Categoría: ARQUITECTOS (contratos de Arquitectos, Responsabilidad profesional, Vicios ocultos y redhibitorios ,Derecho Laboral en la Construccion)

LEY 19724 – PREHORIZONTALIDAD

Afectación.

Artículo 1º – Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo, o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen.

Constancia de la escritura.

Artículo 2º – En la escritura a que se refiere el artículo anterior se dejará constancia de:

a) Estado de ocupación del inmueble.

b) Inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones de cualquier índole a la fecha de su otorgamiento.

c) Si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación, en un plazo cierto, de un número determinado de ellas, dicho plazo no podrá exceder de un año ni el número de unidades ser superior al 50%.

d) Cumplimiento de los recaudos a que se refiere el artículo 3º de esta ley.

Escritura de afectación: recaudos.

Artículo 3º – Al otorgarse la escritura de afectación, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la siguiente documentación que se agregará a aquélla:

a) Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de haberlo tenido a la vista;

b) Plano de mensura debidamente aprobado;

c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la autoridad competente;

d) Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante;

e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administración.

Asimismo se agregarán certificados expedidos por el Registro de la Propiedad Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, de los cuales resulten las condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, así como que éste y su propietario no están afectados por medidas cautelares. La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impedirá la afectación, si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto, que están cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca.

Anotación en el Registro.

Artículo 4º – La escritura de afectación se anotará en el Registro de la Propiedad Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los certificados que expida.

Efectos.

La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retracción o desafectación a que se refieren los artículos 6º y 7º.

Enajenación del inmueble.

La enajenación total o parcial del inmueble a terceros no afectará los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos estén registrados en la forma prevista en el artículo 12.

Testimonio de la escritura de afectación.

Artículo 5º – El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simple autenticada de la escritura de afectación, con certificado de la existencia de los elementos mencionados en el artículo 3º.

Retracción de la afectación.

Artículo 6º – La desafectación procederá en el supuesto previsto en el inciso c) del artículo 2º, cuando no se hubiere cumplido la condición. En tal caso, el propietario podrá retractar la afectación mediante declaración que constará en escritura pública, otorgada dentro de los 10 días de expirado el plazo establecido en la escritura de afectación, ante el mismo registro notarial, la que será anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.

A dicha escritura el escribano interviniente agregará certificado expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble del que resulte que no existen contratos registrados, o de que su número no alcanza al mínimo previsto. También dejará constancia, en su caso, que han sido restituidas a los adquirentes las sumas entregadas como señas o anticipos, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.

Desafectación.

Artículo 7º- El propietario también puede solicitar judicialmente la desafectación, si acredita sumariamente que:

a) Transcurridos 6 meses de registrada la afectación no ha enajenado unidades;

b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados;

c) Transcurrido un año de registrada la afectación, la obra no llegó a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa.

En los supuestos de los incisos b) y c) deberá asimismo acreditar que está debidamente asegurada la restitución a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.

Publicidad de la afectación.

Artículo 8º – El propietario debe hacer constar la afectación del inmueble y su registración, número del registro notarial y fecha en que se efectuó:

a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible;

b) En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el régimen de propiedad horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodísticas, transmisiones radiotelefónicas, de televisión, proyecciones cinematográficas, colocación de afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de difusión;

c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenación o adjudicación de unidades.

Condiciones de publicidad de las ofertas.

Artículo 9º – Queda prohibido, en cualquier forma de oferta:

a) Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte;

b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pago;

c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación por terceras personas o instituciones de crédito que no hayan sido efectivamente convenidos o acordados.

Deber de exhibición.

Artículo 10 – El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de unidades:

a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorgó la escritura de afectación, de los elementos enumerados en el artículo 3º y de las escrituras de hipoteca;

b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble;

c) La información relativa al desarrollo material de la obra;

d) La información relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la exhibición de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al día aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravámenes, deduciéndolos de su deuda hacia el vendedor.

Deber de información.

Artículo 11 – Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente ley, están obligadas respecto de terceros a precisar:

a) Carácter en que actúan;

b) Identidad del propietario del inmueble;

c) La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse; los poderes que invoque y los instrumentos que lo acrediten.

Registro de los contratos.

Artículo 12 – El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato.

Preferencia de los contratos no registrados.

Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero si a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros.

La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.

Especificaciones de los instrumentos.

Artículo 13 – Los contratos de enajenación o adjudicación de unidades deben contener:

a) Los siguientes datos de las partes:

1) Cuando se tratare de personas de existencia visible, su nombre, domicilio, estado civil, nacionalidad y número de documento de identidad;

2) Cuando se tratare de personas jurídicas, la razón social o denominación y el domicilio, acreditándose la existencia de la entidad, su inscripción en el Registro Público de Comercio cuando fuere exigible, y la representación de quienes comparecieren por ella.

En cualesquiera de los dos casos cuando se invocare mandato o representación, debe dejarse constancia del documento que lo pruebe.

b) Datos correspondientes al dominio de lo enajenado, con las constancias de su inscripción.

c) Constancia de la escritura de afectación, de su anotación y de que en poder del escribano obra copia simple certificada para el adquirente.

d) La individualización y características de la unidad enajenada, su ubicación y el porcentual estimado que se asigne a ella.

e) Forma de pago del precio y cuando el saldo adeudado fuere en cuotas, el número de ellas y si son documentadas total o parcialmente en pagarés u otros títulos de crédito.

f) Plazo, monto y condiciones de los gravámenes que el propietario hubiere constituido o se proponga constituir y que afecten al inmueble.

g) El plazo y condiciones en que se otorgará la posesión.

h) En su caso, la condición prevista en el inciso c) del artículo 2º.

Redacción de los contratos.

Artículo 14 – Los contratos serán redactados en forma clara y fácilmente legible.

Las cláusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de rescindir o resolver el contrato sin previa comunicación o intimación, o suspender su ejecución o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, limitaciones a las facultades de oponer excepciones, cláusulas compromisorias o de prórroga de la jurisdicción judicial, así como los supuestos previstos en los incisos f) y h) del artículo 13, sólo tendrán efecto si son expresamente aceptadas por el adquirente en cláusula especial, firmada por éste.

Precio reajustable.

Artículo 15 – Todo supuesto de precio sometido a reajuste deberá constar en el contrato como cláusula especial de la que resulten con toda claridad los criterios aplicables. Es nula toda cláusula que deje librado el reajuste del precio a la voluntad del propietario, vendedor, constructor o a terceros vinculados a ellos, aunque actúen en calidad de árbitros.

Responsabilidad.

Artículo 16 – Todos los intervinientes en los contratos a que se refiere esta ley son solidaria e ilimitadamente responsables por la restitución de las señas o anticipos recibidos, sin perjuicio de su responsabilidad penal.

Cesión de contrato.

Artículo 17 – La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de una unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones para con el propietario, mientras éste no dé su conformidad y la transferencia haya sido anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble.

La registración de las transferencias podrá ser requerida tanto por el propietario como por el cedente o el cesionario.

Regirá, en lo pertinente, lo previsto en los párrafos tercero y cuarto del artículo 12.

Rescisión o resolución.

Artículo 18 – La resolución o rescisión del contrato debe anotarse en el Registro de la Propiedad Inmueble. La omisión de dicho acto importa para el propietario la prohibición de disponer de la unidad.

Hipoteca del inmueble afectado.

Artículo 19 – Para gravar con derecho real de hipoteca un inmueble afectado, el propietario debe suministrar al eventual acreedor hipotecario:

a) El detalle de los saldos de precio de las unidades vendidas; si la obra se realiza por administración, el costo a cargo de los adquirentes de unidades y el estimativo de la parte que faltare realizar;

b) Nómina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se encuentren anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble;

c) Constancia de que los adquirentes están fehacientemente notificados del propósito de hipotecar el inmueble, del monto y demás modalidades de la obligación a garantizar.

Estos extremos deben constar en la escritura de constitución del derecho real de hipoteca.

Constitución de hipoteca no prevista en los contratos.

Artículo 20 – La constitución de derecho real de hipoteca no prevista en los contratos de adjudicación o enajenación, no puede efectuarse si media oposición de adquirentes cuyos contratos estén anotados en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin perjuicio de ello el propietario podrá solicitar judicialmente autorización para constituir derecho real de hipoteca en favor de persona determinada si acreditara justa causa.

El juicio tramitará por vía sumarísima.

Ineficacia.

Artículo 21 – Los derechos reales constituidos por el propietario de un inmueble afectado en infracción a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a los adquirentes.

Créditos hipotecarios: derechos de los adquirentes.

Artículo 22 – Los adquirentes tienen derecho a que tanto el propietario como el acreedor hipotecario les proporcionen información detallada por escrito sobre el cumplimiento de sus obligaciones recíprocas.

Todo adquirente tiene derecho a abonar directamente al acreedor hipotecario la parte proporcional que correspondiere a su unidad en caso de falta de pago por el propietario; en tal supuesto quedará subrogado de pleno derecho en el lugar, grado y prelación que correspondía al acreedor hipotecario y hasta la concurrencia de la suma pagada, la que podrá compensar con la que debiera al propietario.

En caso de ejecución, la misma no comprenderá las unidades cuyos adquirentes hayan ejercido el derecho que les otorga el párrafo anterior.

Cancelaciones parciales.

Artículo 23 – Al escriturarse cada unidad, el o los acreedores hipotecarios están obligados a otorgar cancelaciones parciales de las hipotecas globales que afecten al inmueble, por el monto que pudiera corresponder a cada unidad, previo pago de la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda a dicha unidad, quedando está liberada de ese gravamen.

A los efectos de la determinación de las partes proporcionales que correspondan, se tendrán en cuenta los porcentuales establecidos en el proyecto de subdivisión.

Ejecución.

Artículo 24 – En caso de ejecución del inmueble afectado se aplican las siguientes reglas:

a) Cuando fuere por acreedores hipotecarios, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicación del bien si abonan al comprador en remate judicial, una vez aprobado éste, el precio obtenido, y todos los gastos que aquél hubiera efectivamente abonado, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.

b) Si fuere por acreedores quirografarios y de no mediar concurso, los adquirentes con contratos debidamente registrados tienen derecho a la adjudicación del inmueble si abonan el valor que corresponda al estado del bien. A estos efectos se practicará tasación especial por perito.

En ningún caso puede disponerse la venta judicial de inmuebles afectados sin previa notificación a los adquirentes con contratos debidamente registrados.

Administrador provisorio.

Artículo 25 – Terminada la construcción y aunque no medie tradición, el propietario convocará a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una asamblea dentro de los 30 días de concluida aquélla, a fin de designar administrador provisorio, el que será elegido por simple mayoría. La mayoría se determinará según los porcentuales asignados a las respectivas unidades en el proyecto de subdivisión.

Expensas comunes.

Artículo 26 – Las expensas comunes se distribuirán de acuerdo con los porcentuales establecidos en el proyecto de reglamento de copropiedad y administración.

Intervención judicial.

Artículo 27 – A petición de los adquirentes de unidades que representen, por lo menos, 15% de valor total conforme a los porcentuales, el juez puede, si resultaren graves irregularidades y previo trámite sumario, designar en la administración de la obra a un interventor, a fin de controlar y prevenir el menoscabo de los bienes. Esta resolución será apelable al solo efecto devolutivo.

Aplicación provisoria del reglamento de copropiedad.

Artículo 28 – Mientras no se constituya definitivamente el consorcio, se aplicarán en cuanto sean compatibles, las disposiciones del proyecto de reglamento de copropiedad y administración previsto en el artículo 3º, inciso e).

Obras por administración.

Artículo 29 – Cuando la obra se realice por administración, siendo el costo a cargo de los adquirentes de unidades, serán aplicables, además de las disposiciones generales de esta ley, las contenidas en los artículos 15, último párrafo, 31 y 32.

Administrador: funciones.

Deberá designarse administrador en la forma prevista en el artículo 25, quien tendrá las obligaciones establecidas en el artículo 10 y deberá llevar la contabilidad de la obra.

Si se hubieren enajenado unidades cuyos porcentuales representen el 50% el administrador podrá ser removido por mayoría estimada conforme a dichos porcentuales.

Obras por administración: paralización.

Artículo 30 – Si la obra se paralizare durante más de 6 meses con imposibilidad de continuarse, por causas imputables al propietario, no estando éste en quiebra o concurso, los adquirentes pueden solicitar la adjudicación del inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contraídas por el propietario a los fines de la ejecución de la obra. La adjudicación se sustanciará por la vía del proceso sumario.

Obras por administración: rescisión del contrato con el constructor.

Artículo 31 – Si por causa imputable al constructor la obra se paraliza, el administrador o un número de adquirentes de unidades que representen el 10% del valor del inmueble pueden promover la rescisión del contrato con aquél.

La decisión se tomará por mayoría absoluta de adquirentes, calculada sobre el valor total del inmueble, aplicándose al efecto lo dispuesto en el artículo 1204 del Código Civil.

Penalidades.

Artículo 32 – Será reprimido con prisión de un mes a 2 años quien a sabiendas infrinja lo dispuesto en los artículos 1, 2, 3, 6 última parte, 8, incisos b) y c), 9, 10, 11 y 19.

Al que infrinja, dolosa o culposamente lo dispuesto en los artículos 8, inciso a), y 25, se le impondrá multa de tres mil pesos a diez mil pesos.

Se impondrá la misma pena de multa a todo aquel que infrinja culposamente lo dispuesto en los incisos b) y c) del artículo 8.

Falsedad documental.

Artículo 33 – Será reprimido con las penas establecidas en el artículo 293 del Código Penal, el que insertare o hiciera insertar en alguno de los documentos mencionados en los artículos 1, 3, 5 y 19 de esta ley, declaraciones falsas o hiciere falsamente los mismos, en todo o en parte, o adulterare uno verdadero.

Disposiciones de aplicación transitoria.

Artículo 34 – Hasta tanto los registros de la propiedad inmueble correspondientes a la jurisdicción de los inmuebles que quedan sometidos al régimen de la presente ley estén en condiciones de efectuar la registración a que se refiere el artículo 12, lo que no podrá exceder del 1 de febrero de 1973, los contratos de adquisición que se celebren serán puestos en conocimiento del escribano a cargo del registro notarial donde se haya otorgado la escritura de afectación.

En el supuesto del artículo 18, la rescisión o resolución debe ser registrada en el registro notarial interviniente. En el caso del artículo 19, inciso b), debe suministrarse nómina de los adquirentes cuyos contratos se encuentren registrados en el protocolo.

En el caso del artículo 24, el privilegio que se confiere lo será respecto de los adquirentes cuyos contratos estuvieren registrados en el protocolo.

Si el propietario revoca la designación del escribano efectuada por otorgamiento de la escritura de afectación, debe hacer constar la nueva designación juntamente con la originaria, en todos los elementos y actos detallados en el presente artículo y notificarla fehacientemente a los adquirentes cuyos boletos hayan sido registrados.

Obligaciones del escribano.

Artículo 35 – En los casos de aplicación del artículo 34, el escribano está obligado a:

a) Dejar constancia en su protocolo de los contratos de adquisición. La misma surtirá los efectos que por esta ley se atribuyen a la registración de los contratos en los registros de la propiedad inmueble;

b) En el caso del artículo 6, último párrafo, el escribano interviniente dejará constancia fehacientemente de la inexistencia de contratos registrados o de que su número no alcanza al mínimo previsto;

c) En el caso del artículo 10, inciso b), expedir detalle certificado de las unidades que se hubiesen enajenado y de su inscripción en el protocolo.

Penalidades.

Será reprimido con prisión de un mes o 2 años quien a sabiendas infrinja lo dispuesto en los incisos a) y b) de este artículo.

Ingreso de documentos a los registros.

Artículo 36 – A partir de la fecha en que los registros de la propiedad inmueble estén en condiciones de cumplir las funciones atribuidas por esta ley, los escribanos deberán ingresar en aquellos los contratos que hubiesen registrado dentro de los plazos que se establezcan en las respectivas reglamentaciones.

Derogación.

Artículo 37 – Derógase el decreto-ley 9.032/63.

Artículo 38.- De forma.

3.1.1.0. Límites de las zonas
MC – Morón Centro:

Dr. Leonardo N. ALEM – Gral. Miguel de AZCUENAGA- Vías Ferrocarril D. F. SARMIENTO – Ing. Ernesto C. BOATTI — Int. GARCIA SILVA – Dr. José M. CASULLO – BROWN, Guillermo Alte. – CAÑADA de Juan Ruiz – Vías Ferrocarril D. F. SARMIENTO – Int. Ernesto GRANT – Dr. Leonardo N. ALEM.

AC – Área Central:

Haedo: Alberto VIGNES – Dr. Manuel A. FRESCO – Vías Ferrocarril D. F. SARMIENTO – RECONQUISTA – M. RASPANTI – Remedios ESCALADA de SAN MARTIN – Av. RIVADAVIA – José M. ESTRADA – Juan B. JUSTO – Alberto VIGNES.

UGC 2: CIRC: III, SECC: J, FRACCION: 3

Castelar: Manuel A. MONTES de OCA – MERCEDES – Av. RIVADAVIA – Gral. Bartolomé MITRE – MONTEVERDE – Ada ELFLEIN – Cnel Martín IRIGOYEN – Luis María DRAGO – BUENOS AIRES – FRANCIA – Nicolás RODRIGUEZ PEÑA – Nuestra Señora del Rosario de POMPEYA – Gdor. Carlos CASARES – Manuel A. MONTES de OCA..
Palomar: MARCONI, Guillermo Ing.- URQUIZA, Justo J. de Gral – MATIENZO, Benjamín Aviador – ITACUMBU – MARCONI, Guillermo Ing.

RA – Residencial de Densidad Alta:
Morón Centro: BROWN Guillermo, Alte. – Dr. José M. CASULLO – PELLEGRINI, Carlos, Dr. – Gral. Tomas GUIDO – Gral. Bartolomé MITRE – Av. CAÑADA DE JUAN RUIZ – BROWN Guillermo, Alte.
Morón Centro Norte: Int. Ernesto GRANT – ROSAS Juan M. Boulevard – AZCUENAGA – ALEM, Leandro N. Dr – – Int. Ernesto GRANT – SARMIENTO Domingo F., Pte. – SALDIAS Adolfo Dr. – MUNILLA Eduardo Gral. – Int. Ernesto GRANT.
Morón Centro Sur: CASULLO, José María, Dr. – Int. GARCIA SILVA – BOATTI, Ernesto C., Ing. – SARMIENTO Domingo F., Pte. – FRENCH, Domingo – COSTA, Abel, Int. – YRIGOYEN , Hipolito Pte. Avda. – CASULLO, José María Dr.

RTMA – Residencial de Transición Media Alta
Castelar Centro Norte: San PEDRO – Manuel MONTES DE OCA – Gdor. Carlos CASARES – Nicolás ARREDONDO – MERCEDES – Manuel MONTES DE OCA – CHIVILCOY – RIVADAVIA – MERCEDES – Manuel MONTES DE OCA – Gdor. Carlos CASARES – Nuestra Señora del ROSARIO de POMPEYA – RODRIGUEZ PEÑA – FRANCIA – LOS INCAS – SAN PEDRO.
Castelar Centro Sur: Aristóbulo del VALLE – Gral. Bartolomé MITRE – Aristóbulo del VALLE – Luis María DRAGO – Villa de LUJAN – Anatole FRANCE – Roque SAENZ PEÑA – RIVADAVIA – BUENOS AIRES – DRAGO – Martín YRIGOYEN – Ada ELFLEIN – MONTEVERDE – Gral. Bartolomé MITRE – RIVADAVIA – Aristóbulo del VALLE.
Haedo Norte: PRIMERA JUNTA – PERON Juan D, Pte. Av. – GÜEMES Luis, Dr. – LLAVALLOL – RIBES – RIVADAVIA Av. – FRESCO, Manuel A, Dr. – VIGNES Alberto – CARRILLO, Ramon S. Mtro. – DEL HIMNO – VIGNES Alberto – PUNCHAUCA – RUBENS – DEFENSA – CHUTRO Pedro, Dr. – YAITE, Cacique – IGUALDAD – CASEROS – LAINEZ Manuel – PRIMERA JUNTA.
Haedo Centro – Sur: RECONQUISTA – Av. RIVADAVIA – RODRIGUEZ Cayetano, Fray – AYACUCHO – RECONQUISTA.
Haedo – Morón: COSTA, Abel, Int – FRENCH, Domingo – SARMIENTO, Domingo F. Pte, PUEYRREDON, Juan M. de. Gral., Av. RIVADAVIA – ESTRADA, José Manuel de – ESMERALDA – LIBERTAD – ESMERALDA – CONCORDIA – GONZALEZ, Joaquin V.- SARRATEA, Manuel de – CORDOBA – COSTA, Abel, Int.
Palomar Centro: PAGE, Nelson – URQUIZA, Justo J. De Gral. – MARCONI, Guillermo, Ing. – AÑO 1852 – BERGAMINI, José P. Tte. Gral. – PAGE, Nelson.

RMA – Residencial de Densidad Media Alta
Villa D. F. Sarmiento Sur: Av. Dr. Luis GÜEMES – Av. Pte. Juan D. PERON – LAMBARE – DE LOS DERECHOS HUMANOS – Av. Gral. Eustaquio DIAZ VELEZ – Alte. Eduardo O´CONNOR – Dr. Saturnino SEGUROLA – AZOPARDO – Av. Pte. Juan D. PERON – Juan CHASSAING – Av. RIVADAVIA – Av. Dr. Luis GÜEMES.
Villa D. F. Sarmiento Norte: ACAYUASA – Av. Gral. Eustaquio DIAZ VELEZ – Marcos de ALARCON – Av. Pres. Arturo U. ILLIA – Av. PERDRIEL – ACAYUASA
Haedo Sur: Av. RIVADAVIA – SAN MARTIN, Remedios de Escalada de – CASTRO Emilio Gdor. – LIBERTAD – ESMERALDA – ESTRADA, Jose Manuel – Av. RIVADAVIA
Morón: SARRATEA, Manuel de – PUEYRREDON Juan M. de Gral. – PEREZ Julián – FRENCH Domingo – SARRATEA, Manuel de.ACHA Mariano, Cnel.- PUEYRREDON Juan M. de Gral. – Av. DON BOSCO – SAAVEDRA Cornelio Gral. – ACHA Mariano, Cnel.-
Palomar Sur: Av. Pte. Juan D. PERON – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal Caseros – Haedo) – DE LOS DERECHOS HUMANOS – LAMBARE – Av. Pte. Juan D. PERON.

RMB – Residencial de Densidad Media Baja
El Palomar Centro: Av. Ing. Guillermo MARCONI – Av. Gral. Justo J. De URQUIZA – PERDRIEL – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal Caseros – Haedo) – ROSALES, Claudio. Cap. – CAROSELLA, José M. Stte. Avdor. – BERGAMINI, José P. Tte. Gral. – AÑO 1852 – Av. Ing. Guillermo MARCONI
Castelar Norte y Sur: Pres. D. F. SARMIENTO – Av. CAÑADA DE JUAN RUIZ – Gral. Bartolomé MITRE – Aristobulo del VALLE – Vías Ferrocarril D. F. SARMIENTO – CHIVILCOY – Manuel A. MONTES de OCA – MERCEDES – Nicolás de ARREDONDO – Gdor. Carlos CASARES – Manuel A. MONTES DE OCA – SAN PEDRO – LOS INCAS – Roque SAENZ PEÑA – Analote FRANCE – VILLA DE LUJAN – Luis M. DRAGO – Aristobulo del VALLE – Av. Estanislao S. ZEBALLOS – BUENOS AIRES – Cnel. José F. BOGADO – MONTEVIDEO – RIO DE JANEIRO – Gral. Estanislao LOPEZ – Cnel. José F. BOGADO – Cnel. Juan CASACUBERTA – Av. RIVADAVIA – Vias del FFCC SARMIENTO – PERGAMINO – Gdor. Inocencio ARIAS – ESPAÑA – Pedro GOYENA – ITALIA – Pedro GOYENA – SAN PEDRO – Pres. Domingo F. SARMIENTO.
Haedo Norte: GORIA, Cayo Eliseo, Int. – DIRECTORIO – CONESA – IGUALDAD – PRIMERA JUNTA – LAINEZ, Manuel – CASEROS – IGUALDAD – YAITE, Cacique – CHUTRO Pedro, Dr. – DEFENSA – RUBENS – PUNCHAUCA – VIGNES Alberto – DEL HIMNO — CARRILLO Ramón S. Mtro.– VIGNES Alberto — GORIA, Cayo Eliseo, Int .
Haedo Sur: GONZALEZ, Joaquin V.- CONCORDIA – ESMERALDA – LIBERTAD – Av. DON BOSCO – PUEYRREDON, Juan M. De, Gral – Divisoria de Quinta 32 paralela a CARRERE, Int. – Divisoria de Quinta 32 paralela a VELEZ SARSFIELD – Divisoria de Quinta 34; Circ. III. paralela a Dalmacio VELEZ SARSFIELD – Divisoria de Quinta 34 paralela a Nicolás JORGE – PUEYRREDON, Juan M. de, Gral.- GONZALEZ, Joaquin V.
Moron Norte – Centro: AZCUENAGA Miguel de, Gral. – BALBIN Ricardo, Dr. – RAWSON Guillermo, Dr. – JUEZ de la GANDARA – TRES ARROYOS – Prolongación calle GARCIA, Daniel Cjal. – ALVAREZ Donato, Gral. – COCHABAMBA – SARMIENTO Domingo F. Pte. – AZCUENAGA Miguel de, Gral.

R – Residencial de Densidad Baja.
Barrio Las Rosas – Villa Presidente Yrigoyen (Delegación Municipal El Palomar): Ing. Guillermo MARCONI – Marcos de ALARCON – Ramón FALCON – Marcos de ALARCON – Cacique NAMUNCURA – Av. Cap. Claudio ROSALES – PINO – Gdor. D´AMICO – Divisoria Fracc. II, Circ. III paralela a ORENSE – Tte. Cnel. Aviador José P. BERGAMINI – VELAZQUEZ – Ing. Guillermo MARCONI.
Castelar: TUCUMAN – LOBOS – Miguel de SALCEDO – ROJAS – Pres. Domingo F. SARMIENTO – SAN PEDRO – Pedro GOYENA – ITALIA – Pedro GOYENA – ESPAÑA – Gdor. Inocencio ARIAS – PERGAMINO – LOS INCAS – CAMPICHUELO – TRENQUE LAUQUEN – Vias del FFCC D.F. SARMIENTO – Av. RIVADAVIA – Cnel. Juan CASACUBERTA – Cnel. José F. BOGADO – Gral. Estanislao LÓPEZ – RIO DE JANEIRO – Olegario V. ANDRADE – Alfredo R. BUFANO – Int. REVOREDO – FATIMA – Blas PARERA -Vías Ferrocarril D. F.SARMIENTO – Sta. ROSA – TUCUMAN.
Castelar Sudeste: Gral. Bartolomé MITRE – Pres. Manuel QUINTANA – Av. Estanislao. S ZEBALLOS – Aristobulo del VALLE – Gral. Bartolomé MITRE.
Haedo Sudeste: RASPANTI Miguel, Obispo – RODRIGUEZ Fray Cayetano – Av. DON BOSCO – LIBERTAD – Gdor. Emilio CASTRO – RASPANTI Miguel, Obispo.
RI – Residencial Mixta.
Morón Sur: Gral. Cornelio SAAVEDRA – Av. DON BOSCO – POLA – Marcos AVELLANEDA – Cnel. ARENA – Cjal. M. RAMELLA – CARTAGENA – Av. DON BOSCO – SANCHEZ – CORRIENTES – Av. CALLAO – Divisoria predio Instituto Nacional de Aviación Civil paralela a Josefina B. de MARQUEZ – Carmen de PATAGONES – Gdor. Eduardo ARANA – Cnel. ARENA – EVA PERON – Divisoria predio Instituto Nacional de Aviación Civil paralela a Angel PACHE – Gdor. Marcelino UGARTE – Fray Justo Santa María de ORO – Cristóbal COLON – Divisoria entre manzanas 90 y Fracción II, Circ. II Secc. B paralela a Juan VUCETICH – Av. EVA PERON – VALLE Juan J. Gral. – Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN – Int. Abel COSTA – CORDOBA – Manuel de SARRATEA – Domingo FRENCH – Julián PEREZ – Cjal. Horacio JULIAN – Vicente LÓPEZ – Domingo FRENCH – Antonio ABERASTAIN – Gral. Cornelio SAAVEDRA.
Castelar Norte: SANTA ROSA – CURUTCHET, Salvador – Pte. Juan D. PERON – NAVARRO – VILLANUEVA, Benito – REPUBLICA de ESLOVENIA – BUSTOS, Ventura – RANCHOS – HIDALGO, Bartolomé – BRAGADO – ZABALA, Bruno M. de, Gdor. – ROSAS Juan M. Boulevard – Av. Cañada de JUAN RUIZ – SARMIENTO D. F. Pte. – ROJAS – SALCEDO, Miguel de – LOBOS – TUCUMAN – SANTA ROSA.
ROSAS, Juan M. de Boulevard – PERON, Pte. – PAUNERO, Wenceslao Gral. – BERRA, Francisco, Dr. – GUTIERREZ José María, Dr. – ZUVIRIA – SANTAMARINA Ramón, Dr – URDINARRAIN – ROSAS, Juan M. de Boulevard.
Morón Centro Norte: Av. Cañada de JUAN RUIZ – RAWSON, Guillermo Dr. – BALBIN, Ricardo – ROSAS Juan M. Boulevard – GRANT Ernesto, Int. – MUNILLA Eduardo – SALDIAS Adolfo, Dr. – Vías del FFCC D. F. SARMIENTO – Av. Cañada de JUAN RUIZ.
Castelar Sur: FATIMA – Int. REVOREDO – Alfredo BUFANO – Olegario V. ANDRADE – RIO DE JANEIRO – MONTEVIDEO – Cnel. José F. BOGADO – BUENOS AIRES – Av. Estanislao S. ZEBALLOS – Dr. Bernardo de IRIGOYEN – Fray Justo Santa María de ORO – Av. Pres. FIGUEROA ALCORTA – MONTEVIDEO – Cnel. ARENA – Manuel PASSADORE – BYNNON – ORTUZAR – Divisoria Instituto Nacional de Aviación Civil paralela a PALMERO Domingo – Fray BOTTARO – Blas PARERA – FATIMA.
Barrio El Palomar Centro (Sur) – 17 de Agosto (Delegación Municipal de El Palomar): FALCON, Ramón – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal CASEROS – HAEDO) – PERDRIEL – GARDEL, Carlos – MARCONI, Guillermo, Ing. – FERRARI, Laureana – BUNGE, Carlos, O. – FALCON, Ramón.
El Palomar Sudoeste: TEMPERLEY – Av. CAÑADA DE JUAN RUIZ – ARROYO MORON — Divisoria Predio I Brigada Aérea paralela a José E. RODO – Pres. Santiago DERQUI – LEONES – EL RODEO – Ing. Santiago BRIAN – Divisoria de Rural 237 con manzana 126 Circ. III, Secc. L – Martina CESPEDES – Angela DORREGO – GUARANI – DINAMARCA – Av. Cap. Claudio ROSALES – Maestra ROCHA MONTARCE – Av. D’AMICO, Gdor. – PINO – Av. Cap. Claudio ROSALES – MARCOS DE ALARCON – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal CASEROS – HAEDO) – Avda Pte. PERON – De los DERECHOS HUMANOS – Marcos de ALARCON – TEMPERLEY.
Haedo Norte: GORIA, Cayo Eliseo, Int. – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal CASEROS – HAEDO) – PERON, Pte. – PRIMERA JUNTA – IGUALDAD – CONESA – DIRECTORIO – GORIA, Cayo Eliseo, Int .

RE – Residencial Especial.
Villa Sarmiento: GUEMES, Luis, Dr. – BAYLE – CHILE – TOSCANO, Pedro Cnel. – JUAN CHASSAING – RIVADAVIA – GUEMES, Luis, Dr.
PORTELA Julián – COUCHEIRO Héctor, Cjal. – SEGUROLA Saturnino Dr. – AZOPARDO – PERON, Pte. – TRES DE FEBRERO – O`CONNOR, Eduardo. Almte. – PORTELA Julián.
Parque Ayerza: Nicolás AVELLANEDA – Pte. Domingo Faustino SARMIENTO – José M. ZAPIOLA – Crisólogo LARRALDE – ROJAS – Pte. Domingo Faustino SARMIENTO – CAÑADA DE JUAN RUIZ, Avda. – Vías del ferrocarril SARMIENTO – CHIVILCOY – Manuel MONTES DE OCA – MERCEDES – Nicolás ARREDONDO – Nicolás AVELLANEDA.
Castelar: SANTA ROSA – ISLAS MALVINAS – PEHUAJO – CAMPICHUELO – DEAN FUNES – SAN ALBERTO – SANTA ROSA.
SANTA ROSA – Pte. Domingo Faustino SARMIENTO – ARRECIFES – ARIAS, Inocencio Gdor. – SANTA ROSA.
Barrio Güemes: LLAVALLOL – MIRAFLORES – RUBENS – PUNCHAUCA – LLAVALLOL
Haedo Sur: Emilio CASTRO – Remedios de Escalada de SAN MARTIN – DON BOSCO – LIBERTAD – Emilio CASTRO.

RU – Residencial Urbano.
Barrio Carlos Gardel: Superficie parcial de la Circ. III – Secc: C – Rural 187 U, Rural 187 K y 187 n según Ordenanza nº 7252/05 – Decreto nº 1185/05.

SI – Semi Industrial
Barrios Almafuerte – Villa Rosales – La Rotonda – (Sector Oeste), (Delegación Municipal El Palomar):Ing. Guillermo MARCONI – FORMOSA – Tte. Coronel Aviador José P. BERGAMINI – EL RODEO – Cabo MORANDO – Divisoria de Fracción II, Circ. III, Secc. B, paralela a DINAMARCA – Tte. Coronel Aviador José P. BERGAMINI – Doidamia PALACIOS – Ing. Guillermo MARCONI – VELAZQUEZ – Tte. Coronel Aviador José P. BERGAMINI – Divisoria Fracción II, Circ. III, Secc. E paralela a ORENSE – Gdor. D´AMICO – Maestra ROCHA MONTARCE – Av. Cap. Claudio ROSALES – DINAMARCA – GUARANI – Angela DORREGO – Martina CESPEDES – Divisoria Rural 237 con manzana 126 Circ. III, Secc. L. – Ing. Santiago BRIAN – EL RODEO – LEONES – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal CASEROS – HAEDO) – Ramón FALCON – Carlos O. BUNGE – Laureana FERRARI – Ing. Guillermo MARCONI.
Morón Este – Haedo Sur: JULIÁN Horacio, Cjal. – PEREZ, Julián – PUEYRREDON Juan M. de, Gral. – SAN LORENZO – Divisoria de Quinta 34 y 32 Circ. III, Secc. H, paralela a Dalmacio VELEZ SARFIELD – Divisoria de Quinta 32 paralela a Int. CARRERE – PUEYRREDON Juan M. de, Gral. -ACHA, Mariano. Cnel.- SAAVEDRA Cornelio, Gral – ABERASTAIN, Antonio – FRENCH, Domingo -LÓPEZ, Vicente – JULIÁN, Horacio. Cjal.
Morón Centro Sur – Castelar Centro Sur: Dr. José M. CASULLO – Pres. Hipólito YRIGOYEN – Av. Estanislao S. ZEBALLOS – Pres. Manuel QUINTANA – Gral. Bartolomé MITRE – Gral. Tomás GUIDO – Dr. Carlos PELLEGRINI – Dr. José M. CASULLO.
Morón Sur: POLA – Av. DON BOSCO – CARTAGENA – Cjal. RAMELLA – Cnel. ARENA – Marco AVELLANEDA – POLA.
Cementerio de Morón Oeste: Av. Presidente Hipólito YRIGOYEN – Divisoria poligonal entre Quinta 18 Circ. II y predio del abasto y zoonosis municipal – Divisoria de Quinta 18 con fracción II, Circ II, Secc. B – Divisoria de Fracc. II con las manzanas 89 y 88 b, Circ. II Secc. B – Luis PASTEUR – Mñor. Enrique ANGELELLI – Fray Justo Santa María de ORO – Dr. Bernardo de IRIGOYEN – Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN.
Castelar Sur – Morón Sur: Blas PARERA – Fray BOTTARO – Divisoria de predio AERÓDROMO MORON paralela a Manuel PASSADORE – Divisoria predio AERÓDROMO MORON paralela a Gastón JARRY – Cnel. Pedro FERRE – STEVENSON – Av. CALLAO – CORRIENTES – SANCHEZ – Av. DON BOSCO – Av. EVA PERON – Cnel. Rafael HORTIGUERA – Blas PARERA.
I – Industrial.
Castelar Norte: NAVARRO – PERON, Pte. – ROSAS, Juan Manuel, Boulevard – URDINARRAIN – SANTAMARINA Ramón Dr. – ZUVIRIA – GUTIERREZ, José M. Dr. – BERRA, Francisco, Dr. – PAUNERO, Wencesla o, Gral. – PERON, Pte. – SANTAMARINA Ramón Dr. – ROSAS, Juan Manuel, Boulevard – ZABALA, Bruno M. de Gdor. – BRAGADO – HIDALGO, Bme. – RANCHOS – BUSTOS, Ventura – República de ESLOVENIA – VILLANUEVA, Benito – NAVARRO .
Cuando se cumplimente con lo establecido en el convenio firmado con fecha 26 de Mayo entre el Municipio y el Gobierno Nacional , el cual establece en su punto tercero que “…Las partes firmantes convienen en colaborar reciprocamente para promover el desarrollo del Proyecto Parque Industrial Cantábrica II en el predio de propiedad del Estado Nacional y caracterizado como Playa de Cargas de la Estación Haedo del Ferrocarril D. F. Sarmiento, con la finalidad del desarrollo de actividades industriales, a cuyo efecto se suscribirán los protocolos adicionales y acuerdos específicos…”, la zona de Castelar Norte zonificada como I (Industrial Exclusiva), delimitada en el párrafo precedente, pasará a ser RI (Residencial Mixta).
Castelar Norte – Haedo Norte: ROSAS, Juan Manuel, Boulevard – SANTAMARINA Ramón Dr. PERON, Pte – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal CASEROS – HAEDO) – Divisoria Circ: III, Secc: J, Rural 272A con Rural 271 – GOMEZ, José Valentín, Dr. – GORIA CAYO Eliseo, Int. – BALBIN Ricardo, Dr. – TRES ARROYOS – JUEZ de la GANDARA – RAWSON, Guillermo Dr. – CAÑADA de Juan Ruiz, Avda – ROSAS, Juan Manuel, Boulevard
Haedo Oeste: BALBIN Ricardo, Dr – Divisoria Circ: III, Secc: J, Rural 270A con Circ: III, Secc: J, Rural 270B – GOMEZ, Valentín – TRES ARROYOS – BALBIN Ricardo, Dr.
Moron Norte: ALVAREZ Donato Gral. – GARCIA Daniel, Cjal. – RAWSON Guillermo Dr. – SARMIENTO Domingo, Pte. – COCHABAMBA – ALVAREZ Donato Gral.

PI – Parque Industrial.
Haedo: Cantábrica: Circ: III – Secc: J – Rural 271
Circ: III – Secc: J – Rural 270B

UE – Uso Específico.
1º. BRIGADA AÉREA – COLEGIO MILITAR DE LA NACION – Predio del Ramal Ferroviario CASEROS – HAEDO: COMBATE DE PAVON – Limite con Partido TRES DE FEBRERO – Av. Tte. Aviador Benjamin MATIENZO – Mecánico ROSETTI – Av. Tte. Aviador Benjamin MATIENZO – Av. ITACUMBU – Nelson PAGE – Av. Sub. Tte. Aviador José M. CAROSELLA – Av. Cap. Claudio ROSALES – Pres. Santiago DERQUI – Margarita CORVALAN – Pres. Santiago DERQUI – Divisoria del Predio de la I BRIGADA AEREA paralela a José E. RODO – Av. CAÑADA DE JUAN RUIZ – Arroyo MORON – COMBATE DE PAVON.
S.I.T.A.S. (CLUB SOCIEDAD ITALIANA DE TIRO AL SEGNO): Ing. Guillermo MARCONI – Doidamia PALACIOS – Tte. Cnel. Aviador José P. BERGAMINI – Divisoria de Fracción II, Circ. III, Secc. B paralela a DINAMARCA – CABO MORANDO – EL RODEO – Tte. Cnel. Aviador José P BERGAMINI – FORMOSA – Ing. Guillermo MARCONI.
Complejo Habitacional D.F. Sarmiento
Hospital Nacional Profesor Doctor ALEJANDRO POSADAS: Superficie parcial de la Circ. III – Secc: C – Rural 187 U y Rural 187 K según Ordenanza nº 7252/05 – Decreto nº 1185/05.
Hospital Interzonal de Agudos Dr. Luis Guemes: RIBES – LLAVALLOL – Dr. Luis GUEMES – Avda. RIVADAVIA – RIBES.
Zona Ferroviaria Estación de Carga y Talleres HAEDO: Divisoria poligonal de Rural 271 y 272 con predio ferroviario – Vías Ferrocarril Gral. SAN MARTIN (Ramal CASEROS – HAEDO) – Int. Cayo E. GORIA – Alberto VIGNES – Juan B JUSTO – Vias del FFCC D. F. SARMIENTO – Límite predio UGC 2 (Haedo) paralelo a calle Estrada – Av. RIVADAVIA – PUEYRREDON, Juan Martin de, Gral – RAWSON, Guillermo, Dr. – prolongación GARCIA, Daniel, Cjal – TRES ARROYOS – Divisoria poligonal de Rural 271 y 272 con predio ferroviario.
Cementerio Municipal: Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN – VALLE Juan José – Av. EVA PERON – Divisoria Fracc. II, Circ. II, Secc. B paralela a Juan VUCETICH – Cristóbal COLON – Fray Justo Santa María de ORO – ANGELELLI Mñor. – Luis PASTEUR – Gral. Tomás GUIDO – Divisoria poligonal entre Fracción II y manzanas 88 b y 89 de Circ. II, Secc. B, Divisoria entre Fracción y Quinta 18, Circ. II – Divisoria entre Quinta 18 y predio de abasto y zoonosis municipal – Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN.
Instituto Nacional de Aviación Civil: Fray Justo Santa María de ORO – Gdor. Marcelino UGARTE – Divisoria predio Instituto Nacional de Aviación Civil paralela a Angel PACHE – Av. EVA PERON – Cnel. ARENA – Gdor. Eduardo ARANA – CARMEN DE PATAGONES – Divisoria predio Instituto Nacional de Aviación Civil paralela a Josefina B de MARQUEZ – Av. CALLAO – STEVENSON – Cnel. Pedro FERRE – Divisoria predio Instituto Nacional de Aviación Civil paralela a Gaston JARRY – Manuel PASSADORE – Cnel. ARENA – MONTEVIDEO – Av. Pres. FIGUEROA ALCORTA – Fray Justo Santa María de ORO.
Morón Este – Haedo Sur: Divisoria de Quinta 34 , Fraccion 1 paralela a Nicolás JORGE – Divisoria de Quinta 34, Fracción 1 paralela a Dalmacio VELEZ SARFIELD – SAN LORENZO – PUEYRREDON, Juan Martin de, GraL – Divisoria de Quinta 34, Fracción 1 paralela a Nicolás JORGE.

ZR – ZR-PITAM:
Zona de Reserva – Polo Industrial, Tecnológico y Aeronáutico de Morón.
Sector parcial del Aeródromo de Morón delimitado en el plano de zonificación según el convenio definitivo y plan de gestión para el desarrollo del PITAM de aproximadamente 32 hectáreas de superficie en los términos que establece el artículo 22 del Decreto Ley 8912/77 (T.O. por Decreto Nº 3389/87).

C – ALINEAMIENTOS COMERCIALES
C1 – Comercio.
Domingo FRENCH: desde Julián PEREZ hasta Av. Gral. Juan A. ALVAREZ de ARENALES.
CORDOBA: desde Int. Abel COSTA hasta Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN.
Gral. BARTOLOME MITRE: desde Av. CAÑADA DE JUAN RUIZ hasta Aristóbulo del VALLE.
Blas PARERA: desde Maestra GACHET hasta Cnel. Rafael HORTIGUERA.
Fray BOTTARO: desde límite del Aeródromo Morón paralelo a PALMERO Domingo hasta Blas PARERA.
William MORRIS: desde Gervasio PAVON hasta Blas PARERA.
Gervasio PAVON: DESDE Willam MORRIS hasta Alberto CASARES.
CARMEN DE PATAGONES: desde Av. EVA PERON hasta Av. DON BOSCO.
AGÜERO: desde Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN hasta Av. DON BOSCO.
Dr. Leandro N. ALEM: desde ROJAS hasta SANTA ROSA.
SANTA ROSA: desde Autopista del OESTE hasta FRANCIA.
Gdor. Inocencio ARIAS: desde SAN PEDRO hasta SANTA ROSA.
BUENOS AIRES: desde Anatole FRANCE hasta VUCETICH
Av. Ing. Guillermo MARCONI: desde AÑO 1852 hasta URQUIZA, Justo J. de. Gral.
Laureana FERRARI: desde Tte. Cnel. Aviador José P. BERGAMINI hasta PERDRIEL.
Carlos Octavio BUNGE: desde Tte. Cnel. Aviador José P. BERGAMINI hasta Cap. Claudio ROSALES.

C2 – Comercio y Talleres.
Gral. Miguel AZCUENAGA: desde CONSTITUYENTES hasta Ricardo BALBIN.
Av. CAÑADA DE JUAN RUIZ: DESDE Gral. Bartolomé MITRE hasta ROSAS Juan M. de, Boulevard.
Gral. Tomás GUIDO: desde Gral. Bartolomé MITRE hasta Hipólito YRIGOYEN.
Dr. Bernardo de IRIGOYEN: desde Gral. Bartolomé MITRE hasta Hipólito de YRIGOYEN.
Av. Gral. Juan A. ALVAREZ de ARENALES: desde Gral. Juan M. de PUEYRREDON hasta CORDOBA.
CORDOBA: desde Gral. Juan A. ALVAREZ de ARENALES hasta Av. DON BOSCO.
Av. EVA PERON: desde Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN hasta Cnel. Rafael HORTIGUERA.
BARADERO: desde Av. EVA PERON hasta Av. DON BOSCO.
Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN: desde Dr. José M. CASULLO hasta Dr. Bernardo de IRIGOYEN.
Av. Estanislao S. ZEBALLOS: desde Dr. Bernardo de IRIGOYEN hasta RIVADAVIA.
Av. RIVADAVIA: desde Av. Estanislao S. ZEBALLOS hasta Blas PARERA.
Blas PARERA: desde Nicolás GRANADA hasta Maestra GACHET.
Av. Ing. Guillermo MARCONI: desde AÑO 1852 hasta LAMBARE.
Av. Sub. Tte. Aviador José M. CAROSELLA: desde BERGAMINI José P. Tte Gral. hasta Av. Capitán Claudio ROSALES.
Av. Capitán Claudio ROSALES: desde Av. Sub. Tte. Aviador José M. CAROSELLA hasta LAMBARE.
Av Don Bosco: desde Fray Cayetano Rodríguez hasta Coronel Rafael Hortiguera.

C3 – Comercio sobre Eje Vial.
Av. Presidente Perón: desde Boulevard Juan Manuel de ROSAS hasta SANTA ROSA.

C4 – Comercio – Pequeña Industria – Servicios.
Gral. Miguel de AZCUENAGA: desde Pres. D. F. SARMIENTO hasta CONSTITUYENTES.
Domingo FRENCH: desde pres. D. F. SARMIENTO hasta Julián PEREZ.
Int. Abel COSTA: desde Av. RIVADAVIA hasta Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN.
Av. Pres. Hipólito YRIGOYEN: desde CORDOBA hasta Av. EVA PERON / CASULLO José M. Dr.
Av. RIVADAVIA: desde Dr. Luis GUEMES, hasta Juan CHASSAING.
Av. Gral. Eustaquio DIAZ VELEZ: desde Alte. Eduardo A O´CONNOR hasta ACAYUASA.
Av. Pres. Arturo U. ILLIA: desde Av. Gral. Eustaquio DIAZ VELEZ hasta ALARCON, Marcos de.
Ing. Guillermo MARCONI: desde LAMBARE hasta ALARCON, Marcos de.
Dr. Luis GUEMES: desde DEFENSA hasta Avda. RIVADAVIA.
Av. Pte. PERON: desde Esteban ECHEVERRIA hasta Dr. Luis GUEMES.

C5 Comercio – Vivienda – Servicios – Administración.
Av. Rivadavia Norte: desde Dr. Luis GÜEMES hasta ESTRADA, José manuel desde Gral. Juan M. de PUEYRREDON hasta Ing. Ernesto C. BOATTI.
Av. Rivadavia Sur: desde Fray Cayetano RODRIGUEZ hasta Ing. Ernesto C. BOATTI
Se excluye de la siguiente afectación el sector frentista a la calle Rivadavia de la Estación ferroviaria de carga y talleres de Haedo (Circ. III – Secc: J – Remanente Fracción III).
Av. Pte. Peron Norte: desde de los DERECHOS HUMANOS hasta Ing. Julio LACROZE
Av Pte. Perón Sur: desde LA RIOJA hasta DEFENSA.
De los DERECHOS HUMANOS: desde Presidente PERON hasta ROSALES.
MARCOS DE ALARCON: desde CAÑADA de JUAN RUIZ hasta ROSALES.

C – CORREDORES
CE Corredor Especial.
Haedo.
VIGNES Alberto: desde JUAN B. JUSTO hasta FASSOLA,Jerónimo

Expensas diferenciadas
Tenemos que manejar el supuesto de una urbanización con cancha de golf y además con un sector para haras u guarda de caballos y equitación. Además otros sectores deportivos: tenis, pileta, etc.
Así como en algunos edificios en la ciudad algunas unidades no contribuyen con determinados gastos y/o pagan en forma diferenciada, como por ejemplo los locales a la calle que no sufragan el gasto de mantenimiento de los ascensores y pagan diferenciado el gasto del portero que no limpia la vereda que da sobre los locales (si así se estipulare voluntariamente), puede establecerse en un country o barrio que los que usen determinadas áreas abonen diferenciado con respecto a los que no las usen.
Siempre deberían contribuir en alguna proporción, por cuanto las áreas en cuestión brindan finalmente una «utilidad real».
En algunos countries suele darse en conseción, por ejemplo la cancha de golf a un club de golf, para economizar costos.
En los clubes civiles con countries los residentes deben pagar además de expensas, cuotas sociales como asociados y carnet para determinadas actividades recreativas. En algunos supuestos se han creado los títulos patrimoniales vitalicios, como si fuera un carnet permanente.

CONDOMINIO CLUB DE CAMPO

En Buenos Aires, a los 2 días del mes de junio del año dos mil diez, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. Mabel De los Santos, Elisa M. Diaz de Vivar y Fernando Posse Saguier, a fin de pronunciarse en los autos “ Eizenszlas, Walter Fabián y otros c/ Consorcio de Propietarios Princess Country Club s/ cumplimiento de Reglamento de Copropiedad”, la Dra. De los Santos, dijo:

I.- Que Walter Eizenszlas, Cristina del Carmen Villalba, Esteban Lanza, Andrea, Germán Maximiliano y Guillermo Rey Arslangul iniciaron demanda contra el Consorcio de Propietarios Princess Country Club, solicitando se lo condene a liquidar los porcentuales para la distribución de los gastos por expensas comunes de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Copropiedad. Asimismo, solicitaron el reintegro de las sumas percibidas indebidamente, en virtud de la errónea liquidación de las expensas por parte del ente consorcial.

A fs. 674/680 se dictó sentencia en la que se hizo lugar a la demanda y se condenó al Consorcio de Propietarios Princess Country Club a dar cumplimiento a los artículos tercero y undécimo del Reglamento, a los efectos de la liquidación mensual de las expensas comunes, y al reintegro de lo cobrado en exceso -de así corresponder-, con costas al consorcio demandado.

Contra dicha resolución se alzaron ambas partes. Los actores expresaron sus agravios a fs. 697/698 y pidieron que se supliera la omisión en que incurriera la sentencia impugnada, al no consignar desde cuando el consorcio debería aplicar los porcentuales reglamentarios. También cuestionaron lo decidido respecto de la fecha desde la cual debería hacerse efectivo el reintegro de las sumas indebidamente percibidas por la demandada, se agraviaron de que se hubiera dispuesto compensar el reintegro de las sumas aludidas con las que correspondía abonar a los actores por expensas comunes

con fundamento en que tal decisión viola el principio de congruencia al no haberse deducido la respectiva pretensión por ninguna de las partes y por cuanto no se trata de deudas líquidas compensables en los términos del art. 819 CC. A su vez criticaron que en la sentencia se decidiera que la condena no debía llevar intereses por no habérselos reclamado.

La parte demandada fundó su recurso a fs. 703/709 y afirmó que la sentencia era arbitraria por cuanto omitió considerar los argumentos, pruebas y demás constancias por ella aportadas en sustento de sus afirmaciones. En tal sentido expresó que el juzgador de primera instancia no consideró extremos conducentes para decidir la cuestión planteada, aludiendo específicamente a que el acta por la que se acordó la modificación de los porcentuales fue suscripta unánimemente por 40 copropietarios reunidos en asamblea y que tal decisión fue aceptada y consentida por los demás copropietarios con derecho a voto. Invocó que los demandantes pretenden desconocer sus propios actos anteriores y sostuvo, en ese orden de ideas, que se ha omitido la aplicación del derecho al no considerar el efecto del pago que establece el art. 721 del Código Civil, en tanto importa un reconocimiento tácito de la obligación cuestionada.

También solicitó la demandada apelante la nulidad o la revocación subsidiaria de la sentencia con fundamento en que incurre en autocontradicción, pues entre las consideraciones liminares se alude al principio de proporcionalidad que deben guardar las expensas con el valor de las unidades y luego -al concluir que corresponde hacer lugar a la demanda- se consagra una clara desproporción en la contribución al pago de expensas por parte de los actores, en detrimento de los otros copropietarios. Afirmó que tal solución constituye “una injusticia cuya sola enunciación repele el buen sentido de cualquier persona a quien se la exponga”.

Finalmente señaló la accionada que el fallo consagra una inequidad que viola los principios rectores de la propiedad horizontal y que, de ser confirmado, aparejaría la disolución del country y el colapso del sistema. Afirma en ese orden de ideas que no se ha advertido que el propio Reglamento establece que las expensas deben determinarse de conformidad

con los metros del terreno más las construcciones cubiertas y semicubiertas de cada inmueble.

II.- Que, por razones metodológicas, corresponde referirse en primer lugar a los agravios de la parte demandada por cuanto, al solicitar la nulidad y revocación del fallo apelado, se cuestiona la validez y el núcleo mismo de la decisión tomada en la anterior instancia y en tanto los agravios de los actores se limitan a aspectos accesorios del pronunciamiento recurrido.

Ahora bien, cabe recordar con respecto al recurso de nulidad ínsito en el de apelación -que fuera interpuesto por la accionada con fundamento en que media autocontradicción- que su admisibilidad opera con criterio restrictivo, pues siempre que el vicio pueda ser subsanado por el tratamiento de la apelación debe evitarse la anulación, lo que naturalmente deriva del principio de economía procesal y del carácter instrumental de las formas procesales (conf. Arazi-De los Santos, Recursos ordinarios y extraordinarios , pág. 232, Ed. Rubinzal Culzoni, 2005 y jurisprudencia allí citada, en particular: CNCiv., sala F, 28-8-97, LL 1998-C, 493; Sala J, 5-7-98, LL, 1998-F, 636; Sala H, 18-7-97, LL 1998-A, 225; Sala H, 6-5-97, LL 1998-E, 61, LL 1999-A, 68, con nota de E. Molina Quiroga).

Dicha circunstancia se configura en el caso pues el vicio invocado como causa de nulidad es subsanable por vía de apelación, lo que conduce al análisis de los errores in iudicando invocados.

III. – Establecidas las aludidas premisas debo señalar que efectivamente la sentencia omite considerar aspectos esenciales y probados, que constituyen el basamento fáctico de las defensas opuestas por la demandada al progreso de la acción y también incurre en autocontradicción al no hacerse cargo de los efectos de la decisión tomada, contradiciendo los postulados enunciados en sus propios considerandos.

Con relación a la omisión de tratamiento de defensas, cabe señalar que si bien es cierto que alguna jurisprudencia se pronuncia en el sentido que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y

posean relevancia para decidir el caso (conf. Fallos 258:304; 262:222; 265:301 y 272:225), he sostenido antes de ahora que el análisis de los argumentos del perdidoso en el litigio debe ser exhaustivo, de lo contrario se vulnera la garantía de la defensa y no se cumple con el requisito de motivación completa y constringente que es exigible a toda decisión judicial (conf. De los Santos, M., “ Cómo mejorar la gestión de las causas ” en Suplemento especial Jurisprudencia Argentina sobre “ Gestión Judicial ”, JA 2009-III, fascículo 9, pág. 37).

En el caso es ostensible el carácter esencial y decisivo de las defensas cuyo análisis se omitió y así resulta de los propios resultandos de la sentencia, donde, al realizar la “relación sucinta de las cuestiones que constituyen el objeto del juicio” (art. 163 inc. 3º CPCC), se expresa que la demandada alegó el “ principio de ejecución y la teoría de los propios actos…que desde agosto de 2002 a febrero de 2005 todos los copropietarios sin excepción dieron su expresa conformidad mediante el acto inequívoco del pago de las expensas mensuales liquidadas conforme a los porcentuales aprobados ”. Sin embargo tal defensa no mereció una sola línea en los considerandos de la sentencia recurrida.

La necesidad de explicitar los motivos por los cuales no se admiten las defensas opuestas por el perdidoso evita la arbitrariedad y asegura la garantía de la defensa (conf. Taruffo, Michele, “ Il controllo sulla motivazione ” y La prueba de los hechos , pág. 437, Ed. Trotta, Madrid, 2005), lo que evidencia el peligro que entraña el criterio jurisprudencial expuesto en el considerando III de la sentencia apelada, en tanto soslaya que toda argumentación debe ser completa y constringente y que explicitar los motivos por los cuales no se admiten las defensas obliga al juzgador a tenerlos. Sin embargo, en el caso la exigibilidad del análisis de los reparos opuestos al progreso de la acción es mayor, pues se trata del argumento defensivo central esgrimido por la parte demandada y basado en constancias probatorias esenciales. Por consiguiente, al no haber sido considerado en el fallo apelado, ha de ser objeto de análisis en esta Alzada a la luz de lo dispuesto por el art. 278 CPCC.

IV.- Sobre la interpretación del Reglamento de Copropiedad:

El reglamento de copropiedad de un consorcio tiene naturaleza contractual (conf. art. 1137 CC). Se trata del conjunto de normas jurídicas obligatorias aún para aquéllos que no prestan su consentimiento, que regula las relaciones de los integrantes del grupo y que constituye un verdadero convenio al que las partes deben someterse como a la ley misma, en los términos y con los alcances del art. 1197 CC. La obligatoriedad nace para los firmantes desde el momento de la suscripción, mientras que los sucesores particulares se someten a él al momento de la adquisición de la unidad, por cuanto el reglamento integra el título de propiedad horizontal y al adquirir la unidad adhieren a todas sus cláusulas (conf. Lambois, S. en Bueres-Highton, “ Códigos.. .”, T. 5, p. 770, Hammurabi, 1997 y jurisprudencia allí citada).

En el caso la pretensión de los actores se basa en lo dispuesto por el art. 3 del Reglamento de Copropiedad que, con relación a la forma y proporción de la contribución a los gastos comunes, establece que “El valor proporcional a los efectos fiscales con relación al valor total del conjunto del inmueble y el valor del derecho de propiedad en el condominio sobre las partes comunes se fija en base al coeficiente establecido por la Dirección de Catastro Territorial de la provincia de Buenos Aires, aprobado el 2 de noviembre de 1988…” (v. fs. 92/117).

Dicha norma fue modificada mediante escritura Nº 89 del 4 de octubre de 1990 del siguiente modo: “El valor proporcional a los efectos fiscales, con relación al valor total del conjunto del inmueble y el valor del derecho de propiedad en el condominio sobre las partes comunes se fija en base al coeficiente establecido por al Dirección de Catastro Territorial de la provincia de Buenos Aires, aprobado el 27 de julio de 1990…” (v. fs. 84/91). En lo que interesa a los fines de la presente, mediante la citada modificación el porcentual de las unidades funcionales de los actores quedó establecido en un 0,5890% para cada una de las unidades funcionales números 38 a la 44 inclusive y del 0,6092% para la unidad funcional nro. 45. En tal disposición y en lo normado por el artículo 11° del reglamento, que

indica que “…Los gastos, cargas y expensas comunes serán soportados por los respectivos copropietarios en la proporción de su porcentual…” (v. fs. 92/117) basaron los actores su pretensión.

Sin embargo, la referida cláusula tercera -aparentemente clara- debe ser interpretada dentro del contexto normativo que constituye el Reglamento. En efecto, no es aceptable fraccionar o dividir el contrato, que es una universalidad, una obra indivisible, sino que es menester conciliar sus cláusulas e interpretarlas como un todo integral y a la luz del principio de la buena fe. En efecto, la regla del art. 1197 CC, excesivamente rígida por sí sola, se complementa con lo dispuesto por el art. 1198 CC, que establece que la interpretación debe realizarse de buena fe y de acuerdo con lo que las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión.

Como señalara Borda al aludir a la reforma de la ley 17.711, la redacción del art. 1198 impide que nadie pueda prevalerse de los términos estrictos de una convención cuando de su contexto resulta claro que, interpretada de buena fe y en su conjunto, la intención de las partes era distinta (conf. Borda, G.A., Tratado… , Obligaciones II , p. 205, núm. 1269, ed. Perrot, 1976). Cabe recordar que la buena fe es principio rector en materia contractual y la base para la interpretación de los contratos; debiendo ser apreciada objetivamente, conforme las circunstancias que el caso concreto exhibe (conf. CSJN, ED 57,532, entre otros).

En ese orden de ideas no puede soslayarse que en el citado reglamento el escribano hizo constar que en el consorcio existían unidades funcionales construidas, en construcción y a construir. Así consignó que “Los reglamentos de copropiedad y Administración que se establezcan antes de la construcción de las Unidades Funcionales a construir y en construcción deberán contener la constancia de tal situación y de que ella ha sido tenida en cuenta a los efectos de fijar la proporción en que cada unidad de dominio exclusivo concurrirá al dominio de las cosas comunes y de los gastos durante los dos períodos que cabe distinguir en el funcionamiento del

edificio. El primero transitorio que durará hasta la terminación de todas las unidades previstas. El segundo definitivo que comenzará al quedar finalizada la construcción de las unidades faltantes…” (fs. 114vta./115).

En efecto, la aludida cláusula tercera, modificada en octubre de 1990, fijó una pauta que debe compatibilizarse con lo que consignara el escribano interviniente al dejar constancia de que se había establecido un régimen transitorio -hasta la terminación de las unidades previstas- y un régimen definitivo que comenzaría a regir al quedar finalizada la construcción de las unidades faltantes (v. fs. 114 vta./115) y sin duda es a los efectos de ese primer período transitorio que se dispuso que tanto la sociedad originariamente propietaria de las unidades funcionales como los copropietarios, por el solo hecho de la aceptación del reglamento de copropiedad, conferían poder especial irrevocable al presidente de la sociedad otorgante del reglamento de copropiedad a los fines de la ratificación o rectificación del plano de propiedad horizontal, como así también para la modificación de porcentuales de conformidad a los nuevos planos , la modificación del reglamento de copropiedad cuando fuere necesario otorgar escritura con motivo de la incorporación de unidades en proyecto o en construcción, la modificación de superficies cubiertas o descubiertas y la modificación de porcentuales (v. art. 37 fs. 113vta.).

Tampoco debe soslayarse que con fecha 21/07/02 se celebró una asamblea extraordinaria que fue protocolizada (v. fs. 141/145), cuyo punto 4° del orden del día rezaba: “ Ratificación catastral, pasaje de porcentuales a las expensas ”. Surge del acta que el Gerente Operativo del consorcio explicó que los planos de mensura entregados por los agrimensores estaban siendo revisados por cada propietario para su posterior ratificación mediante la firma. Se dejó constancia que los propietarios de las unidades funcionales 37a, 45 y 24 no habían presentado la documentación requerida y se propuso someter a votación pasar las medidas de las propiedades -que fueron realizadas por los agrimensores- a la planilla de porcentuales, para trasladarlas “…a la distribución del pago de expensas” (fs. 142vta.). Debe destacarse que a tal asamblea concurrieron los coactores Cristina Villalba

(propietaria de las U.F. 41 y 42a) y German Rey (propietario de las U.F. 42b- y 43 quien lo hizo mediante apoderado).

Por su parte, el perito contador designado en autos, luego de revisar el libro de actas de asamblea expresó que en varias asambleas extraordinarias fueron tratados los temas relativos a los cambios de porcentuales de manera genérica. En tal sentido, consignó que en la Asamblea General Extraordinaria del 23/11/96 se propuso una nueva mensura total del club de campo a los efectos de gestionar la modificación del Reglamento y entre las asambleas del 27/9/97, del 1/10/98 y la del 21/11/98 hubieron cinco cambios de coeficientes , destacando que en ninguna de las asambleas mencionadas se detallaron los coeficientes. Puntualizó también que en la asamblea extraordinaria del 20/5/00 se hizo notar que debía realizarse la ratificación del plano catastral cada dos años, pues así lo establecía la ley, no obstante lo cual nunca se hizo (v. fs. 488vta.).

Cabe destacar la relevancia que tiene la conducta posterior de las partes como elemento interpretativo de las convenciones. Este principio, no explicitado en el Código Civil, pero al que se refiere el art. 218 inc. 4º del C. de Comercio, revela el significado y el verdadero alcance de los contratos (conf. Borda, ob. cit., Parte General II, núm. 905, pág. 151 y Fernández-Gómez Leo, “ Tratado… ”, T. III-A, pág. 146 y ss., comentario del art. 218 inc. 4º C. de Comercio, y jurisprudencia allí citada). En ese orden de ideas se ha afirmado que en la aplicación práctica que los contratantes han realizado de las estipulaciones del contrato se encuentra su verdadero sentido (CNCiv., sala G, LL 1984-B, 442).

A ese respecto cabe puntualizar que ninguno de los coactores cuestionaron los coeficientes ni las posteriores modificaciones de los mismos para el cálculo de las expensas, a que se aludiera precedentemente, hasta el año 2005, momento en el cual comenzaron los desacuerdos entre los copropietarios y los intercambios epistolares que culminaron con la promoción del presente proceso y de los juicios conexos que tengo a la vista (por consignación de expensas, ejecuciones de expensas y diligencias preliminares).

En efecto, la coactora Villalba adquirió su propiedad en el año 1993 (v. fs.), los señores Andrea, Germán y Guillermo Rey Arslangul, propietarios de la U.F. 43 y del 50% de la U.F. 42 las adquirieron en el año 1997 (v. fs.44/49) y Walter Eizenszlas compró la U.F. nro. 39 en octubre del año 2002 (v. fs. 34/39 de las actuaciones “Villalba, C. del C. c/ Cons. De Prop. Princess Country Club s/ Diligencias Preliminares” expte.n° 98.678/05). Esteban Lanza, en cambio, si bien adquirió su propiedad en febrero del año 2006, en la escritura de compra asumió expresamente la deuda de expensas devengada por el anterior propietario que surgía del informe respectivo emitido por el administrador del country el que, vale aclararlo, fue estimado de conformidad al porcentual que ahora cuestiona (v. fs. 33/35, cláusula cuarta).

De lo expuesto se colige fácilmente que durante toda la vida del consorcio, a medida que se realizaban nuevas construcciones, se concluían las existentes e -inclusive- se creaban nuevas unidades funcionales o desaparecían las mismas merced a su adquisición como espacios comunes, se fue actualizando periódicamente el porcentual de las unidades funcionales con la consiguiente modificación para el cálculo de las expensas, mediante su tratamiento y aprobación por parte de la asamblea consorcial. Tal metodología, además, fue consentida por los copropietarios no sólo mediante el pago de las expensas luego de convenirse las sucesivas modificaciones, sino con el expreso consentimiento -en el caso de los coactores Villalba y Rey- o con su falta de oposición -en el caso de los restantes coactores- en los actos asamblearios en los que tales temas se discutieron. Vale decir que periódicamente y a medida que los copropietarios construían sus viviendas o informaban que habían terminado su construcción, o se adquirían nuevas unidades funcionales para pasar a ser espacios comunes, se trataban tales situaciones en asamblea de manera global y se decidía el reajuste de las expensas de conformidad con esa nueva realidad.

Ello da clara cuenta de que asiste razón a la demandada en cuanto a la contradicción en que incurrieron los coactores con relación a sus conductas anteriores, y tal comportamiento es violatorio del

principio que impide ir contra los propios actos. (CSJN B.768. XXVII. “Banco Nacional de Desarrollo c/Guillermo Arturo Catella s/ejecución prendaria” 20/12/94, T.317, P.1759, entre otros). En efecto, resulta inadmisible la pretensión contraria a la propia conducta anterior, deliberada, jurídicamente relevante y plenamente eficaz (CSJN, O.38.XXIX. “Ojea Quintana, Julio María y otro c/Estado Nacional -Secretaría de Educación y Justicia s/juicio de conocimiento” 7/8/96, T.318, entre otros).

Es que una de las consecuencias del deber de obrar de buena fe y de la necesidad de ejercitar los derechos de buena fe, es la exigencia de que concurran comportamientos coherentes. La exigencia de un comportamiento coherente significa que, cuando una persona, dentro de una relación jurídica, ha suscitado en otra una confianza fundada en una determinada conducta futura, según el sentido objetivamente deducido de la conducta anterior, no debe defraudar la conducta suscitada y es inadmisible toda actuación incompatible con ella. La exigencia jurídica del comportamiento coherente se encuentra de esta manera estrechamente vinculada a la buena fe y a la protección de la confianza (conf. Diez-Ponce de Leon, “La doctrina de los propios actos”, Ed. Bosch. Barcelona, pág. 142, íd. Morello-Stiglitz; “La doctrina del acto propio” , LL, 1984-A-865 y Amadeo, J.L., “Los actos propios en el procedimiento” , J.A. 1992-IV-1052). Dicho ” venire contra factum ” comprende también no ya destruir lo hecho, sino desconocerlo, al evitar sus consecuencias o eludirlas (cfr. Morello-Sosa-Berizonce, “Código…”, T. II-B, comentario al art. 117, pág. 547/548 y jurisprudencia allí citada), como sucede en el caso.

En efecto, la expresa conformidad o -cuanto menos- la aceptación tácita que se deriva del pago periódico de las expensas sin reserva alguna acerca de su pertinencia, como así también la presencia de los actores en las diversas asambleas donde se trató la modificación de los porcentuales para el pago de las expensas, tornan inadmisible el pretendido desconocimiento posterior sobre la metodología para el reajuste de los porcentuales para el pago de expensas.

En síntesis, a la luz de la doctrina de los propios actos resulta inadmisible la pretensión de los actores que importa desconocer la metodología utilizada por el consorcio para el reajuste de los porcentuales para el pago de las expensas, pues esa operatoria ha sido la utilizada con exclusividad por el consorcio desde su constitución y fue conocida y consentida -expresa o tácitamente- tanto por los actores como por los demás copropietarios.

Dicha metodología, aplicada durante años para la liquidación de las expensas en el club de campo demandado y consentida por los copropietarios, da clara cuenta de la interpretación que realizaron del Reglamento respecto del modo de resolver las modificaciones sucesivas producidas por la construcción de nuevas viviendas en los lotes antes baldíos, circunstancia con indudable incidencia en la distribución equitativa de las expensas o gastos comunes del consorcio.

No debe soslayarse que las sucesivas modificaciones de los porcentuales para el cálculo de las expensas no fueron realizadas sin razón aparente, sino que respondieron a las exigencias de la vida del consorcio y tendieron a mantener la proporcionalidad que debe existir entre el valor de cada unidad funcional y el porcentaje para la contribución a los gastos comunes (conf. art. 8° de la ley 13.512).

Da cuenta acabada de ello el informe del perito agrimensor obrante a fs. 623/628, quien explica que la incidencia de las construcciones ejecutadas dentro de las unidades funcionales es directamente proporcional a la valuación fiscal de la misma, pues a esos efectos se computan tanto las superficies cubiertas como las semicubiertas.

Es cierto que el artículo 9° indica que “El destino asignado a las distintas partes del Country y la forma de participar en las expensas y cargas comunes de acuerdo a los porcentuales establecidos en el artículo tercero del presente, no podrá modificarse sino por resolución del setenta y cinco por ciento de todos los copropietarios” . Sin embargo no se trata de una modificación del reglamento, como refiere la sentencia a fs. 677, sino de la interpretación que el conjunto de los copropietarios hicieron del contexto del Reglamento para resolver la permanente modificación edilicia que registra el club de campo.

V.- Sobre los específicos efectos del pago:

Desde otra perspectiva, pero también demostrativa de la conformidad de los actores con el modo en que se liquidaban las expensas, es la relevante circunstancia señalada por la demandada en sus agravios, de que éstos afrontaran su pago sin reserva alguna acerca de la pertinencia de la obligación que estaban extinguiendo.

En efecto, el pago sin reserva ni manifestación alguna por parte del solvens acerca de su improcedencia implica que la obligación respectiva ha sido reconocida tácitamente (conf. art. 721 del Cód. Civil).

A su vez, el pago periódico y sin protesto realizado tiene un claro efecto interpretativo de la significación que los copropietarios han dado a la obligación que satisfacían, pues quien realiza un pago está obrando voluntariamente de un modo determinado, esclareciendo o desentrañando la real intención y alcances que otorga a la prestación que cumple (conf. arts. 1198 del Cód. Civil y 218, inc. 4º, Cód. de Comercio).

Pero además, en cuanto aquí interesa, el pago voluntario realizado por los accionantes confirma o convalida cualquier nulidad relativa que pudiere invocarse respecto del porcentual calculado para el pago de las expensas (art. 1063 CC).

En definitiva, entiendo que las defensas opuestas por la demandada deben prosperar, resultando inadmisible la pretensión de los coactores por basarse en una interpretación aislada de una cláusula del reglamento, con prescindencia del contexto normativo y fáctico en el que debe realizarse la interpretación y por contradecir su propia conducta anterior, deliberada, jurídicamente relevante y plenamente eficaz, consistente en el reiterado reconocimiento de la obligación que por la presente acción pretenden desconocer. En atención a la solución que propicio, el tratamiento de los agravios expresados por los coactores deviene abstracto, por lo que no corresponde emitir pronunciamiento al respecto.

Por las razones antes expuestas propongo con mi voto revocar la sentencia de fs. 674/680 y rechazar la demanda impetrada, con costas a los actores vencidos en ambas instancias (conf. arts. 68 y 279 CPCC).

Los Dres. Diaz de Vivar y Fernando Posse Saguier adhieren por análogas consideraciones al voto precedente. Con lo que terminó el acto, firmando los señores jueces por ante mi que doy fe. Fdo: Mabel De los Santos, Elisa M. Diaz de Vivar y Fernando Posse Saguier. Ante mi, María Laura Viani (Secretaria). Lo transcripto es copia fiel de su original que obra en el libro de la Sala. Conste.

MARIA LAURA VIANI

///nos Aires, junio 2 de 2.010.

Y Visto:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: 1) Revocar la sentencia de primera instancia, rechazando la demanda interpuesta por Walter Fabián Ezenszlas, María Cristina del Carmen Villalba, Andrea Fabiana Rey Arslangul, Guillermo Alejandro Rey Arslangul, Germán Maximiliano Rey Arslangul y Esteban Ariel Lanza contra el Consorcio de Propietarios Princess Country Club. 2) Imponer las costas de ambas instancias a los actores vencidos. 3) Diferir las regulaciones de honorarios profesionales correspondientes hasta tanto se practiquen las determinaciones pertinentes en la instancia de origen.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Fdo: Mabel De los Santos, Elisa M. Diaz de Vivar, Fernando Posse Saguier y María Laura Viani (Secretaria).

MABEL DE LOS SANTOS

ELISA M. DIAZ de VIVAR

FERNANDO POSSE SAGUIER

En la República Argentina existe un Régimen de Retención para cada uno de los siguientes impuestos:
• Impuesto a las Ganancias.
• Impuesto al Valor Agregado.
• Impuesto a los Ingresos Brutos.
Todo contribuyente, sea empresa o persona física, tiene la obligación de retener, si corresponde, Impuesto a las Ganancias cuando paga a sus proveedores o a sus empleados.
Para ello, debe inscribirse en la AFIP como Agente de Retención en el Impuesto a las Ganancias. Los montos retenidos deben ingresarse en forma quincenal a la A.F.I.P. La primer quincena es considerada como “pago a cuenta” y se realiza alrededor del día 20 de cada mes y la segunda quincena es considerada Declaración Jurada y debe ingresarse alrededor del día 5 del mes siguiente.
Asimismo, todos los sujetos son susceptibles de que el cliente le practique retención de ganancias en el pago cuando corresponda.

Para el caso de IVA e Ingresos Brutos, solamente deberán practicar retenciones aquellos contribuyentes designados por la AFIP y DGR respectivamente, ya sea por cuestión de interés fiscal o de acuerdo al monto de sus ingresos o facturación.

Tips
Es aconsejable de acuerdo a la actividad que desarrolle la empresa evitar la acumulación de créditos fiscales, ya que esto puede derivar en una complicación financiera para la compañía. Por este motivo aconsejamos asesorarse con respecto a solicitar a la AFIP certificados de exclusión del régimen de retención de Ganancias y de IVA. La AFIP otorga porcentajes de exención que ascienden hasta el 100%.
Es importante una vez obtenido el certificado, enviar copias a los clientes con anterioridad al momento en que le efectúen el pago.

Impuesto a las Ganancias.

El Régimen está regulado por la Resolución General AFIP Nro. 830/00 y comprende todos los pagos que se realicen a partir del 1/8/00 inclusive, cualquiera fuera la fecha de realización de la operación y/o de su facturación. Se deberá retener al proveedor o beneficiario cuando se abonen facturas o documentos equivalentes por los siguientes conceptos:

a) Intereses
b) Alquileres de Bienes Muebles e Inmuebles
c) Regalías
d) Obligaciones de no hacer, o por el abandono o no ejercicio de una actividad
e) Enajenación de Bienes de Cambio, Bienes Muebles amortizables y otros bienes
f) Locaciones de obra y/o servicios no ejecutados en relación de dependencia
g) Transferencia temporaria o definitiva de derechos de llave, marcas, etc
h) Explotación de derechos de autor
i) Comisiones u otras retribuciones derivadas de la actividad de comisionista, rematador, consignatario.
j) Ejercicio de profesiones liberales
k) Operaciones de transporte de carga entre la República Argentina y países extranjeros – o viceversa – y entre puertos del exterior
l) Distribución de películas y/o transmisión de programación de televisión vía satélite
m) Cualquier otra cesión o locación de derechos

Forma de cálculo:
La base de cálculo es el importe total que se pague; sólo se podrán deducir del mismo los importes correspondientes a:
• Aportes previsionales
• IVA, Impuestos Internos, Impuesto sobre los Combustibles Líquidos y Gas Natural siempre que se encuentren discriminados o bien indicado su monto expresamente.
Al importe neto se le resta el monto no sujeto a retención según Tabla y se aplica la alícuota correspondiente.

No corresponde efectuar retención alguna cuando el importe resultare inferior a $ 20.-
En el caso de alquileres de inmuebles urbanos la retención mínima asciende a $ 100.-

Impuesto al Valor Agregado

Solamente serán agentes de retención de este impuesto, aquellas empresas designadas por la AFIP.
El importe de la retención a practicar se determinará sobre el precio neto de la factura o documento equivalente, al que se le aplicará los porcentajes que, para cada caso se establecen a continuación.
10.50% En el caso de compraventa de cosas muebles y de locaciones tales como la elaboración, construcción o fabricación de una cosa mueble por encargo de un tercero, con o sin aporte de materias primas
8.40% Cuando se trata de conceptos gravados en IVA al 10.50%
6.80% Para las locaciones de obras y locaciones y prestaciones de servicios no incluidas en el apartado anterior.

Impuesto a los Ingresos Brutos

Solamente serán agentes de retención de este impuesto, aquellas empresas designadas por la DGR. En general son aquellas empresas designadas por interés fiscal o con ingresos anuales mayores a 10 millones

Cada provincia tendrá su propia regulación.
• En el caso de Capital Federal, se deberá retener por pagos que se realicen por las operaciones de adquisición de cosas muebles, locaciones y prestaciones de servicios cuando la entrega de las mismas o la prestación se efectúe en la Capital Federal.

La base del cálculo es la facturación neta de IVA, devoluciones, descuentos y bonificaciones. El porcentaje a retener es el 1.5%.

– El monto mínimo sobre el cual se retiene es $ 500.-
– El porcentaje a retener es el 1.5%.
• En Provincia de Buenos Aires. Los porcentajes a retener son:

a) Por adquisición de cosas muebles. 0.75%
b) Por locaciones de cosas, obras o servicios y prestación de servicios. 1.75%

La base del cálculo es el monto del pago.
El monto mínimo sobre el cual se retiene es $ 400.-

Club de Campo
Indice
1. Introduccion
2. Concepto
3. Elementos Comunes
4. Regimen Legal
1. Introduccion
Ante el crecimiento de las ciudades, el hombre trata de protegerse volviendo a la naturaleza. Esta motivación, junto con algunas otras, es lo que lleva actualmente a un desplazamiento de la vivienda al conurbano, en particular en la ciudad de Buenos Aires.
Originalmente hubo tres tipo de urbanización cerrada: barrios náuticos, countries y barrios cerrados. Los countries fueron concebidos como lugares de fin de semana, pero en los últimos años creció la tendencia de conversión de viviendas permanentes.
En la República Argentina, este fenómeno se ha desarrollado principalmente de dos maneras: utilizando como vivienda permanente la casa de los countries y, últimamente, en forma de barrios cerrados. Ambas modalidades de urbanizaciones tienen elementos comunes, pero también diferencias, siendo más compleja la estructuración del club de campo o country, porque son los que ofrecen mayor diversidad y, como veremos, tienen incluso importantes variantes entre sí.
2. Concepto
El club de campo es un complejo recreativo residencial ubicado en una extensión suburbana, limitada en el espacio e integrada por lotes construidos o a construirse, independientes entre sí, que cuenta con una entrada común y está dotado de espacios destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, siendo las viviendas de uso transitorio o permanente y debiendo existir entre el área de viviendas y el área deportiva, cultural y social una relación funcional y jurídica que convierta al club de campo en un todo inescindible.
Esta nota de inseparabilidad de las áreas de vivienda y deportiva, cultural y social que singulariza al club de campo, conduce a que los titulares de las viviendas tengan la facultad -inherente a dicha titularidad- de hacer uso de las instalaciones deportivas, culturales y sociales y a que la transmisión del derecho sobre las viviendas conlleva indefectiblemente la de esta facultad.
También es nota especifica de los clubes de campo que, mientras que el uso de la vivienda es exclusivo a su titular, el de las instalaciones y servicios recreativos es compartido con los demás titulares de las viviendas que integran el complejo, y en su caso, con los grupos familiares respectivos e incluso con los ocupantes transitorios o los invitados de los titulares.
3. Elementos Comunes
En ambos casos, tanto en el club de campo como en los barrios cerrados, y con relación a su estructuración dentro del marco normativo actual, los elementos que deben considerarse para la estructuración jurídica son los siguientes:
• Parcelas de propiedad privada.
• Áreas de copropiedad comunitaria que, según se trate de un club de campo o un barrio cerrado, tendrán una extensión e infraestructura más o menos costosa.
• Calles de circulación interna.
• Vigilancia interna o seguridad privada.
Elementos Diferenciales
• Clubes de Campo: La diferencia más importante es que en el club de campo hay áreas comunes destinadas al esparcimiento colectivo y, naturalmente son de alguna importancia tanto ediliciamente como en cuanto a la necesidad de manutención. Estos lugares, que comúnmente se denominan “complejo social y deportivo” caracterizan a los countries y, según como se presente la realidad, pueden encontrarse diversas clases de ellos. Así, vemos que los autores distinguen distintos tipos:
1. Según la posible utilización del complejo social y deportivo:
1. Aquel que se organiza para ser utilizado exclusivamente por los propietarios de las parcelas.
2. Los countries que se forman alrededor de un club con su complejo social y deportivo con socios que concurren únicamente al club o independientemente de la propiedad de las parcelas, lo que da lugar a la utilización de los servicios del club como restaurante, el campo de golf o las canchas de tenis por una cantidad de personas que tienen acceso por su carácter de socios. Estos a su vez, pueden distinguirse entre:
1. Los countries cuyo perímetro exterior se encuentra cerrado al libre tránsito por resoluciones municipales. A su vez, cabe realizar la distinción respecto de si el cierre fue posterior a la ley de clubes de campo, con o cual el country convino con la Municipalidad el cierre, ya que en el momento de su constitución no estaba reglamentado. Esto ocurre cuando se han dado situaciones de hecho donde se agruparon parcelas de propiedad privada alrededor de un club al que pertenecían la mayoría de los propietarios, y
2. Los countries cuyo perímetro exterior se encuentra dentro de
la urbanización privada desde su inicio. Sin duda, en este último supuesto, también está aprobado por las autoridades municipales, pero los vínculos jurídicos se entrelazan de otra manera, ya que estuvo en el proyecto de la urbanización.
1.3 Por último, distinguimos aquellas urbanizaciones que tienen urbanizaciones que tienen algunos lugares comunes pero en las que, además funciona un colegio al que concurren personas y alumnos que no son propietarios de parcelas ni asociados al club al que pertenece el complejo social y deportivo.
1. Según la posible utilización funcional:
1. Los countries para un deporte en especial, como son los que se organizan para jugar al golf, con el cuidado de las canchas, que insume una gran cantidad de dinero. Aquellos destinados a deporte del polo revisten otras características.
2. Los countries que están destinados a distintos deportes sin que ninguno predomine en particular, que generalmente no son tan onerosos en su mantenimiento.
3. Los clubes náuticos que revisten otras características por ubicarse en la orilla del río y permitir el acceso a marinas que son mantenidas por el club.
• Barrio Cerrado: Para el barrio cerrado no hay distinciones, ya que las áreas comunes solamente tienen lo indispensable para el funcionamiento del lugar. De modo que normalmente, no tienen lugares de esparcimiento colectivos, sino que únicamente son comunitarias las calles y áreas de circulación interna. A veces tienen una estructuracomún, como sala de reuniones, gimnasio o pileta de natación, pero no es que algunos edificios que se encuentran en la ciudad.

4. Regimen Legal
No existe régimen legal que estructure jurídicamente a esta figura, régimen legal que debe emanar obviamente del Congreso Nacional, por tratarse de derechos patrimoniales cuya regulación compete a éste según lo dispuesto en el art. 75 inc. 12 de la Constitución Nacional, por lo que aquí también nos referiremos a los distintos criterios que han sido propiciados y eventualmente adoptados a fin de encuadrarla jurídicamente.
Al igual que respecto de la multipropiedad, es posible estructurar los clubes de campo sobre la base de conferir a quienes ingresan al sistema un derecho personal o derecho real, o una combinación de ambos.
Como un derecho personal
Se ha pretendido organizar los clubes de campo como asociaciones (art. 33. Inc.3, apartado1, Código Civil) o sociedades.

El Código Civil no define las asociaciones civiles, pero las describe en el art. 33 que expresa que las asociaciones y las fundaciones “son aquellas que tengan por principal objeto el bien común, tengan patrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de adquirir bienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado, y obtengan autorización para funcionar”.
Lo que debemos preguntar es que debemos entender por bien común, generalmente este concepto está asociado con cuestiones relacionadas con algo beneficiosa para la humanidad, o al menos útil para toda la comunidad en la que se va a insertar la asociación.
Por otra parte nos cuestionamos la segunda premisa, que es la aplicabilidad del régimen de la ley de sociedades en el caso que adoptaran la forma de sociedad comercial. La distinción para la calificación de las sociedades en civiles o comerciales provenía en la época de vigencia del código de Comercio, de dos criterios, el de la actividad comercial y el de la forma adoptada por la sociedad. Posteriormente, con la sanción de la ley de sociedades 19.550 se consagra normativamente y para todas las sociedades comerciales, el criterio de comercialidad por la forma.
A simple vista, la norma del art. 3, juntamente con la definición de sociedad, aparece muy clara: remite imperativamente a las normas de la ley societaria. Pero a poco que intentemos elaborar una asociación bajo la forma de sociedad, nos encontramos con obstáculos insalvables, de tal forma que resulta imposible su aplicación completa a todo el fenómeno asociativo.

Podemos establecer algunos parámetros de interpretación. En este tipo de asociación, los constituyentes tienen como objetivo la producción de ciertos servicios, que se transformarán en beneficios para los asociados, mientras que los constituyentes de una sociedad comercial, en cambio, tienen como objetivo la obtención de beneficios económicos representados en dinero. La finalidad de las partes es absolutamente clara y totalmente diversa, y ello no permite la aplicación completa de la ley de sociedades comerciales en materia de asociaciones. Mientras que en una aparece la finalidad de los contratantes de agruparse buscando afinidades personales; en la otra, sobre todo en la anónima es el agrupamiento de capitales. De entre los tipos que da la ley el mas utilizado es la sociedad anónima, plasmándose los detalles de la organización especial requerida por los clubes de campo.

En síntesis no hay ningún marco normativo que cubra el caso del fenómeno que estamos analizando, por lo que reiteramos que al no encuadrase dentro del bien común que describe el art. 33 del Cód. Civil, y no tener como finalidad el propósito de lucro, se trataría de un contrato asociativo atípico, porque carece de regulación expresa y completa.
Como derecho real
El problema en este caso es determinar si resulta posible encasillar los derechos de los integrantes del club de campo en alguno de los derechos reales admitidos –sobre cosa propia o ajena- o bien, atento a las especiales características que reviste la realidad de los clubes de campo, habrá que concluirse en que resulta necesaria una legislación propia que la regule como derecho real autónomo.
1. Dominio: este derecho real, si es reconocido a los titulares de los lotes construidos o a construirse, no resulta suficiente para abarcar la realidad de los clubes de campo –con la unión inescindible del área residencial y del área recreativa-. Los dueños de los lotes aparecerán aislados y no integrando un complejo, cuando esta es la verdadera situación, además de presentarse el problema de las instalaciones y servicios a utilizar por ellos comunitariamente, que tendrían que ser puestos en cabeza de una sociedad integrada por los dueños de lotes que, como integrantes del club de campo revestirían una doble calidad: propietarios del lote y socios de la sociedad propietaria de las instalaciones de uso compartido y responsable de la prestación de servicios.
2. Dominio revocable: El art. 2507 del Cód. Civil expresa: El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no esta gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etcétera. Por su parte el art. 2661 dice: Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una sola personasobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio útil. A su vez el dominio revocable esta definido como una especie de dominio imperfecto en el art. 2663, que establece: Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su título. De adoptarse este encuadre se constituiría u otorgaría por los organizadores del sistema, llamados promotores o desarrollistas, un dominio a favor de los titulares de los lotes, sujeto a condición resolutoria, la que se consumaría en caso de incumplimiento o inobservancia de las normas jurídicas y urbanísticas adoptadas. Las críticas a la aplicación de esta figura se basan en dos cuestiones, la 1° encuentra su razón en que la característica del dominio revocable es la temporalidad, diferenciándose del dominio pleno. Al transmitirse siempre y por cualquier título, el dominio con la posibilidad de ser revocado, se convierte en permanente, lo que significa que nunca se consolida el dominio pleno y el dominio permanece imperfecto en la cabeza de los miembros del club de campo. La 2° crítica, se basa en la protección del adquirente que se encuentra completamente en manos del que tiene la facultad de revocación, lo cual crea una desigualdad en el contrato.
3. Dominio y condominio: Aunque jurídicamente viable, el condominio que recayera sobre la totalidad del country constituiría un sistema poco práctico. Es por eso que se recurre a una combinación de dominio sobre los lotes y condominio sobre las áreas de esparcimiento. Además del inconveniente que se señala derivado de la dificultad de vincular ambos derechos de la manera que lo exigen las características de los clubes de campo, las objeciones se centran en la poca agilidad de la administración, el derecho de abandono para liberarse de los gastoscomunes, la facultad de disponer de su parte indivisa y la posibilidad de que sea ejecutada por sus acreedores, pero sobre todo en la perdurabilidad que debe revestir el sistema, carácter contra la cual conspira el derecho de pedir la partición en cualquier momento que compete al condómino. Aunque un modo de diluir este inconveniente, se ha recurrido a la figura contemplada en el art. 2710 y sgtes., esto es el condominio de indivisión forzosa referido a cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios.
4. Propiedad Horizontal: Resultaría la figura mas adecuada, aunque no exenta de objeciones. Es la más adecuada por que soluciona los problemas de la indivisión forzosa de las partes privativas y comunes (art. 3 de la ley 13.512) y de las vías de circulación interna del country. Respecto de las objeciones, parece grave la referida a la propiedad del terreno, en la que Highton hace hincapié, que es parte común según el art. 2 de la ley de P.H., y que en tal carácter tiene individualidad catastral y registral, también porque la propiedad horizontal debe recaer sobre una unidad funcional de un inmueble edificado. Entonces los titulares de los lotes no serían titulares individuales de las parcelas y se acrecienta en los casos de tratarse de lotes no construidos porque entonces no podría hablarse de una unidad funcional de un inmueble edificado, sino de una unidad funcional a construir, con lo que el derecho real vendría a tener un objeto futuro, lo que no es legítimo. Para superar el obstáculo se propone la sujeción inicial al régimen de prehorizontalidad –ley 19.724- hasta tanto las construcciones estén terminadas, o bien a través que autoricen a los futuros adquirentes a construir nuevas unidades, claramente determinadas y proyectadas en planos de subdivisión, con anterioridad al acto de afectación al régimen de propiedad horizontal. Es por ello que el Proyecto de Ley de Unificación del Código Civil y Comercial autoriza a los clubes de campo al régimen de propiedad horizontal, tuvo que prever en el art. 2617: “…En los clubes de campo, que se sometan al régimen de propiedad horizontal solo serán necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso compartido con sus accesiones…”
5. Usufructo, uso y habitación: Si tales fueran los derechos concedidos a los titulares de lotes, permaneciendo la nuda propiedad en cabeza del empresario organizador del club, es formidable la traba relativa a la duración del usufructo –que se extingue con la muerte del usufructuario si es persona física y a los 20 años si es persona de existencia ideal- también aplicable al uso y a la habitación. A dicho inconveniente habría que agregar el problema de los servicios que se presta en los countries a sus miembros, ya que es sabido que el nudo propietario, como tal, puede cargar con obligaciones de hacer que resulten activa o pasivamente oponibles “erga omnes”, solo podrían hacerlo a título de derechos creditorios.
6. Servidumbres: La vinculación de ambos sectores, o sea los lotes individuales con instalaciones de la sociedad, con la nota de inescindibilidad se suele implementar a través de las servidumbres, ya que es la única herramienta que nos provee nuestro sistema en el régimen actual de los derechos reales. Como por ejemplo, la servidumbre pasiva de abstenerse de ejecutar en los lotes construcciones sin cumplir con las normas internas y sin la aprobación del propietario del fundo dominante (área recreativa), servidumbre activa de paso sobre espacios de circulación interna a favor de los lotes, etc. Aunque el expediente no impresiona como adecuado, respecto de los servicios a favor de las parcelas individuales (pues es sabido que las servidumbres no pueden consistir en un hacer para el nudo propietario), y su legitimidad es dudosa en lo que se refiere al uso de las áreas recreativas, porque esta servidumbre de uso que debería ser perpetua, es bien semejante al derecho real de usufructo, que no debe ser perpetuo.
7. Derecho real autónomo: frente a las dificultades que se suscita al pretender encuadrar el sistema en alguna figura de las existentes, se propone su regulación como derecho real autónomo, estructurado en forma similar al de propiedad horizontal, con particulares regímenes de sanciones disciplinarias para el caso de violaciones al reglamento o a ley por parte de los copropietarios; de obras nuevas y mejoras en partes comunes; y también con la previsión de un régimen más elástico de asambleas. Pero el sistema de numerus clausus adoptado en el art. 2502, da cuenta que los derechos reales solo pueden ser creados por ley, pero ante la falta de agilidad en la reforma legislativa para adaptar los derechos reales enumerados o bien para crear un derecho real diferente que contemple y reglamente la realidad adecuadamente, al sistema cerrado le es imposible adaptarse a las nuevas circunstancias, frente a la aparición negocios jurídicos con finalidades no previstas en el Código de Vélez Sarfield.