio en el juicio de
reivindicación”, J.A., 1946-III, sec. doctrina, p. 11, núm. 8).
Tal cesión de la reivindicación, por el efecto de la compraventa realizada, resulta corroborada por el art.
1409 del Cód. Civil que obliga a la entrega de todos los accesorios de la cosa vendida, entre los cuales están
comprendidos, analógicamente, los medios jurídicos enderezados a la defensa del derecho que se transmite.
Pues si el vendedor debe la garantía de evicción a favor del comprador (arts. 2089 y 2097, Cód. Civil) y aquel
“debe salir a la defensa del adquirente” (art. 2108, Cód. Civil), no podría explicarse que el vendedor retuviera en
su poder la acción reivindicatoria después de celebrada la venta privando así al comprador de tan importante
medio de hacer valer el derecho que está en trance de desplazamiento.
Por ello es que el comprador, por efecto de la sucesión singular que el contrato opera, puede ejercer todos
los derechos y acciones de su autor, con la sola excepción de los que sean inherentes a la persona de éste. Como
dice el codificador en su nota al art. 2109 del Cód. Civil, “se juzga que cada enajenante ha transferido la cosa a
su adquirente, ‘cum omni sus causa’, es decir, con todos los derechos que le competían. El último adquirente, es,
pues, tácita y necesariamente subrogado en todos los derechos de garantía de los que han poseído la cosa antes
que él y reúne esos derechos en su persona”.
El desplazamiento de derechos que provoca la compraventa no alcanza desde luego al dominio mismo, hasta
tanto no se practique el “modo” adecuado para la traslación de ese derecho, consistente en la tradición de la
cosa. Pero mientras esto ocurre, especialmente en los casos en que el vendedor por carecer de la posesión de la
cosa está impedido de entregarla al adquirente, nada se opone a que se entienda transmitida a éste la acción
reivindicatoria perteneciente a aquél, a mérito de esa independencia funcional que medía entre el dominio como
tal y la acción que lo ampara, a que se refiere acertadamente el doctor Fliess en su voto precedente. Adviértase
que de otra manera, el contrato de compraventa, en tal supuesto, vendría a quedar desprovisto de contenido
práctico, pues sería ilusorio esperar que el vendedor sin provecho efectivo para él promoviera nada menos que
un juicio de reivindicación contra un tercero, cuando es razonable pensar que exactamente para eludir esa
contingencia es que ha concertado la venta en condiciones inconvenientes-sin posesión- que no pueden menos
de haberse reflejado en un inferior precio del inmueble.
3°- Si se examina el régimen referente a la cesibilidad de la acción reivindicatoria, tampoco aparece
obstáculo alguno que se oponga a la cesión implícita de la acción por efecto del contrato de compraventa.
En el meduloso trabajo del doctor Zenón Martínez, titulado “Es cesible la acción reivindicatoria”, que fuera
publicado en el Boletín de la Universidad Provincial de Santa Fe, t. 5, p. 205 y luego reeditado en el volumen
“Homenaje a Zenón Martínez”, Santa Fe, año 1945, p. 687, ha quedado demostrado que la cesibilidad de aquella
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acción por parte del propietario que ha perdido la posesión de la cosa es un punto enseñado con la más completa
uniformidad por los romanistas de todos los tiempos, opinión que hizo suya Vélez Sársfield siguiendo a Maynz,
en la nota al art. 1445 del Cód. Civil, donde se lee que la acción reivindicatoria es cesible.
Esa conclusión concuerda con lo dispuesto por el art. 1444 del mismo Código según el cual “todo objeto
incorporal, todo derecho y toda acción sobre una cosa que se encuentra en el comercio, pueden ser cedidos” a
menos que concurran ciertos obstáculos que no se refieren a la acción reivindicatoria. Por ello y porque tampoco
existe precepto alguno que impida la cesibilidad de la acción reivindicatoria, es dable concluir que tal cesión es
procedente y que queda consumada entre las partes por efecto del contrato (arg. artículo 1457, Cód. Civil) y
respecto de terceros “por la notificación del traspaso al deudor cedido” (art. 1450, mismo Código) que en el caso
viene a ser el poseedor actual como dice Machado (t. 4, p. 168, nota art. 1445).
4°- De la indudable cesibilidad de la acción reivindicatoria, surge una convincente consideración para
admitir que el comprador de inmueble carente de tradición del mismo, pueda con todo ejercer aquella acción,
por efecto del contrato celebrado.
En el meditado voto del doctor Cichero se han señalado con acierto las afinidades existentes entre la
compraventa y la cesión de créditos (de derechos y acciones sobre una cosa), así como también los motivos que
juegan para extender al régimen de la compraventa lo que en materia de cesión de créditos y acciones rige para
la reivindicación. A esas consideraciones me remito.
Pero deseo agregar una reflexión complementaria que viene a corroborar la conclusión a que llega el
ilustrado colega. Y es que la compraventa efectuada estando la cosa en poder de un tercero, aunque lleve el
nombre de tal, es en verdad, o se la puede considerar como una efectiva cesión de los derechos que el vendedor
tiene sobre una cosa que no está bajo su control.
Para que se advierta mejor lo adecuado de esta comprensión, comenzaré por recordar que constituye un
principio esencial de la interpretación de los actos jurídicos el que indica que “la equivocada calificación de las
partes no perjudica la eficacia del acto, que se juzgará de acuerdo a su verdadero contenido” (Anteproyecto de
Código Civil del año 1954, art. 156, 1ª parte). Lo que significa que los actos jurídicos valen por lo que son, en
verdad y no por la etiqueta con que los hayan decorado las partes.
Este principio es útil para apreciar el real significado del acto cumplido por quienes se autodenominan
“vendedor” y “comprador” respecto de un inmueble poseído por un tercero. Entiendo que al celebrar este
contrato el llamado “vendedor” no ha entendido comprometerse a ventilar largos pleitos con terceros para
finalmente hacerse de la cosa y estar en condiciones de entregarla al comprador. Interpreto también que este
último no esperaba que el trasmitente, por razón del contrato, quedara obligado a realizar esa odisea tribunalicia.
Pienso, en cambio, que “puesto que las partes no celebran actos jurídicos sino para alcanzar mediante ellos
cierto resultado económico o de otra índole” (Aráuz Castex y Llambías, “Derecho civil. Parte general”, t. 2,
núm. 1217, ps. 210/11; G. A. Borda, “Derecho civil. Parte general”, t. 2, núm. 904, p. 122), de ahí “que sea
indispensable conectar el medio utilizado con el fin propuesto por las partes, para atribuir a ese medio que es el
acto jurídico su significación adecuada” (Araúz Castex y Llambías, op. cit., loc. cit., p. 211).
Aplicando estas ideas a la relación jurídica que vincula a las partes en la hipótesis sometida a la
interpretación del tribunal, caben sentar las siguientes proposiciones: 1) en el contrato que se contempla, las
partes no pueden haber entendido obligar al “llamado” vendedor a articular acciones judiciales destinadas a
recuperar el inmueble de manos de un tercero; 2) tampoco pueden haber entendido los contratantes efectuar un
acto estéril, desprovisto de contenido práctico, por el cual el “llamado” comprador pagara un precio sin obtener
nada en cambio, ni la cosa poseída por un tercero, ni las acciones judiciales adecuadas para obtener la
recuperación de la cosa; 3) si cabe descartar las dos alternativas anteriores no resta sino una explicación posible:
con la compraventa, en tales condiciones, los contratantes han entendido realizar una efectiva cesión de los
derechos sobre la cosa del vendedor a favor del comprador, con lo cual éste queda habilitado para deducir la
reivindicación contra el poseedor actual del inmueble. Hasta casi puede decirse que en semejante supuesto, el
contrato se reduce a la compra de la acción reivindicatoria correspondiente al vendedor.
Finalmente, es posible agregar que confirma la conclusión a que se llega lo dispuesto en el art. 1198 del
Cód. Civil según el cual “los contratos obligan no sólo a lo que esté formalmente expresado en ellos, sino a
todas las consecuencias que puedan considerarse que hubiesen sido virtualmente comprendidas en ellos”.
Estimo que la “consecuencia” del convenio concertado radica en la posibilidad de lograr el adquirente la
obtención de la cosa mediante la deducción de una acción reivindicatoria que debe estimarse cedida,
implícitamente, por efecto del “titulado” contrato de compraventa.
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En suma, cuando la cosa está en posesión de un tercero, el contrato de compraventa vale como cesión de los
derechos y acciones que el vendedor tiene sobre la cosa y, por ende, en razón de la aplicación del régimen
propio de este último contrato, el llamado “comprador” puede reivindicar contra el poseedor actual.
5°- La jurisprudencia reinante sobre la materia ratifica las conclusiones precedentes.
a) La Corte Sup. de Justicia de la Nación ha entendido, desde antiguo, “que si la tradición, en efecto, es
necesaria para adquirir la propiedad de las cosas en general, no lo es para el ejercicio de la acción
reivindicatoria” (Fallos, t. 36, p. 372), concepto reproducido en Fallos, t. 83, p. 223 y aplicado en el caso de
Fallos, t. 123, p. 285, en el cual se admitió la reivindicación ejercida por la Nación “adquirente por compra” por
entenderse que el contrato celebrado importaba una cesión de acciones.
En igual sentido, ha sostenido la Corte en Fallos, t. 142, p. 273, consid. 18, que el comprador es en el hecho
un cesionario de los derechos que el vendedor, tenía sobre la cosa vendida y de las acciones que sobre ella le
competían, así como también que la escritura de venta importa una cesión de acciones permitida por el art. 1444
del Cód. Civil.
b) Los demás tribunales del país han seguido con una gran generalidad, la misma orientación antes
apuntada.
Así se ha decidido que el comprador es en el hecho un cesionario de los derechos que el vendedor tenía
sobre la cosa vendida y de las acciones que sobre ella le competían (Cám. Civil 1ª de la Capital, J. A., 1950-III,
p. 42; 1942-II p. 533 [1]; Suprema Corte de Buenos Aires, J.A., t. 48,. P. 280); Cám. Fed. de Mendoza, J.A.,
1951-I, p. 416; Suprema Corte de La Rioja, J.A., 1951-I, p. 225).
Igualmente que el comprador carente de la tradición de la cosa puede ejercer en interés propio los derechos
de su vendedor, de los que pasa a ser titular en virtud de la enajenación que se hizo (Cám. 1ª Civil y Comercial
de La Plata, J. A. 1952-II, p. 108 [2]; Suprema Corte de Buenos Aires, J.A., 1945-IV, p. 843 [3]; Cám. Apel. de
Mercedes, J.A., t. 2, p. 544); que el adquirente de inmueble puede reivindicar no por su propio título sino por el
de su antecesor que detentaba la posesión (Cám. 1° Civil y Comercial de La Plata, J.A., 1956-I, p. 329); que la
falta de tradición de la cosa no obsta a la acción reivindicatoria entablada por el comprador que invoca a su
favor la posesión de sus antecesores (Suprema Corte de Buenos Aires, J.A., 1954-III, p. 505; Cám. 2° Civil y
Comercial de La Plata, J.A., 1954-I, p. 109 [4]; en razón de la cesión que implica la compraventa (Cám. 1° Civil
y Comercial de La Plata, J.A., 1945-I, p. 690 [5]; Cám. Fed. de la Capital, J.A., t. 21, p. 653; Cám. Apel. de
Tucumán, J.A., t. 3, p. 1182).
En sentido análogo se ha dicho que el adquirente carente de tradición de la cosa puede ampararse en el
derecho de sus antecesores a quienes ha subrogado en todos sus derechos y garantías, y también en la
presunción que ellos tenían de ser poseedores desde la fecha del título (arts. 1444 y 4003 y nota del 2109, Cód.
Civil) (Cám. 1ª Civil y Comercial de La Plata, J.A., 1949-I, p. 269; 1945-I, p. 697).
Asimismo, que el comprador carente de tradición de la cosa puede ampararse en el derecho de sus
antecesores para ejercitar la acción reivindicatoria, porque se juzga que cada enajenante ha transferido la cosa a
su adquirente con los derechos que le competían (Cám. 1ª Civil y Comercial de La Plata, J.A., 1945-III, p. 601;
Cám. 2ª Civil y Comercial de La Plata, J.A., t. 37, p. 465; t. 34, p. 1471; t. 30, p. 6).
En este mismo orden de ideas se ha admitido que el comprador como sucesor a título particular del vendedor
ocupa su lugar con respecto a la cosa y puede como lo hubiera podido hacer su antecesor, entablar la acción
reivindicatoria contra un tercero (Fallo de 1ª instancia del doctor francisco D. Quesada, J.A., t. 64, p. 250 [6] y
que el comprador carente de tradición puede reivindicar como cesionario o subrogado del vendedor que tuvo la
posesión, ya que los contratos que tienen por finalidad transmitir la propiedad, llevan en sí la fuerza suficiente
para que se cumpla dicha finalidad y no se explicaría que pudiendo hacer efectivo el comprador su derecho a la
posesión contra el vendedor y dueño no pudiera hacerlo contra terceros. La acción de reivindicación es cesible
sin que sea condición indispensable de la cesión que ésta se establezca en forma expresa (voto en disidencia del
doctor Perazzo Naón, en J.A., t. 64, p. 251).
c) En otra serie de fallos no se ha afirmado explícitamente el traspaso de la acción de reivindicación, a favor
del comprador como consecuencia del contrato de compraventa. Pero sí, en forma tácita, se ha admitido la
transmisión al aceptarse reiteradamente que el comprador pudiera reivindicar invocando la posesión presunta
del vendedor, anterior por la fecha de su título a la posesión actual del reivindicado.
En este sentido y haciendo funcionar la presunción del art. 2790 del Cód. Civil, se ha expresado que el
reivindicante que presenta títulos del autor de su derecho, anteriores a la posesión del demandado, puede
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invocar la posesión de su autor y prevalerse del derecho preexistente de éste para reivindicar el inmueble
(Suprema Corte de Buenos Aires, J.A., 1955-II, p. 90 [1]; 1954-I, p. 291).
Asimismo se ha sostenido que el sucesor singular carente de tradición de la cosa puede reivindicarla de
manos de un tercero invocando la posesión que presuntivamente ha tenido su antecesor desde la fecha de su
título anterior a la posesión del reivindicado (Cáms. Civiles en pleno, por desempate del camarista comercial
doctor Casares, J.A., t. 10, p. 397; Cám. Fed. de la Capital, J.A., t. 36, p. 1638; Suprema Corte de Buenos Aires,
J.A., 1948-I, p. 370; 1942-IV, p. 618 [2]; Cám. 1ª Civil y Comercial de La Plata, J.A., 1948-I, p. 411; Cám. 2ª
Civil y Comercial de La Plata, J.A., t. 58, ps. 327/9).
Igualmente, se ha declarado que el comprador puede prevalerse, para reivindicar, de la posesión presunta de
su autor anterior a la posesión actual del demandado (Cám. Civil 1ª de la Capital, J.A., t. 1, p. 857; Cám. Apel.
de Bahía Blanca, J.A., 1954-III, p. 84 [3]; 1955-I, p. 226 [4].
En igual sentido se sostiene que el reivindicante que presenta un título anterior a la posesión del
reivindicado no necesita probar que tuvo la posesión efectiva necesaria para adquirir el dominio; le basta con la
presumida posesión que involucra el título válido (Cám. Civil 1ª, J.A., 1950-III, p. 38; Cám. Fed. de Bahía
Blanca, J.A., t. 47, p. 520; Suprema Corte de Buenos Aires, J. A., t. 48, p. 280; Cám. 2ª Civil y Comercial de La
Plata, J.A., t. 42, ps. 1222/23; Cám. Apel. de Bahía Blanca, J.A., t. 39, p. 950).
d) En otra serie de sentencias, también se ha admitido el ejercicio de la reivindicación por parte del
comprador carente de la tradición de la cosa, pero se lo ha fundado inapropiadamente, según mi criterio.
La falta de tradición de la cosa-se ha dicho- no obsta al ejercicio de la acción reivindicatoria porque en tales
casos el adquirente no obra estrictamente como propietario, sino como “procurator in rem suam” en ejercicio de
los derechos que competían a sus antecesores, implícitamente cedidos en el contrato (Superior Tribunal de Entre
Ríos, J.A., 1943-III, p. 442; Cám. Fed. de La Plata, J.A., t. 35, ps. 888/90; Cám. 2ª Civil y Comercial de La
Plata, J.A., 1942-III, ps. 199 [5] y 635 [6]).
Estimo que es impropio y contradictorio acudir a la doctrina romana de la “procuratio in re sua”, para
encontrar allí el fundamento de la acción reivindicatoria ejercida por el comprador. Por lo pronto, tal doctrina
importaba una ficción imaginada por el ingenio sagaz del pretor que permitía al cesionario de un derecho que no
había cumplido las formas del derecho quiritario relativas a la transmisión, a ejercer, con todo, las acciones
correspondientes a su derecho, no como titular del mismo, sino por el mandato que “suponía” el pretor le había
otorgado al “tradens” al celebrar el contrato.
Se comprende que en el primitivo derecho romano, hubiera necesidad de recurrir a tales ficciones por ese
imperio que ejercía el formulismo sobre la sustancia jurídica. Pero el derecho moderno no se paga de tales
ingeniosidades que deforman la realidad jurídica, ni tiene necesidad de recurrir a ellas. Resulta incomprensible,
por lo demás, que se acuda a la “procuratio” para suplir las formas de una transmisión a la que se da por
realizada, si lo característico del mandato reside en que la actividad del representante se computa en cabeza del
mandante y queda librada a la iniciativa de éste por donde en relación con el fenómeno de que aquí se trata, no
se sale del patrimonio del dueño primitivo ni se logra justificar la adquisición efectuada por el “procurator”.
Pero sobre impropio el recurso es contradictorio. Pues si se concede, como lo hacen aquellos fallos, que hay
una cesión implícita de los derechos del vendedor a favor del comprador, ya esto es suficiente sin que
corresponda considerar a este último un “procurator” del primero, por ser incompatible la doble investidura
simultánea de cesionario de un derecho y de representante de otro con relación a ese mismo derecho: no es
dable ostentar un título determinado en nombre propio y en nombre de otro, al propio tiempo.
Por todo esto, opino que no es acertado acudir a ese juego de ficciones y especiosas razones para explicar un
fenómeno jurídico que encuentra su fundamento adecuado en sólidos y bien cimentados principios del derecho
contemporáneo, acogidos por lo demás por el Cód. Civil argentino.
e) Esa cesión de la acción reivindicatoria que está ínsita en la operación de compraventa, como bien dice el
juez preopinante doctor Fliess, ha sido negada en algún fallo para el cual el comprador carente de tradición no
puede reivindicar, a menos que el vendedor le haya cedido todas las acciones y derechos sobre la cosa vendida
(Cám. Civil 1ª de la capital, J.A., t. 42, p. 553). Pero es claro que entonces la procedencia de la reivindicación se
apoya, no en la compraventa sino en la cesión de derechos expresamente efectuada.
Todavía en otro fallo vuelve a negarse la cesión implícita de la reivindicación a favor del comprador al
sostenerse que sólo puede articularla ejerciendo los derechos de su autor por vía de la acción subrogatoria, la
que se entiende debe prosperar aunque no la haya invocado el actor (Cam. Fed. de Bahía Blanca, J.A., 1945-II,
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páginas 250 [1] y sigtes.).
f) Finalmente, ya en una dirección netamente divergente de la que trasuntan las sentencias apuntadas en los
aparts. a) a d) de este capítulo, se ubican las decisiones que niegan de un modo terminante al comprador carente
de tradición de la cosa el ejercicio de la acción reivindicatoria.
Así se ha sostenido que siendo la reivindicación acción que nace del dominio no puede ejercerla el
comprador carente de la tradición de la cosa (Cám. Civil 2ª de la Capital, voto de la mayoría, J.A., t. 64, p. 251)
y que para el progreso de la acción reivindicatoria se requiere, que el reivindicante haya adquirido la posesión
de la cosa, pues no podría haberse perdido lo que nunca se hubiese tenido (Cám. Civil 2ª de la Capital, J.A., t. 9,
ps. 114 y sigts.; t. 6, p. 220; t. 47, p. 208). E igualmente, que no procede la reivindicación si el actor no acredita
haber poseído el inmueble cuestionado, ni que se le hiciera tradición del mismo al tiempo de la venta (Cám.
Civil 1ª de la Capital, J. A., t. 76, p. 110; Cám. Civil 2ª de la Capital, J.A., t. 71, p. 314 [2]; Cám. Civil, sala “A”,
J.A., 1953-IV, p. 378 [3]; Cám. Apel. de Tucumán, J.A., t. 21, p. 554).
En estos fallos ha prevalecido la idea simple de que la reivindicación compete al propietario de la cosa para
recuperarla de manos de un tercero, por lo que no siendo el comprador dueño de la cosa por falta de tradición de
ella, se concluye que no le es dable ejercerla.
Desde luego nadie dice que el comprador carente de tradición sea propietario de la cosa y que como tal
pueda promover la reivindicación. Pero sí se allegan muchas y muy buenas razones que ni siquiera han sido
examinadas por aquellas sentencias, las que muestran que el comprador, en tales condiciones, no obstante no ser
propietario es por sucesión singular titular actual de la acción reivindicatoria, como creo ha quedado establecido
en los capítulos anteriores del presente voto, así como en los votos precedentes de los doctores Cichero y Fliess.
Y para terminar con esta reseña jurisprudencial, meramente enunciativa apunto algunos fallos que
contradicen directamente a aquellos otros indicados en este apartado. En unos se dice que la pérdida de la
posesión no es exigencia “sine qua non” para reivindicar (Cám. Civil 1ª de la Capital, J.A., t. 409, p. 267). En
otros, se aclara que cuando el Código se refiere al propietario “que ha perdido la posesión” no es porque exija
que este hecho haya ocurrido realmente en todos los casos sino porque se coloca en el más general en que se
encuentra el que se presenta a intentarla (voto del doctor Tobal, al que adhirió el doctor Barraquero, J.A., t. 52,
p. 48).
Todavía en otro fallo más, se admite que no obsta al ejercicio de la acción reivindicatoria, el hecho de que el
actor no haya tenido la posesión del inmueble pues el art. 2758 del Cód. Civil, al acordarla al propietario que ha
perdido la posesión, se refiere a la posesión del reivindicante o de algunos de sus antecesores en el dominio,
siempre que el título de éste le dé derecho para poseer como propietario del inmueble (Cám. Civil 1ª de la
Capital, J.A., 1944-II, p. 493 [4]).
Pienso que esta es la interpretación que cuadra hacer de la disposición citada del Cód. Civil, que así
entendida no constituye impedimento para que el comprador que no ha entrado en la posesión de la cosa pueda,
con todo, ejercer la reivindicación que antes correspondía al vendedor y de la que ha llegado a ser titular por
efecto del contrato celebrado.
6°- Por las consideraciones expuestas y las concordantes expresadas por los doctores Cichero y Fliess voto
por la afirmativa.
Los doctores Fleitas, de Abelleyra, Chute, Martínez y Navarro adhirieron a los votos de los doctores
Cichero, Fliess y Llambías.
El doctor Sánchez de Bustamante, dijo:
En mi obra “Acción oblicua” abordé el tema, colocándome hipotéticamente en la tesis extrema que
menciona en primer término el doctor Cichero, de que se negara al comprador derechos para ejercitar la acción
reivindicatoria “nomine proprio”, llegando a la conclusión de que, de todos modos y mediante la acción oblicua,
podría actuar en nombre y lugar del vendedor; pero como en dicho trabajo sólo me interesaba analizar y poner
en evidencia lo concerniente a la acción oblicua, no entré a estudiar el asunto desde el punto de vista que
constituye el tema central de este plenario.
Formulada la aclaración, para no ser mal interpretado y compartiendo los fundamentos expuestos por los
doctores Cichero, Fliess y Llambías, voto también por la afirmativa.
El doctor Calatayud, dijo:
Voto también por la afirmativa, adhiriendo a los fundamentos que da el doctor Llambías y a los
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concordantes de los doctores Cichero y Fliess.
Los doctores González y Casaux Alsina adhirieron a los votos de los doctores Cichero, Fliess y Llambías.
Por el mérito que ofrece la votación de que instruye el acuerdo plenario que antecede, se declara que el
comprador de un inmueble, a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio, puede, aun
antes de la tradición de la cosa, ejercer la acción reivindicatoria contra el tercero poseedor de la misma.
Alfredo Navarro.- Miguel Sánchez de Bustamante.- Néstor D. Cichero.- Jorge F. Fliess.- Luis R. Gondra.
Guillermo A. Borda.- Roque L. Claps.- Jorge J. Llambías.- Abel M. Fleitas.- Rodolfo de Abelleyra.- Roberto
E. Chute.- José V. Martínez.- Mario E. Calatayud.- Arturo G. González.- Ismael Casaux Alsina.
(1) Rev. LA LEY, t. 26, p. 520, fallo núm. 13.509.
(2) Rev. LA LEY, t. 66, p. 667, fallo núm. 31.304.
(3) Rev. LA LEY, t. 41, p. 70, fallo núm. 20.042.
(4) Rev. LA LEY, t. 72, p. 323, fallo núm. 33.825.
(5) Rev. LA LEY, t. 37, p. 502, fallo núm. 18.501.
(6) Rev. LA LEY, t. 12, p. 859, fallo núm. 6120.
(1) Rev. LA LEY, t. 78, p. 352, fallo núm. 36.870.
(2) Rev. LA LEY, t. 28, p. 635, fallo núm. 14.506.
(3) Rev. LA LEY, t. 76, p. 423, fallo núm. 35.966.
(4) Rev. LA LEY, t. 77, p. 83, fallo núm. 36.220.
(5) Rev. LA LEY, t. 27, p. 37, fallo núm. 13.742.
(6) Rev. LA LEY, t. 227, p. 432, fallo núm. 13.948.
(1) Rev. LA LEY, t. 38, p. 182, fallo núm. 18.772.
(2) Rev. LA LEY, t. 19, p. 189, fallo núm. 9668.
(3) Rev. LA LEY, t. 70, p. 611, fallo núm. 33.017.
(4) Rev. LA LEY, t. 34, p. 611, fallo núm. 17.117.
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CERTIFICACIÓN DE DEUDA

En mi carácter de administradora y representante legal del “CONSORCIO
XXXXXXX” con domicilio en la calle …………………………….. de la
ciudad de ………………………, CERTIFICO: ———————————–
Que la señora …………………… en su carácter de titular del derecho real de
propiedad horizontal de la unidad funcional nro………………………………,
designada catastralmente como Circunscripción ……, Sección……, Manzana
……, Parcela ……., Subparcela ……, inscripta en el Registro de la Propiedad
Inmueble de la Provincia de Buenos Aires bajo el número de matrícula
…………….. del partido de ……………………, adeuda al consorcio que
represento, conforme surge de los libros de administración, un total de
…………………………………. ($……………………..) en concepto de expensas
comunes, correspondientes a períodos devengados en el lapso que corre desde el
mes de ………………….. del año …………………… hasta el mes de
…………………… del año ………. inclusive, según el siguiente detalle:
PERÍODO
EXPENSAS
COMUNES ORDINARIAS
(valor mensual
expresado en pesos)
EXPENSAS COMUNES
EXTRAORDINARIAS (valor
mensual expresado en
pesos)
MONTO TOTAL
(valor mensual
expresado en
pesos)
Que dichas expensas comunes no fueron abonadas en el plazo fijado por el art.
…….. del Reglamento de Propiedad Horizontal (por mes adelantado, del uno al
cinco de cada mes). ———————————————————————–
1
Expido el presente a efectos de procurar el cobro judicial de la suma antedicha
con más los intereses moratorios pactados (según el art. ……. del Reglamento,
la tasa asciende a un ……..% mensual) hasta la fecha del efectivo pago. ——-
En ………………., a los …….días del mes de ………….. del
año……………..————————————————————————–
FIRMA ADMINISTRADORA
A los fines de aprobar el presente, firman a continuación los integrantes del
Consejo de Propietarios (artículo 2048 del Código Civil y Comercial).

todo poseedor debe pagar?

Siempre y cuando sea posedor SI . Por ejemplo a un inquilino no se le puede cobrar expensas , este es un simple tenedor pero a un poseedor , quien ejerce el dominio animus domini , y este es el caso de quien inicia un juicio de usucapión. para eso debemos ahondar en el tema de que es la posesión pero para ello hay otro articulo búsquenlo, seguiremos con la responsabilidad.

Cual es La responsabilidad del nuevo poseedor por la deuda de expensas comunes

La responsabilidad del nuevo poseedor por la deuda de gastos comunes varía dependiendo de si adquiere el derecho real de propiedad horizontal o solo la posesión de la unidad funcional. Si adquiere el derecho real, responderá con todo su patrimonio por los períodos de expensas devengadas después de la adquisición, conforme al artículo 2050. En caso de adquirir solo la posesión, responderá por la deuda de expensas comunes solo con la cosa, es decir, hasta el límite del valor de la unidad funcional que constituye el asiento del privilegio del crédito por expensas.

Además, el primer párrafo del artículo 2049 del Código Civil y Comercial establece que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo por enajenación voluntaria o forzosa, lo que implica que el adquirente no puede liberarse de la deuda de expensas comunes mediante la compra del inmueble. Por lo tanto, el adquirente asume la responsabilidad por la deuda de expensas devengadas después de la adquisición, y el transmitente sigue siendo responsable por los períodos devengados durante su titularidad.

En resumen, la responsabilidad del nuevo poseedor por la deuda de gastos comunes dependerá de si adquiere el derecho real o solo la posesión, así como de la naturaleza de la deuda en relación con los períodos devengados antes y después de la adquisición.

• La responsabilidad del nuevo poseedor por la deuda de gastos comunes varía dependiendo de si adquiere el derecho real de propiedad horizontal o solo la posesión de la unidad funcional. Si adquiere el derecho real, responderá con todo su patrimonio por los períodos de expensas devengadas después de la adquisición, conforme al artículo 2050. En caso de adquirir solo la posesión, responderá por la deuda de expensas comunes solo con la cosa, es decir, hasta el límite del valor de la unidad funcional que constituye el asiento del privilegio del crédito por expensas.
• No hay dudas en cuanto a que el adquirente responderá con todo su patrimonio por los períodos de expensas devengadas con posterioridad a la perfección de su adquisición. Esto así no ya por imperio del artículo 2049 sino por aplicación del artículo 2050 que, en su carácter de propietario, lo convierte en legitimado pasivo del reclamo.
• Cuando se produce el traslado solo de la posesión, resulta evidente que no puede aplicarse el artículo 2049 del Código Civil y Comercial que se refiere a la transmisión del derecho real. En tal caso deberá recurrirse al artículo 1937 que pone a cargo del sucesor particular las obligaciones inherentes a la posesión. De ese modo, el nuevo poseedor responderá también por la deuda de expensas comunes solo con la cosa y podrá ser demandado por imperio del artículo 2050 que obliga al pago también a los poseedores.

 

 

CUALES SON las defensas procesales y de fondo frente al cobro judicial de las expensas comunes que puede plantear el demandado

Las defensas procesales contra la cobranza judicial de expensas comunes incluyen la inhabilidad de título, la falta de personería y el pago documentado. La inhabilidad de título se refiere a que el documento no cumple con los requisitos para llevar a cabo la ejecución, como la falta de detalle de la suma de dinero líquida y exigible. Esta defensa está limitada al ataque de las formas extrínsecas del título y no permite cuestionar la causa de la obligación ni exceder el ámbito cognoscitivo del juicio ejecutivo. La falta de personería se refiere a la falta de legitimación para ser demandado en calidad de deudor, y el pago documentado se refiere a impugnar la deuda presentando pruebas de pago.

Las defensas de fondo incluyen la prescripción liberatoria, la enajenación, la renuncia al uso y goce, y la compensación. La prescripción liberatoria opera a los dos años desde que las expensas se tornaron exigibles. La enajenación se refiere a la transferencia de la propiedad que libera al antiguo propietario de su responsabilidad por las expensas. La renuncia al uso y goce se presenta cuando el propietario renuncia al uso y goce de la unidad funcional, liberándose de la obligación de pagar expensas. Por último, la compensación es la defensa que permite al deudor compensar su deuda de expensas con un crédito líquido y exigible que tenga contra el consorcio.

Las principales exigencias para las excepciones procesales a la ejecución de expensas comunes, según la perspectiva judicial, incluyen:

1. Inhabilidad de título: Esta excepción se aplica cuando el título no cumple con los requisitos para llevar aparejada ejecución, como por ejemplo, si el certificado no contiene el detalle de la suma de dinero líquida y exigible. Su alcance se restringe al ataque de las formas extrínsecas del título, sin poder vulnerar disposiciones de derecho de fondo.
2. Falta de personería: Se refiere a la falta de capacidad legal para actuar en el proceso, ya sea por representación indebida o por carecer de legitimación para intervenir en el juicio.
3. Pago documentado: Para que proceda esta excepción, es necesario que el pago esté correctamente acreditado mediante un recibo u otro documento análogo emanado del acreedor y extendido en términos congruentes con su finalidad probatoria, con precisa y detallada imputación a la obligación que se ejecuta.

Estas excepciones deben cumplir con los requisitos establecidos por la ley procesal y el Código Civil y Comercial, y deben ser planteadas dentro del plazo de cinco días de cumplida la intimación de pago.

DEMANDA EJECUTIVA POR COBRO DE EXPENSAS COMUNES.

 

Señor Juez:

………………………………………………………., abogado, inscripto en la matrícula respectiva, constituyendo domicilio legal en ……………………………………………………………………………………., a V.S. respetuosamente me presento y digo:

Que soy apoderado especial para estos trámites de………….., sito en calle ……………………………….. de …………….., según así lo acredito con el respectivo mandato que acompaño para su agregación.-

 

Que en tal carácter y en cumplimiento de expresas instrucciones recibidas, vengo a entablar formal demanda ejecutiva por cobro de expensas comunes contra ……………………………….., con domicilio en calle………………………………………… del mencionado edificio……………. de …………., basada en los siguientes hechos y derecho:

 

HECHOS:

Según informes producidos por el Registro General de Propiedades con los extractos de títulos que acompaño para su agregación ( Ejemplo: título original, declaratoria de herederos, cesión gratuita de herencia y acta de Bien de Familia ), el titular actualmente del mencionado departamento, es el demandado citado en el párrafo anterior.-

 

Es el caso que los demandados adeudan expensas comunes por la mencionada Unidad …………, desde el mes de ……………… de ………. a ……………… de ………. inclusive que – en valores históricos – importa la suma de pesos ……………………………………………………………………. .-

Que como queda dicho, se trata de valores históricos, por lo que en su oportunidad deberán ser actualizados con los intereses compensatorios y punitorios que correspondieren.-

 

El reglamento de Copropiedad y Administración fue confeccionado por el Escribano ………………………………………. y lleva el Nº ………., del ………….. .-

En el Art. …….., consta la obligación del copropietario de abonar los gastos de expensas comunes en el domicilio del Administrador.-

La mora por falta de pago está pactada en el Art. … del Reglamento, debiendo el pago ser abonado del …. al…. de cada liquidación mensual practicada por el Administrador del Edificio.-

El mismo Art. ….. establece intereses compensatorios en caso de mora del ……………………………. .-

 

También establece dicho Art. …… intereses punitorios en caso de mora de acuerdo al ……………………………………………. ( hoy son los intereses correspondientes a fijar por V.S.) .-

 

Con referencia a los intereses compensatorios y punitorios mencionados precedentemente, ( art. ….. del Reglamento de Coprop. y Adm. ) resultan procedentes y solicito sean aplicados expresamente en el reclamo de autos, atento a que “La Vital función que cumplen las expensas comunes en el Régimen de Propiedad Horizontal permite admitir una tasa de interés mas elevada que la aplicable en otros supuestos. Los intereses punitorios que representan una modalidad de la cláusula penal, son los moratorios expresamente previstos en el contrato. Los intereses compensatorios o lucrativos, en cambio, traducen el precio del uso del Capital y resultan ajenos a toda idea de responsabilidad” (C.N. Civ. Sala A, en La Ley, entrega del 23/5/95). Hernán Racciatti comentando el fallo mencionado afirma que “constituyendo el pacto de intereses en esta materia, una cláusula penal, que desempeña en el supuesto una acción más compulsiva que resarcitoria, aunque secundariamente no represente la aplicación convencional de los daños moratorios, resulta lógico que la tasa de interés convenida en estos casos, sea por regla general, bastante más alta que en otras especies de deudas por dinero “.-

La vía ejecutiva está determinada, en caso de mora, en el ya mencionado art. …….., previa intimación por telegrama colacionado, sirviendo para ello el certificado de deuda expedido por el Administrador del Edificio.-

En el caso, el …………….. se remitió a la demandada la Carta Documento Nº …………., reclamando la deuda, y que fueron reiterados por notas del …………….. y …………….. .-

Hago reserva de derechos para ampliar la presente demanda con nuevas cuotas de expensas comunes que pudieran adeudar los demandados a partir del mes de ………………… de ……. inclusive.-

 

DERECHO:

Fundo esta acción en lo dispuesto por los Arts. 505; 508 y 1197 del Código Civil y Arts. 8 y 17 de la ley 13.512 y Art. 442, inciso 3 ) del Código de Procedimientos Civiles.-

 

SOLICITO EMBARGO EJECUTIVO:

A fin de asegurar el cobro del crédito que se ejecuta, solicito se trabe embargo ejecutivo sobre la Unidad …………. del Edificio ……………, cuyo dominio se encuentra inscripto al Tomo……….. Folio………. Nº …………, Departamento ……………………… (Régimen de Propiedad Horizontal) ( Unidad ………) suficiente a cubrir la suma de $ …………….. que se reclaman (en valores históricos) con más la que V.S. se digne fijar para responder a nuevos intereses o costas, estimándose que no debe ser inferior a $……………… .-, oficiándose al efecto al Registro General de Propiedades (Art. 452 del C.P.C).

Por lo expresado a V.S. solicito:

1º) Me tenga por presentado, con domicilio legal constituído y en la representación acreditada.-

2º) Por iniciada la presente acción, se cite y emplace a la parte demandada a comparecer a estar a derecho dentro del término y bajo los apercibimientos de ley.-

 

4º) Se tenga presente la reserva de derechos para ampliar esta demanda con las nuevas cuotas que pudieran adeudar los demandados, posteriores al mes de …………… de ………, mes éste ya incluído en esta demanda.-

5º) Se trabe embargo ejecutivo sobre el departamento objeto de autos, en la forma peticionada, oficiándose.-

6º) Se agreguen como parte integrante de esta demanda la siguiente documentación que se acompaña a tales efectos: 1) Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio ………………… en fotocopia; 2) Acta nombramiento del administrador; 3) Certificado de deuda extendido por el administrador; 4) Planillas mensuales de liquidaciones de expensas por el período que comprende esta demanda; 5) Extracto del título del Dpto.; 6) Declaratoria de herederos (si lo hubiese); 7) Cesión gratuita de herencia (si la hubiese); Inscripción del inmueble como bien de familia; carta documento reclamando pago y notas enviadas en igual sentido. 9) Fotocopia de la publicación sobre Bien de familia y propiedad horizontal.-

7º) Previo los trámites de ley, dicte sentencia, haciendo lugar a la demanda con expresa imposición de costas

Provea V.S.. de conformidad

POR SER JUSTICIA

 

ESTA REALIZADO CON EL ANTERIOR CODIGO CIVIL PARA SOLICITAR LA ACTUALIZACION AL NUEVO CODIGO SOLICITARLO AL ESTUDIO

La importancia de la intimación previa y las implicaciones legales de la mora automática en el cumplimiento de las obligaciones.??

La importancia de la intimación previa radica en que, si bien el reglamento de propiedad horizontal puede establecer un plazo para el pago de expensas, la mora automática no siempre está contemplada, por lo que la intimación previa puede ser necesaria para constituir al deudor en mora. Sin embargo, la mora automática, regulada en el artículo 886 del Código Civil y Comercial, establece que si los propietarios se comprometieron en el reglamento a abonar las expensas en un plazo determinado, el incumplimiento de cada obligación por parte del deudor lo constituye en mora de pleno derecho sin necesidad de requerimiento alguno.

Las implicaciones legales de la mora automática son que el incumplimiento de cada obligación por parte del deudor lo constituye en mora de pleno derecho, sin necesidad de requerimiento alguno. Esto significa que el deudor entra en mora automáticamente al no cumplir con su obligación en el plazo establecido, lo que puede tener implicaciones en el proceso ejecutivo, en la exigibilidad de intereses y en el funcionamiento del sistema de propiedad horizontal.

Desde el estudio somos especialistas en propiedad horizontal realizamos la intimación , llamenos

Facultades del administrador para perseguir el cobro judicial de las expensas y la posibilidad de sustituir la representación en cabeza de un profesional para ese juicio.

El administrador tiene la facultad de perseguir el cobro judicial de las expensas, lo cual está expresamente previsto en el artículo 2067 inciso “d” del Código Civil y Comercial. Sin embargo, no está claramente establecido si el administrador puede sustituir la representación en un juicio por un profesional sin necesidad de autorización específica. Esta cuestión plantea dudas sobre si el ejercicio de esta facultad de representación puede ser delegada o si requiere una autorización expresa de la asamblea de propietarios

Desde el estudio recomendamos que para evitar responsabilidad de administrador ,  realizar acta asamblea ria al efecto

¿Por qué se destaca la importancia del pago oportuno en la recaudación de gastos comunes?

El pago oportuno de los gastos comunes es de suma importancia para el funcionamiento adecuado del sistema de horizontalidad en un consorcio. El ingreso puntual de las expensas comunes es crucial para garantizar la normalidad y estabilidad del sistema, evitando que la falta de previsión en el ingreso mensual genere zozobra en el sistema. Además, el cumplimiento en término de la obligación de abonar las expensas evita la necesidad de imponer una mayor exigencia a los propietarios cumplidores y contribuye a mantener el equilibrio financiero del consorcio. En caso de incumplimiento, la vía procesal para el cobro de las expensas puede implicar la percepción compulsiva a través de un juicio ejecutivo, lo que evidencia la relevancia del pago oportuno en la recaudación de gastos comunes.

Desde el estudio realizamos ejecuciones de expensas desde el año 2008.

 

Para confeccionar un certificado de deuda válido para el cobro compulsivo, es necesario :

1. Contenido específico: El certificado debe contener una obligación fehaciente de dar una suma líquida y exigible de dinero, imputable a las expensas comunes (ordinarias y extraordinarias) de una unidad funcional determinada. Debe incluir tanto las expensas ordinarias como las extraordinarias devengadas hasta la fecha de emisión y que estén impagas.
2. Identificación clara: El certificado debe contener la fecha de emisión, la identificación del demandado y la individualización de la unidad que generó la deuda de expensas.
3. Firma y representación: La firma del certificado debe ser clara y estar acompañada de la aclaración de la persona humana que lo emite, y en caso de representación de una persona jurídica, se debe indicar esta circunstancia.
4. Aprobación: Si existe un consejo de propietarios, el certificado debe ser aprobado por este órgano, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2048 del Código Civil y Comercial.

El certificado de deuda de expensas no es suficiente para lograr la ejecutividad en el reclamo por varias razones:

1. Falta de discriminación de los rubros de expensas: La falta de discriminación de los rubros de expensas en el certificado puede restar fuerza ejecutiva al mismo.
2. Aprobación por parte del consejo de propietarios: El certificado debe ser expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si este existe, para gozar de ejecutividad. Además, se deben agregar constancias que acrediten que el consejo está integrado por quienes firman el certificado.
3. Contenido del certificado: El certificado de deuda debe contener la fecha, la identificación del demandado y la individualización de la unidad que devengó la deuda de expensas que se reclama. Además, debe especificar una obligación fehaciente de dar una suma líquida y exigible de dinero imputable a las expensas comunes (ordinarias y extraordinarias) de una unidad funcional determinada.
4. Requisitos adicionales: Además del certificado de deuda, se deben agregar otros instrumentos para la promoción del proceso ejecutivo, como el Reglamento de Propiedad Horizontal, constancias sobre la personería del administrador, informes (de dominio y del Registro de Juicios Universales) y la intimación previa.

En resumen, el certificado de deuda de expensas, por sí solo, no es suficiente para lograr la ejecutividad en el reclamo debido a la necesidad de cumplir con requisitos específicos y agregar otros instrumentos para promover el proceso ejecutivo

 

 

El incumplimiento de los propietarios en el pago de expensas comunes es un tema importante que requiere considerar varios puntos clave:

1. Obligación de pago: Según el Código Civil y Comercial, los propietarios son los únicos obligados a contribuir con el pago de las expensas comunes.
2. Legitimación pasiva: Además de los propietarios, los poseedores por cualquier título también pueden ser demandados para el pago de las expensas, sin implicar liberación de los propietarios.
3. Posibles demandados: El consorcio puede requerir el pago a uno, varios o todos los codeudores, ya sea de manera simultánea o sucesiva.
4. Consorcio de hecho: En el caso de un “consorcio de hecho” que nuclea a adquirentes que no han escriturado, la legitimación pasiva de los poseedores puede ser la única posibilidad de cobrar las expensas.
5. Legitimación pasiva del Estado: El Estado puede ser demandado en caso de adeudar expensas si adquiere unidades o construye edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

EL POSEEDOR PUEDE PAGAR LAS EXPENSAS O SOLO EL PROPIETARIO??

De acuerdo al artículo 2048 del Código Civil y Comercial, las expensas deben ser pagadas por “cada propietario”, lo que indica que solo los propietarios son los obligados a contribuir con el pago de las expensas. Además, se señala que el certificado de deuda de expensas es título ejecutivo para su cobro “a los propietarios”. Sin embargo, se destaca que el artículo 2050 permite exigir los gastos a “los que sean poseedores por cualquier título”, sin implicar liberación del propietario. Asimismo, se menciona que la fórmula utilizada en la norma parece incluir solo a los poseedores a partir de un derecho real o personal, vinculados al propietario por un contrato, lo cual puede generar interpretaciones que requieren claridad. También se hace referencia a la posibilidad de demandar al poseedor sin desvincular al propietario de su obligación de pagar las expensas comunes, lo que sugiere un supuesto de obligaciones concurrentes.

Finalmente ES IMPORTANTE SEÑALAR QUE el consorcio puede tener más de un deudor para exigir el pago de las expensas, y la decisión de demandar a uno u otro dependerá en gran parte de su solvencia económica y de la magnitud de la deuda.

PUEDE DEMANDARSE AL USUFRUCTUARIO??

Sí, el usufructuario puede ser demandado, ya que, según el Código Civil y Comercial, el usufructuario constituye un obligado directo al pago de las expensas aunque no esté previsto tal deber en el acto constitutivo. Además, el consorcio o los acreedores del usufructuario pueden exigir el pago de las expensas al usufructuario, quien deberá responder con todo su patrimonio, incluyendo los frutos derivados del ejercicio del usufructo y el derecho de usufructo mismo. El Código también permite la ejecución del derecho de usufructo, siempre y cuando se garantice suficientemente la conservación y restitución de los bienes al nudo propietario

¿Cuáles son las consecuencias para los propietarios que no pagan los gastos comunes?

Los propietarios que no pagan los gastos comunes enfrentan consecuencias legales, ya que están obligados a contribuir con el pago de las expensas comunes según el artículo 2048 del Código Civil y Comercial. Si no cumplen con esta obligación, el consorcio de propietarios puede demandarlos para exigir el pago de las expensas adeudadas. El consorcio tiene derecho a requerir el pago a uno, a varios o a todos los codeudores, ya sean propietarios o poseedores, de forma simultánea o sucesiva según el artículo 851 inciso “a”.

En el caso de no pagar, el consorcio puede tomar medidas legales para asegurar el cobro de las deudas, como iniciar un juicio de ejecución de expensas.

En resumen, los propietarios que no pagan las expensas comunes pueden enfrentar demandas legales, juicios de ejecución y otras medidas para asegurar el pago de las deudas.

 

En este articulo trataremos los siguientes puntos

1. Definir la propiedad horizontal como un derecho real admitido por el Código Civil y Comercial, el cual incluye unidades funcionales y partes comunes.
2. Explicar la interdependencia funcional de las diversas partes del inmueble y las facultades que se tienen sobre ellas.
3. Aborda la problemática de las expensas comunes desde la perspectiva del derecho vigente, con su contenido actual y una visión integral.
4. Comprender el alcance práctico de identificar los conceptos comprensivos de derechos subjetivos y deberes jurídicos vinculados a la obligación de pago de las expensas comunes.
5. Relacionar el instituto de las expensas comunes con otras obligaciones regidas por el derecho patrimonial, para descubrir las diferencias.

¿Por qué es importante entender la interdependencia de áreas privadas y comunes en un entorno de condominio en PH?

Es importante entender la interdependencia de áreas privadas y comunes en un entorno de condominio porque permite comprender la naturaleza integral de la propiedad horizontal. La interdependencia implica que las partes privativas y comunes forman un todo no escindible, lo que significa que las decisiones y acciones que afectan a una parte del inmueble tienen implicaciones en el conjunto. Esta comprensión es crucial para mantener la armonía y funcionamiento adecuado del condominio, ya que influye en aspectos como el mantenimiento, la administración, la toma de decisiones colectivas y la resolución de conflictos entre propietarios. Además, entender esta interdependencia es fundamental para garantizar el respeto de los derechos y obligaciones de cada propietario en relación con las áreas privativas y comunes.

 

Relacionar el instituto de las expensas comunes con otras obligaciones regidas por el derecho patrimonial, para descubrir las diferencias.

Las expensas comunes se pueden relacionar con otras obligaciones regidas por el derecho patrimonial en varios aspectos. En primer lugar, las expensas comunes están vinculadas a la propiedad horizontal, lo que las diferencia de otras obligaciones patrimoniales que no están necesariamente ligadas a la copropiedad de un inmueble. Además, las expensas comunes guardan similitudes con las obligaciones de pago de impuestos y servicios, ya que todas implican un desembolso económico periódico.

En cuanto a las diferencias, las expensas comunes se distinguen de otras obligaciones patrimoniales en que están directamente relacionadas con el mantenimiento y funcionamiento de un edificio en propiedad horizontal, mientras que otras obligaciones pueden referirse a diferentes aspectos patrimoniales, como el pago de deudas, impuestos, o servicios no asociados a la propiedad horizontal.

Por lo tanto, aunque existe una relación entre las expensas comunes y otras obligaciones regidas por el derecho patrimonial en cuanto al aspecto financiero, las diferencias radican en su naturaleza específica y su vinculación con la propiedad horizontal.

CONCEPTO DE EXPENSAS COMUNES

El concepto de expensas comunes se refiere a los gastos que deben ser compartidos por los propietarios de unidades funcionales en un edificio de propiedad horizontal. Estos gastos incluyen tanto las obligaciones impuestas al administrador por la ley, el reglamento o la asamblea, como los gastos para cubrir los deberes del administrador. También abarcan los gastos que se repiten periódicamente o que se devengan con normalidad o previsibilidad, como por ejemplo, el mantenimiento de espacios comunes, servicios como la seguridad, limpieza, mantenimiento de ascensores, así como los seguros no obligatorios y otros gastos extraordinarios dispuestos por la asamblea.

 

Las expensas comunes ordinarias en un entorno de condominio son los gastos recurrentes que se generan periódicamente para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, así como las obligaciones impuestas al administrador por la ley, el reglamento o la asamblea. Esto incluye, por ejemplo, los gastos de mantenimiento de ascensores, reparaciones de partes comunes, suministro de agua, iluminación de áreas comunes, entre otros.

Por otro lado, las expensas comunes extraordinarias son los gastos no recurrentes que son decididos por resolución de la asamblea. Estos gastos pueden surgir de situaciones imprevistas o de inversiones especiales que no forman parte de los gastos habituales de mantenimiento. Por ejemplo, el pago de indemnizaciones por despido de personal, reclamos judiciales al consorcio, o cualquier otro gasto extraordinario que sea aprobado por la asamblea.

EXPENSAS ORDINARIAS O COMUNES Y  EXTRAORDINARIAS  DIFERENCIAS

En resumen, la diferencia radica en que las expensas comunes ordinarias son los gastos regulares y previsibles para el mantenimiento del condominio, mientras que las expensas comunes extraordinarias son los gastos excepcionales que se deciden en una asamblea y que no forman parte de los gastos habituales de operación.

Mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble; b) las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea; c) las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros d) aunque no surja del artículo 2048, agregamos el gasto realizado por algún propietario por causa de reparaciones urgentes y justificadas en las cosas y partes comunes en ausencia del administrador (previstos en el artículo 2054).

Incluso la ley le ha otorgado el carácter de expensas comunes ordinarias a los gastos poco frecuentes que irroguen las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros (artículo 2048).

Las expensas comunes ordinarias incluyen gastos como el mantenimiento en buen estado del inmueble, las obligaciones impuestas al administrador por la ley, el reglamento o la asamblea, y las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas en casos de siniestros. Por otro lado, las expensas comunes extraordinarias comprenden los gastos decididos por resolución de la asamblea, así como los gastos realizados por algún propietario por causa de reparaciones urgentes y justificadas en las cosas y partes comunes en ausencia del administrador.

RECUPERO DE EXPENSAS

Las expensas realizadas por un propietario por causa de reparaciones urgentes y justificadas en las cosas y partes comunes en ausencia del administrador están previstas en el artículo 2054 del Código Civil y Comercial. Estas expensas pueden ser reintegradas al propietario siempre y cuando sean aprobadas en la rendición de cuentas, según lo establecido en la ley.

Que es el Fondo de Reserva?

El fondo de reserva es una provisión a la que contribuyen los propietarios de unidades funcionales en un consorcio de propiedad horizontal. Su finalidad es cubrir posibles gastos futuros imprevistos que, debido a su urgencia, deban ser abonados a la brevedad. Este fondo puede ser utilizado para diferentes fines, como gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, reajustes por atrasos o falta de cumplimiento de algún propietario, indemnizaciones por despido o daños y perjuicios, entre otros. La creación del fondo de reserva no está impuesta por el Código Civil y Comercial, sino que dependerá de las previsiones del reglamento de propiedad horizontal o de una resolución asamblearia válida. El dinero que integra este fondo pasa a pertenecer al consorcio como un bien, por lo que el propietario que vende su unidad no puede reclamar su parte proporcional del fondo. Sin embargo, si el dinero del fondo de reserva se invierte en reparar, mejorar o adquirir otro bien común, esta circunstancia puede ser tenida en cuenta en el precio de venta de la unidad.