REGLAMENTO de Copropiedad
Ejemplo de Reglamento de Copropiedad elaborado por la Camara de Propiedad Horizontal y Actividades Afines en 1967.
I
CONSORCIO DE PROPIETARIOS
Artículo 1º A los efectos de este instrumento, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 99 de la ley 13.512, queda constituido el consorcio que se denominará “Consorcio de Propietarios Edificio _ _ _ _ _ _ _ _ _ _” integrado por los titulares del dominio exclusivo de los sectores que se determinan en el art. 29, inc. a) y con dóminos en las partes comunes en las proporciones que se establecen en el art. 99, inc. a) todo lo cual acreditarán con las respectivas escrituras públicas debidamente inscriptas en los pertinentes registros. En caso de transmisión del dominio, el sucesor ocupará “ipso jure” su lugar en la entidad a partir de la fecha de la respectiva adquisición.
II
DIVISION DEL EDIFICIO
Artículo 2º El edificio de la calle _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ se desarrolla en _ _ _ _ _ plantas, a saber: planta sótano, planta baja, _ _ _ _ _ pisos altos y azotea, según resulta del plano Que pasa a ser parte del presente documento, firmado por el _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ matricula Nº _ _ _ _ _, el que en copia se agrega a esta escritura. El edificio se divide a su vez:
a) Sectores de propiedad exclusiva:
El edificio, a los efectos de la determinación de sectores independientes de propiedad exclusiva, se divide en unidades, las que enumeradas correlativamente del _ _ _ al _ _ _ tienen la ubicación y distribución que surge del aludido plano, estableciéndose además en el mismo las siguientes superficies propias: para la unidad funcional Nº 1 _ _ _ m2; para la unidad funcional Nº 2 _ _ _ _ _ m2, etc., etc. A las señaladas unidades, les corresponde asimismo las unidades complementarias sitas en el sótano del edificio y que en la planilla inserta en el plano ya mencionado se individualizan con números romanos asignándoles la siguiente distribución: A la unidad UNO la unidad complementaria número IX; a la unidad TRES la unidad complementaria número VII; etc. Estas unidades no pueden ser objeto de dominio exclusivo sino por los titulares de alguna de las unidades funcionales del edificio.
b) Sectores y/o cosas de propiedad común:
Además de los sectores y/o cosas enumeradas en el art. 2º de la ley 13.512, se consideran de propiedad común de los integrantes del consorcio los siguientes:
a) El terreno, los cimientos y estructura del edificio; columnas, vigas, losas, etc.;
b) Los muros del edificio en toda su extensión, sean divisorios de la propiedad, sean que separen las distintas unidades entre sí, o bien que separen las unidades de los sectores de propiedad común, sean o no de uso exclusivo;
c) Los techos y azoteas del edificio;
d) La entrada principal y su pasaje;
e) La escalera de acceso a las unidades;
f) Los paliers de entrada de las unidades, así como los de acceso a las dependencias de servicio de los mismos;
g) La unidad destinada para el encargado;
h) Los ascensores, sus respectivas cajas en toda su extensión, sus máquinas y los espacios donde éstas se encuentren;
i) Las máquinas, calderas, bombas, medidores y los espacios donde se encuentren;
j) Los tanques generales de agua y petróleo y las cajas \de plomo de los servicios cloacales y/o desagüe cualquiera fuere el lugar donde se encuentren;
k) Las cañerías de conducción de agua, electricidad, gas y teléfono, cualquiera sea su destino, en toda su extensión y cualquiera sea el lugar que atraviesen, hasta la parte de ellas que se encuentre al descubierto dentro de los sectores de propiedad exclusiva punto a partir del cual aquéllas tendrán el carácter de propias;
l) Los patios y balcones;
m) Las chimeneas y/o conductos de ventilación;
n) Los extinguidores de incendio existentes en los diferentes pisos de acuerdo con los reglamentos en vigor;
o) La unidad guarda coches sita en el sótano, con Su rampa de acceso y su entrada y salida por el Nº _ _ _ _ _ _ _ del edificio y sobre cuyo uso se dispone más adelante;
p) Todas aquellas partes, sectores y/o cosas del edificio sobre los cuales ningún propietario puede invocar dominio exclusivo fundado en su título de adquisición.
III
DESTINO DE LAS DIFERENTES PARTES DEL EDIFICIO
a) Sectores de propiedad exclusiva:
Artículo 3º Los sectores de propiedad exclusiva serán destinados por sus respectivos propietarios para vivienda únicamente, a excepción de la unidad UNO, sita en la planta baja (local de negocio), ejerciendo en cuanto a ellos los derechos que emergen del dominio, sin más limitaciones que las establecidas en el art. 69 de la ley 13.512 y las que resulten de lo dispuesto en el presente reglamento de copropiedad y administración. El propietario del local podrá modificar la vidriera, siempre Que respete la armonía del :frente, no atente contra su estética, y obtenga previamente la conformidad escrita del administrador.
Artículo 4º Queda terminantemente prohibido a los propietarios y/u ocupantes a cualquier título de los sectores de propiedad exclusiva, instalar en los mismos, negocios, oficinas, consultorios y/o estudios profesionales, cualquiera fuere la índole de los mismos, aunque sea como complemento de la vivienda. El propietario y/u ocupante del local podrá desarrollar en el mismo toda actividad que guarde relación con la categoría y ubicación del inmueble, quedando prohibido destinar las unidades y el local a cualquier actividad contraria a la tranquilidad, salubridad, decencia, moralidad y buen nombre del edificio, como así también a pensión y/o alojamiento de pasajeros, y arriendo o subarriendo parcial de las habitaciones que las componen.
Artículo 5º Se requerirá la autorización de los propietarios que representen por lo menos más de las dos terceras partes de los votos, aplicándose a los efectos del cómputo los porcentuales establecidos en el art. 9 inc. a), para que los propietarios puedan dividir los sectores de propiedad exclusiva y vender las unidades resultantes, siempre y cuando no se afecten lugares comunes, en cuyo caso deberá observarse lo dispuesto en el art. 7. de la ley 13.512.
b) Sectores de propiedad común:
Artículo 6º Son los especificados en el art. 2º, inc. b) del presente reglamento. El uso de los sectores y/o servicios comunes, se practicará de acuerdo con el sentido y limitaciones que indica el art. 3º de la ley 13.512, con sujeción a los detalles que se establecen en el reglamento interno del edificio a los efectos de los arts. 6º y 15 de la misma ley. En el espacio común destinado a guardacoches sito en la planta sótano, podrán guardarse automóviles, correspondiendo a cada propietario el derecho de guardar un automóvil de pasajeros de tamaño común, estando expresamente prohibido ceder este derecho, aun en forma gratuita, a personas extrañas al consorcio de propietarios. Los gastos que directa o indirectamente tengan su origen en el uso y mantenimiento del garaje, como ser sueldo del personal que se contratare para Su atención, electricidad, útiles de limpieza, impuestos que graven dicho destino, etc., serán abonados en partes iguales por los propietarios de los respectivos automóviles. Si hubiera algún propietario que adquiriera el derecho de guardar más de un automóvil, contribuirá con tantas partes como automóviles tuviera con el aludido derecho.
c) Sectores de propiedad común cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario que se indica :
Artículo 7º Son sectores comunes destinados al uso exclusivo de los propietarios: a) El existente en la planta baja hacia los fondos del edificio cuyo uso exclusivo pertenece al propietario de la unidad uno. b) El existente en la planta del primer piso sobre el costado este del edificio. cuyo uso sea a titulo de dueño de las unidades Que se indican, los siguientes: Propietarios o de quienes depende la posesión, tenencia o uso y goce que no pertenece exclusivamente al propietario de la unidad dos. c) El existente en la planta del primer piso sobre el costado oeste del edificio. cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario de la unidad tres. Balcones: Los existentes en las plantas del _ _ _ _ _ _ al _ _ _ _ _ _ piso inclusive, sobre el frente del edificio cuyo uso exclusivo pertenece, respectivamente, a los propietarios de las unidades que tienen acceso directo a ellos.
Artículo 8º La división del edificio consignada en el art. 2º no podrá modificarse sino por la resolución unánime de todos los propietarios. Cualesquiera sean los contratos o compromisos particulares que los propietarios de las unidades celebren con terceros respecto de su unidad de propiedad exclusiva no variará la responsabilidad que el titular del dominio tiene ante el consorcio de acuerdo con lo establecido en el presente reglamento.
IV
PORCENTUALES
Artículo 9º Estando Integrado el edificio por una unidad destinada a negocio comercial y _ _ _ _ _ a vivienda _ _ _ _ _ lo que trae aparejado un uso diferencial de ciertos sectores y/o servicios del mismo, el presente artículo se subdivide en 2 incisos, cada uno de los cuales determina el porcentual que corresponde a las unidades en él incluidas: inc. a) Unidad Nº 1 (local) el _ _ _ _ _ %; Unidad Nº 2 el _ _ _ _ _ %; etc., etc., Inc. b) : Unidad Nº 2 el _ _ _ _ _%; Unidad Nº 3 el _ _ _ _ _%; etc., etc.
Los indicados porcentuales son el resultado de la proporción que representa la superficie propia de las unidades en cada inciso incluidas, con relación a la suma de las superficies propias de todas las unidades contempladas en el respectivo inciso.
Artículo 10º Los porcentuales establecidos en el inc. a) del artículo anterior determinan: a) el valor proporcional de cada unidad con relación al valor del conjunto; b) el valor proporcional del derecho de cada propietario sobre los sectores, servicios y/o cosas comunes del edificio; c) el valor del voto emitido en las asambleas conforme a lo que dispone el art. 32, inc. f).
V
CARGAS COMUNES y CONTRIBUCION A LAS MISMAS
Artículo 11º Cada propietario está obligado a contribuir al pago de las “cargas comunes” que devengue el uso, mantenimiento y administración del edificio, en la proporción que resulte de aplicar a ellas el porcentual que corresponde para su respectiva unidad en los incs. a) o b) del art. 9º según cuál de ellos fuera aplicable de acuerdo a lo que más adelante se dispone.
Artículo 12º Los gastos que se originen por las causas que a continuación se indican. serán soportados por los propietarios en la proporción que resulte de aplicar a los mismos los porcentuales establecidos en el art. 9º, inc. a):
1.- Gastos de administración: Entendiéndose por tales los que se originan a raíz del uso que hagan del edificio considerado en su conjunto, los integrantes del consorcio o los que ocupen su lugar a cualquier titulo, con excepción de aquellos que se encuentren expresamente enumerados en el art. 13;
2.- Impuestos, tasas y contribuciones: Cualesquiera sea su naturaleza, siempre y cuando graviten sobre el inmueble en su calidad de cosa común;
3.- Reparaciones y conservaciones: Las referentes a los sectores y/o cosas de propiedad común efectuadas por el administrador o por los copropietarios en su caso, para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro, así como las que hubiera que efectuar por intimaciones de los poderes públicos;
4.- Obras nuevas: Las que autorizarán los propietarios de conformidad a lo que dispone el punto b) del ap. 1, inc. g) del art. 32;
5.- Innovaciones y mejoras: las que fueran autorizadas en condiciones reglamentarias;
6.- Créditos hipotecarios: El pago de los servicios de amortización de capital y/o pago de intereses, cuando el gravamen se haya constituido sobre el inmueble considerado en su conjunto;
7.- Gastos de reconstrucción: En los casos de destrucción parcial de menos de las dos terceras partes del valor del edificio o vetustez del mismo, en que se hubiera resuelto su reconstrucción, salvo para la minoría a la que se obligase a transferir su parte;
8.- Sueldos y cargas sociales del personal de portería: Se entiende por tales, los sueldos y cargas sociales del encargado y suplente;
9.- Otros gastos: Los que se originen como consecuencia de la resolución válida de los propietarios sobre asuntos de interés común, no comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al administrador, o los que éste efectuare por dicho concepto en cumplimiento de su mandato.
Artículo 13º Los gastos que se originen por las causas que a continuación se indican serán soportados exclusivamente por los propietarios de las unidades enumeradas en el art. 9º, inc. b) , y en la proporción que resulte de aplicar a los mismos los porcentuales alli expresados:
1.- Los gastos que se originen por consumo de fuerza motriz, electricidad y/o combustible a cargo del consorcio:
2.- Los gastos que origine el uso, conservación, reparación, etc., de los ascensores, sus máquinas y/o cajas existentes en el edificio, aunque éstos signifiquen reponer el valor del artefacto y/o el de sus accesorios;
3.- Los gastos que se originen en la conservación y aseo de los pasillos, hall de entrada y demás sectores comunes del edificio, como ser: pintura, decoración, embellecimiento y amueblamiento de los mismos;
4.- Los gastos que demande el pago de los sueldos y cargas sociales de los peones y/o ayudantes y/o encargados del garaje.
NOTA: En atención a las especiales situaciones que se plantean con respecto a los locales frente al uso de los servicios centrales y dependencias comunes de los edificios, se sugiere la conveniencia de establecer que los locales contribuirán al pago de las cargas comunes en la medida que puedan utilizarlas, es decir, si tienen instalaciones de calefacción, agua caliente, etc., contribuirán en la misma medida que los departamentos; en caso contrario quedarán eximidos de la contribución, entendiéndose que la exclusión corresponde a los gastos normales de atención y mantenimiento de los servicios centrales, y también a la reposición de maquinarias, calderas, etc.
Artículo 14º Los gastos de conservación y /o reposición que se realicen en los sectores y/o cosas de propiedad común, sean o no de uso exclusivo de algún propietario, serán soportados por todos los propietarios en la proporción establecida en el art. 9º, inc. a), salvo el supuesto contemplado en el art. 19.
VI
PUBLICIDAD
Artículo 15º La unidad uno destinada a local de negocio, podrá colocar letreros anunciadores de su actividad, que deberán ser previamente aprobados por el administrador. En caso de desacuerdo entre propietario y administrador, éste deberá convocar para dentro de los 15 días al consorcio a asamblea, la que deberá decidir en definitiva. No reuniéndose la asamblea o no pronunciándose al respecto, podrá el propietario proceder a la colocación del letrero, bajo su responsabilidad y previo permiso de la autoridad competente.
VII
DETERMINACION DEL MONTO DE LA CONTRIBUCION
DE LOS PROPIETARIOS, FORMA y PLAZOS PARA SU PAGO
Artículo 16º A los efectos de la determinación del monto con que cada propietario deberá contribuir al pago de las expensas por “cargas comunes”, se procederá en la siguiente forma: el administrador someterá anualmente a la asamblea general ordinaria de propietarios, un cálculo. del monto que presumiblemente insumirán las cargas comunes en el ejercicio venidero. Aprobado dicho cálculo, su monto se dividirá en cuatro o doce cuotas, obligándose cada propietario a abonar por adelantado, del 19 al 10 del mes en que comienza cada mes o trimestre, la suma que resulte de aplicar el porcentual que corresponde a su unidad, la cuarta o doceava parte del monto calculado, redondeado cantidades, debiendo ajustarse los saldos al resultado que arroje el balance que apruebe la asamblea.
Artículo 17º El propietario que no cumpliera con el pago de las cuotas establecidas para gastos ordinarios, dentro de los 10 primeros días corridos de comenzado cada período y/o con el aporte que le corresponde para formar o reponer el fondo de reserva en los plazos previstos en el artículo anterior y/o con los que le corresponden para gastos extraordinarios en los plazos que fije la asamblea y/o con el pago de toda otra suma por cualquier concepto vinculada a la propiedad del inmueble, se constituirá en mora de pleno derecho y abonará desde la fecha en que debió efectuarse el pago y hasta que satisfaga su deuda, una multa contractual a favor de quien resultara haber adelantado los fondos, del 3% mensual de la deuda. El administrador podrá liquidar y cobrar dicha multa al percibir cada pago o bien incluirla al practicar la liquidación general del consorcio, sin que la circunstancia dc recibir los pagos sin reserva enerve su derecho de liquidar y cobrar la multa posteriormente, pudiendo también cargar al propietario moroso los gastos extrajudiclales, como ser: telegramas colacionados, honorarios de abogados u otros profesionales que intervengan en trámites de tal carácter. Sin perjuicio de ello, una vez transcurridos diez días corridos desde la fecha máxima en que debió realizarse el pago, previa notificación por telegrama colacionado o por otra forma fehaciente que le hará el administrador, el propietario moroso podrá ser demandado por la vía ejecutiva y para obtener el cobro el consorcio podrá solicitar el embargo de bienes del deudor y su inhibición general y/o la venta en público remate del departamento de su pertenencia, o de otros bienes que tuviese.
El monto de la deuda que origine el reclamo y el que se devengue hasta que el consorcio perciba íntegramente lo que se le adeudare por alguno de los conceptos enunciados, podrá ser debitado por el administrador en la cuenta de los restantes integrantes del consorcio, conforme el porcentual que correspondiere, a cuyo efecto ya los fines de su eventual reclamo judicial con los recaudos y procedimientos antes establecidos, los propietarios pactan de manera expresa la solidaridad con los alcances previstos en el art. 699 y concordantes del código civil. También podrá el administrador, a partir del momento en que se produzca la mora del propietario deudor, suspender el suministro de los servicios a cargo del consorcio a la unidad respectiva.
– Será título ejecutivo para el cobro, el certificado de deudas expedido por el administrador, de conformidad a las atribuciones que le confiere el art. 69 del decreto 18.734/49, con constancia de la cantidad liquida exigible.
– Las prórrogas o plazos que el administrador y/o el consorcio concedan, así como los pagos que reciban en cualquier forma y condiciones, no importarán novación en ningún caso.
Artículo 18º Al procederse a suscribir las escrituras traslativas de dominio por las que el edificio quede sometido al régimen de la ley 13.512, su adquirente deberá abonar como adelanto en concepto de contribución al pago de las “cargas comunes” el _ _ _ _ _ % que resulte del presupuesto estimado por el administrador, cantidad que se ajustará al resultado que arroje el balance que la primera asamblea apruebe. En las sucesivas ventas de cada unidad, su adquirente en oportunidad de suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio, deberá abonar el importe de un trimestre para contribuir al pago de las “cargas comunes” si aquél estuviera ya determinado o el _ _ _ _ % del presupuesto existente.
VIII
IMPUESTOS, GASTOS y REPARACIONES A CARGO EXCLUSIVO DE CADA PROPIETARIO
Artículo 19º Los gastos de conservación y reparación que se realicen en las partes de propiedad exclusiva de las unidades, así como los impuestos que graven a las mismas, estarán a cargo del respectivo propietario, salvo el supuesto contemplado en el artículo siguiente.
IX
RESPONSABILIDAD POR DAÑOS PRODUCIDOS
Artículo 20º Los daños que se ocasionen en los sectores y/o cosas de propiedad común, sean o no de uso exclusivo de algún propietario, así como las que se ocasionen en las partes de propiedad exclusiva, deberán ser resarcidas por el causante del daño, ya sea que éste provenga de los hechos y lo de la propia negligencia 0 bien de la de las personas de sus empleados, huéspedes, personal de servicio, inquilinos O visitantes particulares.
En el supuesto de no poder individualizarse al causante del daño, los gastos originados por los motivos expresados serán soportados por todos los propietarios, aplicándose al efecto los porcentajes establecidos en el art. 9º, inc. a).
X
VENTA, CESION Y/O TRANSFERENCIA DE LAS UNIDADES
Artículo 21º En caso de venta, cesión y/o transferencia de alguna unidad, su propietario queda obligado a comunicar al administrador con la debida anticipación el nombre y apellido y domicilio del adquirente y escribano designado para suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio, debiendo asimismo, exigir del adquirente que en la escritura exprese conformidad al presente reglamento, debiendo ceder a aquél su cuota parte en los fondos de reserva de la administración para la atención de los gastos comunes y extraordinarios, si los hubiera.
Artículo 22º Es condición indispensable para la transferencia del dominio de las unidades, que a la respectiva escritura se agregue el certificado expedido por el administrador sobre inexistencia de deudas por gastos y expensas comunes a que alude el art. 6º del decreto 18.734/49.
XI
SEGUROS CONTRA INCENDIOS
Artículo 23º El edificio deberá estar permanentemente asegurado contra Incendio por la suma que resuelva la asamblea, la que no podrá ser inferior ala valuación establecida para el inmueble a los efectos del pago de la contribución inmobiliaria o similar, compitiendo al administrador la celebración del seguro.
El pago de las primas correspondientes estará a cargo de los propietarios en las proporciones establecidas en el art. 9º, inc. a).
Si la prima se viera aumentada en razón del destino dado a alguna unidad, dicho aumento estará a cargo exclusivo del propietario de la unidad causante del aumento.
XII
OBLIGACIONES A CARGO DE LOS PROPIETARIOS
Artículo 24º a) Comunicar al administrador Su nombre y apellido, así como el domicilio que constituye a los efectos de las notificaciones y/o citaciones a que hubiera lugar, teniéndose por constituido el del departamento en caso de silencio. Estas constancias deberán ser consignadas por el administrador en el registro de propietarios que deberá llevar;
b) Comunicar el nombre y apellido al administrador de la persona a quien haya cedido y/o locado el uso de la unidad;
c) Ejecutar de inmediato en la unidad de su propiedad los arreglos y reparaciones cuya omisión pueda representar daños y/o inconvenientes a los demás propietarios, siendo responsable de los daños resultantes del incumplimiento de esta obligación;
d) Solicitar autorización al administrador para iniciar en el interior de su departamento u otros sectores de propiedad exclusiva, reparaciones o reformas de cualquier naturaleza que ellas fueren. En caso de desacuerdo entre el administrador y el propietario el primero deberá convocar, para dentro de los 15 días, al consorcio a asamblea, la que deberá decidir en definitiva. No reuniéndose la asamblea o no pronunciándose al respecto, el propietario podrá, bajo su responsabilidad, ejecutar los trabajos proyectados;
e) Permitir, toda vez que sea necesario, al administrador y/o personas encargadas de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos de interés común, el acceso al departamento, debiendo en caso de ausencia designar depositario de las llaves y poner en conocimiento del administrador el nombre y domicilio de aquél, a los efectos antes indicados ;
f) Cumplir y hacer cumplir el presente reglamento, el interno del edificio y las decisiones de las asambleas, a las personas que a cualquier titulo se encuentren gozando de la posesión del departamento;
g) Efectuar los pagos, a que está obligado, en el domicilio del administrador.
XII
REPRESENTACION y ADMINISTRACION
Artículo 25º Son órganos de representación y administración de la comunidad:
a) El administrador;
b) La asamblea de propietarios.
Artículo 26º El administrador es designado y removido por la asamblea, mediante el voto de los propietarios que represente como mínimo más del 66,66 % de la superficie propia del edificio, aplicándose a los efectos del cómputo del voto, los porcentuales establecidos en el art. 9º inc. a), y su designación podrá recaer en uno de los propietarios o en personas extrañas a la comunidad. Tanto en el supuesto de renuncia como en el de remoción, la entrega de la administración se formalizará recién dentro de los sesenta días, siempre que el consorcio y/o los propietarios estén al día en todos los pagos con respecto al administrador. En ambos casos y cumplida la antedicha condición, rendirá cuenta documentada de su gestión y hará entrega a su sucesor del libro de actas y de administración, planos y demás documentación que haga al edificio, a excepción de los comprobantes de pago.
Artículo 27º El administrador procederá como mandatario del consorcio de propietarios a los efectos de las prescripciones de la ley 13.512 y su decreto reglamentario 18.734/49. Son derechos y obligaciones del administrador, además de los expresamente consignados en las normas citadas, los siguientes:
a) Ejecutar las resoluciones del consorcio e interpretar y hacer cumplir el presente reglamento de copropiedad y el interno del edificio;
b) Pagar con los fondos del consorcio las cuentas y/o facturas de gastos de carácter común que se originan a raíz del uso que los ocupantes hagan del edificio y sus servicios, así como los necesarios a fin de mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro de la propiedad;
c) Recaudar las cuotas fijadas por la asamblea como contribución de los propietarios al pago de las cargas comunes;
d) Ordenar y pagar cualquier reparación o arreglo necesario en las partes comunes y de servicio del edificio, a cuyo fin podrá hacer uso del fondo de reserva de que habla el art. 30;
e) Llevar un libro de administración y otro de actas, ambos rubricados en el Registro de la Propiedad, donde quedarán consignadas las sumas abonadas para sufragar los gastos de la propiedad y las actas y resoluciones de las asambleas de propietarios, respectivamente;
f) Llevar un registro de propietarios, consignando el nombre, apellido y domicilio de los mismos, debiendo registrar en él todo cambio que al respecto se produjera;
g) Remitir a los integrantes del consorcio con 10 días de anticipación por lo menos del señalado para la reunión de la asamblea general ordinaria, la rendición de cuentas del ejercicio vencido siempre que no hubiere sido del conocimiento de los propietarios, con anterioridad, así como también un presupuesto de gastos y cálculo de recursos para el ejercicio venidero;
h) Certificar las deudas por expensas comunes de acuerdo con el art. 6º del decreto 18.734/49 y en su caso, la copia de las actas correspondientes, conforme a lo establecido en el art. 5º del mismo decreto;
i) Custodiar los títulos de propiedad del inmueble y demás documentación relacionada con el bien conjunto;
j) Llevar las cuentas corrientes de cada propietario y mantener al día la nómina y domlcIIIo legal de los titulares de cada unidad;
k) Representar al consorcio directamente o por apoderado, ante las autoridades públicas, sean ellas administrativas, fiscales, policiales, municipales y/o judiciales, nacionales y/o provinciales, en cualquier gestión o asunto que haga a los intereses del consorcio de propietarios;
l) Verificar las infracciones al reglamento de copropiedad e interno del edificio, procediendo conforme a sus propias atribuciones;
m) Designar y despedir al encargado, suplente y demás personal del inmueble, cuando lo considere necesario;
n) Vigilar el estricto cumplimiento por parte de dicho personal de las órdenes que se le impartan, las que se consignarán en un libro especial destinado a ese efecto que se hallará en portería;
o) Atender las quejas de los propietarios por el deficiente comportamiento del citado personal, las que se harán constar en el libro a que se ha hecho mención;
p) Efectuar las citaciones para las asambleas, sean ellas ordinarias o extraordinarias, de manera fehaciente;
q) Resolver, siendo ello posible, toda divergencia entre los propietarios u ocupantes de las unidades;
r) Inspeccionar la propiedad e inclusive las unidades, toda vez que ello sea necesario para la ejecución de trabajos que beneficien a la comunidad.
Artículo 28º El administrador y representante legal del consorcio queda expresamente facultado para actuar por sí o por apoderado en representación del consorcio en todos los asuntos judiciales y/o administrativos que tenga pendientes o se le susciten en adelante de cualquier fuero y jurisdicción que sean, incluso tribunales del trabajo, municipal de faltas y de policía administrativa y comisiones de conciliación, a cuyo efecto lo faculta para presentarse ante los señores jueces y demás autoridades judiciales que correspondan, con escritos, escrituras, documentos, testigos y todo género de pruebas, pudiendo formalizar peticiones y denuncias, iniciar y contestar demandas y reconvenciones, prorrogar y declinar jurisdicción, oponer excepciones, decir de nulidad, tachar, recusar, apelar, desistir de éste y otros derechos, comprometer en árbitros, juris y arbitradores, prestar juramento, fianzas y cauciones, nombrar toda clase de peritos, tasadores y martilleros, solicitar la venta y remate de sus deudores y fiadores, embargos preventivos y definitivos, inhibiciones y sus levantamientos, cotejos de letras, autos de quiebra, desalojos y lanzamientos, celebrar arreglos y transacciones, cobrar y percibir, otorgar recibos y cartas de pago, pedir y asistir a toda clase de audiencias y juicios verbales, concursar civilmente a sus deudores, aceptar el nombramiento de interventor o síndico en los juicios de quiebra en que sea parte y representarlo en tal carácter, conceder quitas y esperas, producir informaciones, solicitar la protocolización de toda clase de documentos, y de las actas de asamblea cuando así corresponda por disposición de la ley o por decisión de los propietarios, formular protestas, iniciar juicios sucesorios de deudores, acciones criminales, correccionales y querellas contra terceros, pedir reparaciones de daños y perjuicios, careos, retractaciones y declaraciones indagatorias, prisiones preventivas, excarcelaciones y declaraciones indagatorias, excarcelaciones bajo fianza, deducir tercerías, renunciar a prescripciones adquiridas, aceptar cesiones de bienes en pago, intentar recursos de inconstitucionalidad e inaplicabilidad de la ley o doctrina legal, así como cualquier otro que autoricen las leyes de procedimientos y renunciar los que estime convenientes, pudiendo sustituir el mandato.
XIV
EJERCICIO FINANCIERO
Artículo 29º Cada ejercicio financiero durará un año, debiendo la asamblea fijar la fecha de iniciación y vencimiento del mismo, la que sólo podrá ser modificada por ella.
XV
FONDO DE RESERVA
Artículo 30º Para la atención de gastos extraordinarios, indemnizaciones y despidos u otros gastos especiales o imprevisibles, deberá constituirse un fondo de reserva en forma de una contribución, ajena a la ordinaria. Sobre el particular resolverá anualmente la asamblea ordinaria debiendo expedirse acerca del monto de dicho fondo y la forma de pago del mismo. El fondo de reserva quedará depositado en poder del administrador, el que podrá hacer uso del mismo conforme a lo dispuesto en el art. 27, y/o para compensar las deudas del consorcio para con él, debiendo rendir cuenta del mismo en oportunidad de celebrarse la asamblea general ordinaria.
XVI
PODER PARA LA MODIFICACION DEL REGLAMENTO
Artículo 31º Para el cumplimiento de las resoluciones de la asamblea, que importen una nueva modificación del presente reglamento, el consorcio confiere desde ya poder a dos cualesquiera de sus integrantes, para que una vez acreditada su condición de tales ante el escribano interviniente, otorguen de manera conjunta la escritura modificatoria pertinente.
XVII
ASAMBLEA DE PROPIETARIOS
Artículo 32º Los propietarios para sus deliberaciones y decisiones celebrarán asamblea ordinaria y extraordinaria, que tendrán lugar bajo los mismos principios en orden a convocatoria y constitución. En la primera asamblea que celebre el consorcio deberá fijar el mes de cada año
en que se realizarán las ordinarias en el futuro, debiendo mediar entre el cierre del ejercicio y el mes fijado, por lo menos dos meses. Acerca de la forma de llevarse a cabo las asambleas, se establece lo siguiente:
a) Citación y lugar: La citación, con indicación del carácter y asuntos a tratarse se remitirá por intermedio del administrador a los integrantes del consorcio o a sus representantes debidamente designados, al domicilio legal por ellos constituido o en su defecto al de la unidad objeto de la propiedad con una anticipación no menor de 10 días corridos para las asambleas generales ordinarias y no menor de 5 días corridos para las extraordinarias. Las reuniones se celebrarán en el lugar que fije el administrador, a la hora que la citación indique;
b) Clases de asambleas:
1) Asambleas generales ordinarias: Tendrán lugar en las oportunidades señaladas. En estas asambleas serán considerados la rendición de cuentas e informe que presente el administrador relativo al ejercicio vencido, así como también el plan de gastos para el ejercicio venidero, a fin de ajustar al mismo, una vez aprobado, las cuotas correspondientes a los distintos departamentos. Si fracasara la primera convocatoria por falta de quórum se celebrará la asamblea media hora después en segunda convocatoria. Esta segunda convocatoria tendrá lugar cualquiera sea el número de propietarIos presentes y/o porcentaje que les corresponda de acuerdo al art. 9º, inc. a). En la segunda convocatoria, quedarán aprobados la rendición de cuentas y el plan de gastos presentado por el administrador, si no media la mitad más uno de los votos .de los asistentes del consorcio. En el caso de que no concurriera ninguno de los propietarios a la segunda convocatoria, el administrador dejará constancia en el libro de actas, con trascripción del orden del día, en cuyo caso la rendición de cuentas y el plan de gastos presentados, quedarán aprobados;
2) Asambleas extraordinarias: Se celebrarán cada vez que el administrador lo considere necesario o cuando un grupo de propietarios que represente por lo menos el 20 % de los votos de los integrantes del consorcio lo solicite por escrito al administrador. En caso de no obtenerse quórum suficiente, podrán los interesados solicitar al juez la citación Que prescribe el art. 10 de la ley 13.512;
c) Presidencia: Las asambleas serán presididas por el administrador, debiendo en el acto de constitución de las mismas, procederse a la designación de uno o dos propietarios para firmar el acta conjuntamente con el presidente. En ausencia del administrador, los presentes podrán elegir un presidente “ad-hoc” mediante constitución previa de la sesión, presidida para esa emergencia por el de mayor edad. El presidente tendrá a su cargo la dirección de las deliberaciones en la asamblea. Durante las deliberaciones el presidente tendrá voz pero no voto, excepto cuando fuere propietario;
d) Reglas para deliberar: Las reglas para deliberaciones las sancionarán los propietarios constituidos en reunión;
e) Quórum: El quórum necesario para poder sesionar se establece con la presencia de un número de integrantes del consorcio cuyos votos representen más del 50 %. Se exceptúa: el supuesto contemplado en el inc. b) del presente articulo, relativo a la segunda convocatoria;
f) Cómputo de votos: Cualquiera sea la clase del asunto sometido a la consideración de los integrantes del consorcio, así como la mayoría exigida por este reglamento, el voto de cada propietario valdrá tanto como cuanto represente el porcentual asignado a la unidad propiedad de aquél en el art. 99 inc. a). Para poder votar, el propietario deberá estar al día con los pagos al administrador;
g) Mayorías necesarias:
1) Unanimidad: Se requiere el voto de todos los integrantes del consorcio, para resolver sobre los siguientes asuntos:
a) Para modificar y/o resolver sobre la calidad de la ocupación asignada a las respectivas partes del inmueble y para modificar y/o resolver sobre los porcentuales establecidos para cada unidad de propiedad exclusiva en consideración al todo en el art. 9º;
b) Para disponer la realización de toda obra nueva que afecte el inmueble común, el agregado de nuevos pisos o construcciones sobre el último constituido, o excavaciones, sótanos, etc., bajo la planta baja o subsuelo existente;
c) Para hipotecar el edificio y el terreno sobre el cual se asienta;
2) Mayoría de dos tercios: Se requieren los 213 de votos de los integrantes del consorcio para resolver sobre los siguientes asuntos;
a) Para la realización de innovaciones y /o mejoras en el edificio;
b) Para el nombramiento y/o remoción del administrador y representante legal;
c) Para reformar el presente reglamento;
d) Para suprimir o suspender el funcionamiento de los servicios centrales;
3) Simple mayoría: Se requiere el voto de la simple mayoría de los presentes en las asambleas para resolver cualquier otro asunto incluido en el orden del día;
h) Representación: Los propietarios podrán hacerse representar en las reuniones por mandatarios, para lo cual será suficiente la presentación de una carta poder con la firma certificada por escribano público, banco o por el administrador. Un mismo mandatario no podrá representar a más de tres propietarios. El administrador no podrá actuar como representante de ningún propietario. En caso de existir un condominio por alguna de las unidades, los titulares de él deberán unificar representación;
i) Ausentes: Las resoluciones de las asambleas serán definitivas y validas aun para los propietarios que no hubieran concurrido a ellas, los que no podrán formular reclamación alguna fundada en su ausencia. Las resoluciones que recaigan sobre puntos del orden del día definidos en él como “asuntos varios” o “generales”, sólo podrán tener valor como “recomendaciones”.
XVII
CLAUSULA ESPECIAL
Artículo 33º Es condición especial para la validez de los acuerdos que por el presente reglamento requieren unanimidad para resolver, así como para los referentes a los extremos que establecen los arts. 12 y 16 de la ley 13.512, que los acreedores hipotecarios que tuviesen inscriptos gravámenes por el todo del inmueble general o sobre cualquiera de las unidades de propiedad exclusiva, sean fehacientemente notificados de la respectiva resolución, a fin de que puedan oponer sus derechos con anticipación a la realización de los actos Que se hubiesen acordado.
XIX
CERTIFICADOS
Artículo 34º El administrador queda autorizado para expedir, bajo las responsabilidades a que hubiere lugar, las siguientes certificaciones:
1) Certificados sobre deudas por expensas comunes de acuerdo con el art. 69 del decreto 18.734/49;
2) El certificado de las coplas de las actas de la asamblea de acuerdo con 10 dispuesto en el art. 59 del citado decreto;
3) Las certificaciones del art. 32, inc. h).
XX
RESPONSABILIDAD DEL NUDO PROPIETARIO
Artículo 35º En caso de usufructo, habitación, anticresis, locación, comodato o de cualquier otra clase de acto, hecho o convención que confiera posesión, tenencia o uso y goce sobre la correspondiente unidad, que no sea a título de dueño, no tendrán intervención en el consorcio los titulares de aquellos derechos, permaneciendo el nudo propietario, en cuanto a sus relaciones con la entidad, con la plenitud de las responsabilidlades y obligaciones para con ella y en el ejercicio de todos sus derechos de propietario, cualesquiera sean los términos de los contratos celebrados con terceros.
XXI
]URISDICCION
Artículo 36º El hecho de ser titular del dominio exclusivo de cada una de las unidades del presente edificio, e integrante del consorcio como propietario del terreno y las cosas comunes del edificio, importa el conocimiento y aceptación de este reglamento como así también la obligación de someterse para toda cuestión judicial o extrajudicial propia de este instrumento, a la jurisdicción de los tribunales nacionales de la Capital con exclusión de toda otra, quedando expresamente convenido que los domicilios especiales que se constituyen no importan prórroga de jurisdicción.
XXII
ADMINISTRADOR y SEGURO
Artículo 37º a) El administrador y representante legal percibirá como retribución por sus servicios, los honorarios que resulten de la aplicación del arancel de la Cámara Argentina, de la Propiedad Horizontal;
b) El administrador y representante legal percibirá como retribución por sus servicios, los honorarios que resulten de la aplicación del arancel de la Cámara Argentina, de la Propiedad Horizontal;
c) El edificio se encuentra actualmente asegurado contra riesgo de incendio, bajo póliza Nº _ _ _ _ _ de la Compañía _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ con vencimiento el _ _ _ _ _ dicho seguro ha sido sometido al régimen de la ley 13.512, obligándose éste una vez escriturados los departamentos a favor de sus adquirentes, a endosar la póliza en favor del consorcio de propietarios. A su vez los integrantes del consorcio se obligan a rembolsar al anterior propietario lo abonado en concepto de prima, en las proporciones establecidas en el art. 9º, inc. a) del presente, a partir de la fecha de posesión o de las respectivas escrituras, según sea el caso
Modelo de Reglamento de Copropiedad y Administración
Las disposiciones del presente reglamento de copropiedad y administración, son meramente enunciativas y dirigidas a divulgar entre el público en general la experiencia efectuada por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal, sobre los distintos temas que integran el documento, como contribución al conocimiento de un aspecto importante del sistema de propiedad horizontal regido por la ley 13.512
No obstante ello, algunos párrafos han sufrido leves modificaciones para adaptarlos a la realidad argentina y en beneficio de los copropietarios recortando poderes a los administradores en concepto de mandatarios y retribuyéndoselos a sus respectivos mandantes.
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REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL DE … [DOMICILIO].
I – CONSORCIO DE PROPIETARIOS:
Artículo 1º: A los efectos de este instrumento, de acuerdo a lo dispuesto por el Art. 9º de la ley 13.512, queda constituido el Consorcio que se denominará “CONSORCIO DE PROPIETARIOS EDIFICIO …” integrado por los titulares del dominio exclusivo de los sectores que se determinan en el Art. 2º inc. “a” y condóminos en las partes comunes en las proporciones que se establecen en el Art. 9º inc. “a”, todo lo cual acreditarán con las respectivas escrituras públicas debidamente inscriptas en los pertinentes registros. En caso de transmisión del dominio, el sucesor ocupará “ipso jure” su lugar en la entidad, a partir de la fecha de la respectiva adquisición.
II – DIVISIÓN DEL EDIFICIO:
Artículo 2º: El edificio de la calle … se desarrolla en … plantas, a saber: planta sótano, planta baja, diez pisos altos y azoteas, según resulta del plano que pasa a ser parte del presente documento, firmado por el … matrícula Nº …, el que en copia se agrega a esta escritura. El edificio se divide a su vez de la siguiente manera:
A. Sectores de propiedad exclusiva: El edificio, a los efectos de la determinación de sectores independientes de propiedad exclusiva, se divide en unidades, las que enumeradas correlativamente del … al … tienen la ubicación y distribución que surge del aludido plano, estableciéndose además en el mismo las siguientes superficies propias: para la unidad funcional Nº 1 … m²; para la unidad funcional Nº … m², etc., etc.
A las señaladas unidades, les corresponde asimismo, las unidades complementarias sitas en el sótano del edificio y que en la planilla inserta en el plano ya mencionado se individualizan con números romanos asignándoles la siguiente distribución: A la unidad UNO la unidad complementaria número IX; a la unidad tres la unidad complementaria número VII; etc.
Estas unidades no pueden ser objeto de dominio exclusivo sino por los titulares de alguna de las unidades funcionales del edificio.
B. Sectores y/o cosas de propiedad común: a más de los sectores y/o cosas enumeradas en el Art. 2 de la ley 13.512, se consideran de propiedad común de los integrantes del Consorcio los siguientes:
a. el terreno; los cimientos y estructura del edificio; columnas; vigas; losas; etc.;
b. los muros del edificio en toda su extensión, sean divisorios de las propiedad, sean que separen las distintas unidades entre sí, o bien que separen las unidades de los sectores de propiedad común, sean o no de uso exclusivo;
c. los techos y azoteas del edificio;
d. la entrada principal y su pasaje;
e. la escalera de acceso a las unidades;
f. los “palieres” de entrada de las unidades, así como los de acceso a las dependencias de servicio de los mismos;
g. la unidad destinada para el encargado;
h. los ascensores, sus respectivas cajas en toda su extensión, sus máquinas y los espacios donde éstas se encuentren;
i. las máquinas, calderas, bombas, medidores y los espacios donde se encuentren;
j. los tanques generales de agua y petróleo y las cajas de plomo de los servicios cloacales y/o desagüe cualquiera fuere el lugar donde se encuentren;
k. las cañerías de conducción de agua, electricidad, gas y teléfono, cualquiera sea su destino, en toda su extensión y cualquiera sea el lugar que atraviesen, hasta la parte de ellas que se encuentren al descubierto en los sectores de propiedad exclusiva, punto a partir del cual aquellas tendrán el carácter de propias;
l. los patios y balcones;
m. las chimeneas y/o los conductos de ventilación;
n. los extinguidores de incendios existentes en los diferentes pisos de acuerdo con los reglamentos en vigor;
o. la unidad guardacoches sita en el sótano, con su rampa de acceso y su entrada y salida por el Nº … del edificio y sobre cuyo uso se dispone más adelante;
p. todas aquellas partes, sectores y/o cosas del edificio sobre los cuales ningún propietario puede invocar dominio exclusivo fundado en su título de adquisición.
III – DESTINO DE LAS DIFERENTES PARTES DEL EDIFICIO:
A. Sectores de propiedad exclusiva:
Artículo 3º: Los sectores de propiedad exclusiva serán destinadas por sus respectivos propietarios para vivienda únicamente, a excepción de la unidad UNO, sita en la planta baja (local de negocio), ejerciendo en cuanto a ellos los derechos que emergen del dominio, sin más limitaciones que las establecidas en el Art. 6º de la ley 13.512 y las que resulten de lo dispuesto en el presente Reglamento de Copropiedad y Administración. El propietario del local podrá modificar la vidriera, siempre que respete la armonía del frente, no atente contra su estética y obtenga previamente la conformidad escrita del Administrador.
Artículo 4º: Queda terminantemente prohibido a los propietarios y/u ocupantes a cualquier título de los sectores de propiedad exclusiva, instalar en los mismos, negocios, oficinas, consultorios y/o estudios profesionales, cualquiera fuere la índole de los mismos, aunque sea como complemento de la vivienda. El propietario y/u ocupante del local podrá desarrollar en el mismo toda actividad que guarde relación con la categoría y ubicación del inmueble, quedando prohibido destinar las unidades y el local a cualquier actividad contraria a la tranquilidad, salubridad, decencia, moralidad y buen nombre del edificio, como así también a pensión y/o alojamiento de realidad y buen nombre del edificio, como así también a pensión y/o alojamiento de pasajeros y arriendo o subarriendo parcial de las habitaciones que las componen.
Artículo 5º: Se requerirá la autorización de los propietarios que se representen por lo menos más de las dos terceras partes de los votos, aplicándose a los efectos del cómputo los porcentuales establecidos en el Art. 9º inc. “a”, para que los propietarios puedan dividir los sectores de propiedad exclusiva y vender las unidades resultantes, siempre y cuando no se afecten lugares comunes, en cuyo caso deberá observarse lo dispuesto en el Art. 7º de la ley 13.512.
B. Sectores de propiedad común:
Artículo 6º: Son los especificados en el Art. 2º inc. “b” del presente Reglamento. El uso de los sectores y/o servicios comunes se practicará de acuerdo con el sentido y limitaciones que indica el Art. 3º de la ley 13.512, con sujeción a los detalles que se establecen en el Reglamento interno del edificio a los efectos de los Arts. 6º y 15º de la misma ley. En el espacio común destinado a guardacoches sito en la planta sótano, podrán guardarse … automóviles, correspondiendo a cada propietario el derecho de guardar un automóvil de pasajeros de tamaño común, estando expresamente prohibido ceder este derecho, aún en forma gratuita, a personas extrañas al Consorcio de Propietarios.
Los gastos que directa o indirectamente tengan su origen en el uso y mantenimiento del garaje, como ser sueldo del personal que se contrate para su atención, electricidad, útiles de limpieza, impuestos que graven dicho destino, etc., serán abonados en partes iguales por los propietarios de los respectivos automóviles. Si hubiera algún propietario que adquiriera el derecho de guardar más de un automóvil, contribuirá con tantas partes como automóviles tuviere con el aludido derecho.
C. Sectores de propiedad común cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario que se indica:
Artículo 7º: Son sectores comunes destinados al uso exclusivo de los propietarios o de quienes depende la posesión, tenencia o uso y goce que no sea a título de dueño de las unidades que se indican, los siguientes:
PATIOS:
1. El existente entre la planta baja hacia los fondos del edificio, cuyo uso exclusivo pertenece al propietario de la unidad uno;
2. El existente en la planta del primer piso sobre el costado Este del edificio, cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario de la unidad dos;
3. El existente en la planta del primer piso sobre el costado Oeste del edificio, cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario de la unidad tres.
BALCONES:
Los existentes en las plantas desde el … al … piso inclusive, sobre el frente del edificio, cuyo uso exclusivo pertenece, respectivamente, a los propietarios de las unidades que tienen acceso directo a ellos.
Artículo 8º: La división del edificio consignada en el Art. 2º, no podrá modificarse sino por la resolución unánime de todos los propietarios. Cualesquiera sean los contratos o compromisos particulares que los propietarios de las unidades celebren con terceros respecto de su unidad de propiedad exclusiva, no variará la responsabilidad que el titular del dominio tiene ante el Consorcio de acuerdo con lo establecido en el presente reglamento.
IV – PORCENTUALES:
Artículo 9º: Estando integrado el edificio por una unidad destinada a negocio comercial y … a vivienda, lo que trae aparejado un uso diferencial de ciertos sectores y/o servicios del mismo, el presente Art. se subdivide en 2 incisos, cada uno de los cuales determina el porcentual que corresponde a las unidades en él incluidas:
a. Unidad Nº 1 (local) el … %; Unidad Nº 2 el … %; etc., etc.
b. Unidad Nº 3 el … %; Unidad Nº 4 el … %; etc., etc. Los indicados porcentuales son el resultado de la proporción que representa la superficie propia de las unidades en cada inciso incluidas, con relación a la suma de las superficies propias de todas las unidades contempladas en el respectivo inciso.
Artículo 10: Los porcentuales establecidos en el inc. “a” del Art. anterior determinan:
a. El valor proporcional de cada unidad con relación al valor del conjunto;
b. El valor proporcional del derecho de cada propietario sobre los sectores, servicios y/o cosas comunes del edificio;
c. El valor del voto emitido en las Asambleas conforme a lo que dispone el Art. 32 inc. “f”.
V – CARGAS COMUNES Y CONTRIBUCIÓN A LAS MISMAS:
Artículo 11: Cada propietario está obligado a contribuir al pago de las “cargas comunes” que devengue el uso, mantenimiento y administración del edificio, en la proporción que resulte de aplicar a ellas el porcentual que corresponde para su respectiva unidad en los incisos “a” o “b” del Art. 9º, según cual de ellos fuera aplicable de acuerdo a lo que más adelante se dispone.
Artículo 12: La obligación del pago de las expensas es de exclusiva responsabilidad de los copropietarios, no pudiendo éstos delegar la misma hacia sus inquilinos; por lo que todo contrato de locación deberá dejar excluido al locatario en relación a su pago y al administrador con respecto a su cobranza, toda vez que este último no es empleado del consorcio y mucho menos de cada uno de los copropietarios.
Artículo 13: La liquidación de expensas es suficiente instrumento de prueba con respecto a la deuda que cada uno de los copropietarios mantiene para con el Consorcio; por lo que una vez entregada la misma, es responsabilidad de cada uno de los copropietarios pagar lo que le cabe y no del administrador reclamar por su pago.
Artículo 14: De acuerdo a lo establecido en el Art. 12, no se reconocerán deudas de los inquilinos aunque estos mismos las contrajeran sino que serán de exclusiva responsabilidad de los copropietarios por lo que judicial o extrajudicialmente estos últimos deberán responder por ellas con sus bienes y repetir sobre sus locatarios si lo creyesen conveniente.
Artículo 15: Los gastos que se originen por las causas que a continuación se indican, serán soportados por los propietarios en la proporción que resulte de aplicar a los mismos los porcentuales establecidos en el Art. 9º inciso “a”:
1. Gastos de Administración: Entendiéndose por tales los que se originan a raíz del uso que hagan del edificio considerado en su conjunto, los integrantes del Consorcio o los que ocupen su lugar a cualquier título, con excepción de aquellos que se encuentren expresamente enumerados en el Art. 13º.
2. Impuestos, tasas y contribuciones: Cualesquiera sea su naturaleza, siempre y cuando graviten sobre el inmueble en su calidad de cosa común.
3. Reparaciones y conservaciones: Las referentes a los sectores y/o cosas de propiedad común efectuados por el Administrador o por lo copropietarios en su caso, para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro, así como las que hubiera que efectuar por intimaciones de los poderes públicos.
4. Obras Nuevas: Las que autorizarán los propietarios de conformidad a lo que dispone el punto “b” del apartado “1”, inciso “G” del Art. 32.
5. Innovaciones y mejoras: las que fueran autorizadas en condiciones reglamentarias.
6. Créditos hipotecarios: El pago de los servicios de amortización de capital y/o pago de intereses, cuando el gravamen se haya constituido sobre el inmueble considerado en su conjunto.
7. Gastos de reconstrucción: En los casos de destrucción parcial de menos de las dos terceras partes del valor del edificio o vetustez del mismo, en que se hubiera resuelto su reconstrucción, salvo para la minoría a la que se obligase a transferir su parte.
8. Sueldos y cargas sociales del personal de portería: Se entiende por tales los sueldos y cargas sociales del encargado y suplente.
9. Otros gastos: Los que se originen como consecuencia de la resolución válida de los propietarios sobre asuntos de interés común, no comprendidos en las atribuciones conferidas al administrador, o los que éste efectuare por dicho concepto en cumplimiento de su mandato.
Artículo 16: Los gastos que se originen por las causas que a continuación se indican, serán soportados exclusivamente por los propietarios de las unidades enumeradas en el Art. 9º, inciso “b” y en la proporción que resulte de aplicar a los mismos los porcentuales allí expresados:
1. Los gastos que se originen por consumo de fuerza motriz, electricidad y/o combustible a cargo del Consorcio;
2. Los gastos que origine el uso, conservación, reparación, etc., de los ascensores, sus máquinas y/o cajas existentes en el edificio, aunque éstos signifiquen reponer el valor del artefacto y/o el de sus accesorios;
3. Los gastos que se originen en la conservación y aseo de los pasillos, hall de entrada y demás sectores comunes del edificio; como ser: pintura, decoración, embellecimiento y amoblamiento de los mismos;
4. Los gastos que demande el pago de los sueldos y cargas sociales de los peones y/o ayudantes y/o encargados del garaje.
[NOTA DE LA CÁMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES IMOBILIARIAS (CAPHyAI): En atención a las especiales situaciones que se plantean con respecto a los locales frente al uso de los servicios centrales y dependencias comunes de los edificios, se sugiere la conveniencia de establecer que los locales contribuirán al pago de las cargas comunes en la medida que puedan utilizarlas, es decir, si tienen instalaciones de calefacción, agua caliente, etc., contribuirán en la misma medida que los departamentos; en caso contrario quedarán eximidos de la contribución, entendiéndose que la exclusión corresponde a los gastos normales de atención y mantenimiento de los servicios centrales, y también a la reposición de maquinarias, calderas, etc.]
[NOTA DE LOS CONSORCISTAS (www.losconsorcistas.com.ar): Los gastos de mantenimiento y reparación a cargo del edificio, serán soportados por todos los propietarios incluyendo locales conforme a los artículos 11 y 12 del presente reglamento.]
Artículo 17: Los gastos de conservación y/o reposición que se realicen en los sectores y/o cosas de propiedad común, sean o no de uso exclusivo de algún propietario, serán soportados por todos los propietarios en la proporción establecida en el Art. 9º, inc. “a”, salvo el supuesto contemplado en el Art. 19º.
VI – PUBLICIDAD:
Artículo 18: La unidad … destinada a local de negocio, podrá colocar letreros anunciadores de su actividad, que deberán ser previamente aprobados por el Administrador. En caso de desacuerdo entre propietario y Administrador, éste deberá convocar en los 15 días al Consorcio a Asamblea, la que deberá decidir en definitiva. No reuniéndose la Asamblea o no pronunciándose al respecto, podrá el propietario proceder a la colocación del letrero, bajo su responsabilidad y previo permiso de la autoridad competente.
VII – DETERMINACIÓN DEL MONTO DE LA CONTRIBUCIÓN DE LOS PROPIETARIOS, FORMA Y PLAZOS PARA SU PAGO:
Artículo 19: A los efectos de la determinación del monto con que cada propietario deberá contribuir al pago de las expensas por “cargas comunes”, se procederá en la siguiente forma: el Administrador someterá anualmente a la Asamblea General Ordinaria de Propietarios, un cálculo del monto que presumiblemente insumirán las cargas comunes en el ejercicio venidero. Aprobado dicho cálculo, su monto se dividirá en cuatro o doce cuotas, obligándose cada propietario a abonar por adelantado del 1º al 10 de cada mes en que comienza cada mes o trimestre, la suma que resulte de aplicar el porcentual que corresponde a su unidad, la cuarta o doceava parte del monto calculado, redondeando cantidades, debiendo ajustarse los saldos al resultado que arroje el balance que apruebe la Asamblea.
Artículo 20: El propietario que no cumpliera con el pago de las cuotas establecidas para gastos ordinarios, en los 10 primeros días corridos de comenzado cada período y/o con el aporte que le corresponde para formar o reponer el fondo de reserva en los plazos previstos en el Art. anterior y/o con el aporte que le corresponde para formar o reponer el fondo de reserva en los plazos previstos en el Art. anterior y/o con los que le corresponden para gastos extraordinarios en los plazos que fije la Asamblea y/o con el pago de toda otra suma por cualquier concepto vinculada a la propiedad del inmueble, se constituirá en mora de pleno derecho y abonará desde la fecha en que debió efectuarse el pago y hasta que satisfaga su deuda, una multa contractual a favor de quien resultara haber adelantado los fondos, del 2% mensual de la deuda.
El Administrador podrá liquidar y cobrar dicha multa al percibir cada pago o bien incluirla al practicar la liquidación general del Consorcio, sin que la circunstancia de recibir los pagos sin reserva enerve su derecho de liquidar y cobrar la multa posteriormente, pudiendo también cargar al propietario moroso los gastos extrajudiciales, como ser: telegramas colacionados, honorarios de abogados u otros profesionales que intervengan en trámites de tal carácter.
Sin perjuicio de ello, una vez transcurrido diez días corridos desde la fecha máxima en que debió realizarse el pago, previa notificación por telegrama colacionado o por otra forma fehaciente que le hará el administrador, el propietario moroso podrá ser demandado por la vía ejecutiva y para obtener el cobro el Consorcio podrá solicitar el embargo de bienes del deudor y su inhibición general y/o la venta en público remate del departamento de su pertenencia, o de otros bienes que tuviese.
El monto de la deuda que origine el reclamo y el que se devengue hasta que el Consorcio perciba íntegramente lo que se le adeudare por alguno de los conceptos enunciados, podrá ser debitado por el administrador en la cuenta de los restantes integrantes del Consorcio, conforme el porcentual que correspondiere, a cuyo efecto y a los fines de su eventual reclamo judicial con los recaudos y procedimientos antes establecidos, los propietarios pactan de manera expresa la solidaridad con los alcances previstos en el Art. 699 y concordantes del Código Civil.
También podrá el Administrador, a partir del momento en que se produzca la mora del propietario deudor, suspender el suministro de los servicios a cargo del Consorcio a la unidad respectiva.
Será título ejecutivo para el cobro, el certificado de deudas expedido por el Administrador, de conformidad a las atribuciones que le confiere el Art. 6º del decreto 18.734/49, con constancia de la cantidad líquida exigible.
Las prórrogas o plazos que el Administrador y/o el Consorcio concedan, así como los pagos que reciban en cualquier forma y condiciones, no importarán novación en ningún caso.
Artículo 21: Al procederse a suscribir las escrituras traslativas de dominio por las que el edificio quede sometido al régimen de la ley 13.512, su adquirente deberá abonar como adelanto en concepto de contribución al pago de las “cargas comunes” el …% que resulte del presupuesto estimado por el Administrador, cantidad que se ajustará al resultado que arroje el balance que la primera Asamblea apruebe.
En las sucesivas ventas de cada unidad, su adquirente en oportunidad de suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio, deberá abonar el importe de un trimestre para contribuir al pago de las “cargas comunes” si aquél estuviera ya determinado o el …% del presupuesto existente.
VIII – IMPUESTOS, GASTOS Y REPARACIONES A CARGO EXCLUSIVO DE CADA PROPIETARIO:
Artículo 22: Los gastos de conservación y reparación que se realicen en las partes de propiedad exclusiva de las unidades, así como los impuestos que graven a las mismas, estarán a cargo del respectivo propietario, salvo el supuesto contemplado en el Art. siguiente.
IX – RESPONSABILIDAD POR DAÑOS PRODUCIDOS:
Artículo 23: Los daños que se ocasionen en los sectores y/o cosas de propiedad común, sean o no de uso exclusivo de algún propietario, así como las que se ocasionen en las partes de propiedad exclusiva, deberán ser resarcidos por el causante del daño, ya sea que éste provenga de los hechos y/o de la propia negligencia o bien del de las personas de sus empleados, huéspedes, personal de servicio, inquilinos o visitantes particulares. En el supuesto de no poder individualizarse el causante del daño, los gastos originados por los motivos expresados serán soportados por todos los propietarios, aplicándose al efecto los porcentuales establecidos en el Art. 9º inc. “a”.
X – VENTA, CESIÓN Y/O TRANSFERENCIA DE LAS UNIDADES:
Artículo 24: En caso de venta, cesión y/o transferencia de alguna unidad, su propietario queda obligado a comunicar al Administrador con la debida anticipación el nombre y apellido y domicilio del adquirente y escribano designado para suscribir la respectiva escritura traslativa de dominio, debiendo asimismo, exigir del adquirente que en la escritura exprese conformidad al presente reglamento, debiendo ceder a aquel su cuota parte en los fondos de reserva de la Administración para la atención de los gastos comunes y extraordinarios, si los hubiera.
Artículo 25: Es condición indispensable para la transferencia del dominio de las unidades, que a la respectiva escritura se agregue el presente reglamento, el certificado expedido por el Administrador sobre inexistencia de deudas por gastos y expensas comunes a que alude el Art. 6º del decreto 18.734/49, como así también la copia completa del Libro de Actas y/o decisiones judiciales y extrajudiciales.
XI – SEGURO CONTRA INCENDIOS:
Artículo 26: El edificio deberá estar permanentemente asegurado contra incendios por la suma que resuelva la Asamblea, la que no podrá ser inferior a la valuación establecida para el inmueble a los efectos del pago de la contribución inmobiliaria o similar, compitiendo al Administrador la celebración del seguro. El pago de las primas correspondientes estará a cargo de los propietarios en las proporciones establecidas en el Art. 9º inc. “a”. Si la prima se viera aumentada en razón del destino dado a alguna unidad, dicho aumento estará a cargo exclusivo del propietario de la unidad causante del aumento.
XII – OBLIGACIONES A CARGO DE LOS PROPIETARIOS:
Artículo 27: Cada propietario se obliga asimismo a:
a. Comunicar al Administrador su nombre y apellido, así como el domicilio que constituye a los efectos de las notificaciones y/o citaciones a que hubiere lugar, teniéndose por constituido el del departamento en caso de silencio. Estas constancias deberán ser consignadas por el Administrador en el Registro de Propietarios que deberá llevar.
b. Comunicar el nombre y apellido al Administrador de la persona a quien haya cedido y/o locado el uso de la unidad.
c. Ejecutar de inmediato en la unidad de su propiedad los arreglos y reparaciones cuya omisión pueda representar daños y/o inconvenientes a los demás propietarios, siendo responsable de los daños resultantes del incumplimiento de esta obligación.
d. Solicitar autorización del Administrador para iniciar en el interior de su departamento u otros sectores de propiedad exclusiva, reparaciones o reformas de cualquier naturaleza que ella fueren. En caso de desacuerdo entre el Administrador y el propietario, el primero deberá convocar para en (dentro de) los 15 días, al Consorcio a Asamblea, la que deberá decidir en definitiva. No reuniéndose la Asamblea o no pronunciándose al respecto, el propietario podrá, bajo su responsabilidad, ejecutar los trabajos proyectados.
e. Permitir, toda vez que sea necesario, al Administrador y/o personas encargadas de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos de interés común el acceso al departamento, debiendo en caso de ausencia designar depositario de las llaves y poner en conocimiento del Administrador el nombre y domicilio de aquél, a los efectos antes indicados.
f. Cumplir y hacer cumplir el presente Reglamento, el interno del edificio y las decisiones de las Asambleas, a las personas que a cualquier título se encuentren gozando de la posesión del departamento.
g. Efectuar los pagos, a que está obligado, en el domicilio del Administrador o donde éste lo disponga.
XIII – OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR:
Artículo 28: En el ejercicio de sus funciones, el Administrador deberá:
a. Ejecutar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios conforme lo previsto en el Reglamento de Copropiedad y lo dispuesto por la Ley Nacional 13.512.
b. Atender a la conservación de las partes comunes, resguardando la seguridad de la estructura del edificio conforme lo dispuesto por las normas vigentes.
c. Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.
d. Llevar, en debida forma, los libros del Consorcio conforme las normas vigentes.
e. Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que será exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.
f. Conservar toda la documentación del Consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.
g. Denunciar ante las autoridades correspondientes, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.
h. Depositar los fondos del Consorcio en una cuenta bancaria conjunta a nombre del Consorcio de Propietarios y a la orden del administrador y de dos (2) consorcistas designados por la Asamblea de Propietarios. La cuenta debe habilitarse para que la disponibilidad de fondos sea conjunta entre el administrador e indistintamente cualquiera o ambos de los consorcistas registrados. La Asamblea de Propietarios puede disponer la prescindencia del administrador, habilitando a ambos consorcistas a realizar retiros en forma conjunta.
i. Cuando los propietarios, en Asamblea Ordinaria o Extraordinaria lo dispongan por mayoría, debe realizar una auditoria a través de un profesional contable. La negativa a realizarla u obstaculizar su avance es causal de remoción y se aplicará el Art. 27 del presente reglamento.
j. Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme al presente reglamento, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, hora y temario. Las cédulas de notificación deberán estar rubricadas.
k. No puede, sin el previo consentimiento de la Asamblea de Propietarios, refinanciar deudas por expensas atrasadas.
l. Los convenios de pago que estipulase con los copropietarios morosos deberán ser de conocimiento de los copropietarios.
m. Abstenerse de endeudar al Consocio bajo cualquier concepto, siendo esto causal de remoción automática por desempeño infiel de sus funciones.
Artículo 29: Las liquidaciones de expensas contendrán:
a. Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, CUIT, Nº de inscripción en el Registro)
b. CUIT del Consorcio y Clave de Identificación del Consorcio en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.
c. Datos actualizados del titular o herederos de cada unidad, porcentual correspondiente, total a pagar por cada unidad, saldo anterior y actual al mes liquidado, intereses punitorios. Si los hubiere, se detallarán los depósitos judiciales efectuados en el mes anterior y los convenios de pago efectuados con propietarios deudores de expensas y aprobados por la Asamblea de Propietarios.
d. Detalle del estado contable del Consorcio, especificándose detalladamente los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.
e. Nombre y cargo del personal del Consorcio, indicando categoría del edificio, CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del Consorcio.
f. Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, CUIT o CUIL, Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota abonada que se abona.
g. Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.
h. El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios se ajusta a la normativa vigente y contiene sus datos personales, CUIT, número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.
i. Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados, constando el mes que se abona y conteniendo los datos personales, firma aclarada del administrador, su CUIL o CUIT y número de inscripción en el Registro creado por esta Ley.
j. En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado. En caso de sentencia favorable al Consorcio, el administrador debe depositar en la cuenta bancaria del Consorcio, el monto percibido con más sus accesorias, costos y costas dentro de los dos (2) días hábiles desde su percepción.
k. Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.
l. Incluir detalle de las cuentas corrientes de los convenios de pago (monto acordado, cuotas, pagos y saldos).
m. Rubricar cada una de las fojas que conformen las liquidaciones de expensas.
XIV – REPRESENTACIÓN:
Artículo 30: Son órgano de representación y administración de la comunidad:
a. El Administrador;
b. La Asamblea de Propietarios;
c. El Consejo de Administración.
Artículo 31: Designación y Remoción: El administrador es designado y removido por la Asamblea, mediante el voto de los propietarios que representen la mayoría numeral de los presentes y su designación podrá recaer en uno de los propietarios o en personas extrañas a la comunidad a título gratuito u oneroso.
Su mandato será de un año a partir de la fecha de nombramiento por acta, el cual deberá ser ratificado por esta misma vía. En caso de no llamar a asamblea en tiempo y en forma para ratificar su cargo, su mandato caducará automáticamente facultando al Consejo de Administración a reemplazarlo eventualmente para llamar a asamblea al solo fin de designar un nuevo representante. En dicho caso, deberá entregar al presidente del Consejo de Administración el Libro de Actas correspondiente bajo pena de cargo por retención indebida de documento.
Tanto en el supuesto de renuncia como en el de remoción, la entrega de la administración se formalizará inmediatamente, siempre que el Consorcio y/o los propietarios estén al día en todos los pagos con respecto al Administrador; pero —independientemente de la mutua rendición de cuentas— deberá hacer entrega del Libro de Actas al presidente del Consejo de Administración para que éste llame a Asamblea en el término de 15 días como máximo, para designar nuevo representante.
En ambos casos y cumplida la antedicha condición, rendirá cuenta documentada de su gestión y hará entrega a su sucesor de los libros obligatorios correspondientes, planos y demás documentación que haga al edificio, ya fuera por imposición obligatoria o que existiese por la propia naturaleza administrativa, a excepción de los comprobantes de pago de los cuales deberá entregar sólo una copia y siempre y cuando no comprometa la gestión del nuevo administrador razón por la cual deberá dejarse fehacientemente asentada cada una de las excepciones del caso.
Artículo 32: El Administrador procederá como mandatario del Consorcio de Propietarios a los efectos de las prescripciones de la ley 13.512 y su Decreto Reglamentario 18.734/49. Son derechos y obligaciones del Administrador, a más de las expresamente consignadas en las normas citadas, los siguientes:
a. Ejecutar las resoluciones del Consorcio e interpretar y hacer cumplir el presente Reglamento de Copropiedad y Administración como así también el interno del edificio.
b. Pagar con los fondos del Consorcio las cuentas y/o facturas de gastos de carácter común que se originan a raíz del uso que los ocupantes hagan del edificio y sus servicios, así como los necesarios a fin de mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro de la propiedad.
c. Recaudar las cuotas fijadas por la Asamblea como contribución de los propietarios al pago de las cargas comunes.
d. Procurar, bajo cualquier circunstancia, que los fondos del Consorcio tenga saldo negativo.
e. Ordenar y pagar cualquier reparación o arreglo necesario en las partes comunes y de servicio del edificio, a cuyo fin podrá hacer uso del fondo de reserva del Art. 30º.
f. Llevar un Libro de Administración y otro de Actas, ambos rubricados en el Registro de la Propiedad, donde quedarán consignadas las sumas abonadas para sufragar los gastos de la propiedad y las actas y resoluciones de las Asambleas de Propietarios, respectivamente.
g. Llevar un Registro de Propietarios, consignando el nombre, apellido y domicilio de los mismos, debiendo registrar en él todo cambio que al respecto se produjera.
h. Remitir a los integrantes del Consorcio con 15 días de anticipación como mínimo, del señalado para la reunión de la Asamblea General Ordinaria, la rendición de cuentas del ejercicio vencido siempre que no hubiere sido del conocimiento de los propietarios con anterioridad, así como también un presupuesto de gastos y cálculo de recursos para el ejercicio venidero.
i. Certificar las deudas por expensas comunes de acuerdo con el Art. 6º del decreto 18.734/49 y en su caso, la copia de las actas correspondientes, conforme a lo establecido en el Art. 5º del mismo decreto.
j. Custodiar los títulos de propiedad del inmueble y demás documentación relacionada con el bien conjunto.
k. Llevar las cuentas corrientes de cada propietario y mantener al día la nómina y domicilio legal de los titulares de cada unidad.
l. Entregar las correspondientes liquidaciones de expensas, consignando en las mismas fecha, nombre y apellido o razón social del proveedor de servicios, Nº de factura y detalle de los gastos.
m. Representar al Consorcio directamente o por apoderado, ante las autoridades públicas, sean ella administrativas, fiscales, policiales, municipales y/o judiciales, nacionales y/o provinciales, en cualquier gestión o asunto que haga a los intereses del Consorcio de Propietarios.
n. Verificar las infracciones al Reglamento de Copropiedad e Interno del edificio, procediendo conforme a sus propias atribuciones.
o. Designar y despedir al encargado, suplente y demás personal del inmueble, cuando lo considere necesario.
p. Llevar el libro de Sueldos y Jornales, debidamente rubricado.
q. Vigilar el estricto cumplimiento por parte de dicho personal de las órdenes que se le impartan, las que se consignarán en un libro especial destinado a ese efecto y previamente rubricado, que se hallará en portería.
r. Atender las quejas de los propietarios por el deficiente comportamiento del citado personal, las que se harán constar en el libro a que se ha hecho mención.
s. Efectuar las citaciones para las Asambleas, sean ellas ordinarias o extraordinarias, de manera fehaciente.
t. Resolver, siendo ello posible, toda divergencia entre los propietarios u ocupantes de las unidades.
u. Inspeccionar la propiedad e inclusive las unidades, toda vez que ello sea necesario para la ejecución de trabajos que beneficien a la comunidad.
v. Certificar fehacientemente toda liquidación mensual de expensas en cuantas fojas ésta tuviese.
w. Certificar fehacientemente toda citación, circular o notificación administrativa.
Artículo 33: El Administrador y representante legal del Consorcio queda expresamente facultado para actuar por sí o por apoderado en representación del Consorcio en todos los asuntos judiciales y/o administrativos que tenga pendiente o se le suscite en adelante de cualquier fuero y jurisdicción que sean, incluso Tribunales del Trabajo, Municipal de faltas y de Policía Administrativa y Comisiones de Conciliación, a cuyo efecto lo faculta para presentarse ante los señores jueces y demás autoridades judiciales que correspondan, con escritos, escrituras, documentos, testigos y todo género de pruebas, pudiendo formalizar peticiones y denuncias, iniciar y contestar demandas y reconvenciones, prorrogar y declinar jurisdicción, oponer excepciones, decir de nulidad, tachar, recusar, apelar, desistir de éste y otros derechos, comprometer en árbitros, juris y arbitradores, prestar juramento, fianzas y cauciones, nombrar toda clase de peritos, tasadores y martilleros, solicitar la venta y remate de sus deudores y fiadores, embargos preventivos y definitivos, inhibiciones y sus levantamientos, cotejos de letras, autos de quiebra, desalojos y lanzamientos, celebrar arreglos y transacciones, cobrar y percibir, otorgar recibos y cartas de pago, pedir y asistir a toda clase de audiencias y juicios verbales, concursar civilmente a sus deudores, aceptar el nombramiento de interventor o síndico en los juicios de quiebra en que sea parte y representarlo en tal carácter, conceder quitas y esperas, producir informaciones, solicitar la protocolización de toda clase de documentos y de las actas de Asamblea cuando así corresponda por disposición de la ley o por decisión de los propietarios, formular protestas, iniciar juicios sucesorios de deudores, acciones criminales, correccionales y querellas contra terceros, pedir reparaciones de daños y perjuicios, careos, retractaciones y declaraciones indagatorias, prisiones preventivas, excarcelaciones y declaraciones indagatorias, excarcelaciones bajo fianza, deducir tercerías, renunciar a prescripciones adquiridas, aceptar cesiones en bienes de pago, intentar recursos de inconstitucionalidad e inaplicabilidad de la ley o doctrina legal, así como cualquier otro que autoricen las leyes de procedimientos y renunciar los que estime conveniente, pudiendo sustituir el mandato.
XV – CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN:
Artículo 34: A efectos de una mejor gestión interna entre el Consorcio de Propietarios y el Administrador, se constituirá un Consejo de Administración conformado mínimamente por un presidente y dos vocales, pudiendo aumentarse su número siempre en forma impar. Dicho Consejo cumplirá la función de asesoramiento y contralor de la gestión administrativa, pudiendo reemplazar eventualmente al administrador en caso de ausencia, renuncia, fallecimiento o remoción automática de acuerdo al Art. 28 del presente Reglamento. Dicho Consejo no poseerá funciones ejecutivas salvo la estipulada en el Art. 28 y a ese solo efecto. La forma de nombramiento y remoción de sus miembros será la misma que se utilice para nombrar y remover al administrador y ejercerá sus funciones en forma honoraria.
Es condición sine qua non para formar parte del Consejo de Administración:
1. Ser copropietario;
2. Habitar en el edificio;
3. No tenener litigios con el Consorcio ni con terceros;
4. Tener las expensas al día.
XVI – EJERCICIO FINANCIERO:
Artículo 35: Cada ejercicio financiero durará un año, debiendo la Asamblea fijar la fecha de iniciación y vencimiento del mismo, la que sólo podrá ser modificada por ella; en caso contrario será tomada como naturalmente válido la del 31 de diciembre como fecha de cierre.
XVII – FONDO DE RESERVA:
Artículo 36: Para la atención de gastos extraordinarios, indemnizaciones y despidos u otros gastos especiales o imprevisibles, deberá constituirse un fondo de reserva en forma de una contribución, ajena a la ordinaria. Sobre el particular resolverá anualmente la Asamblea Ordinaria debiendo expedirse acerca del monto de dicho fondo y la forma de pago del mismo. El fondo de reserva quedará depositado en una cuenta a nombre del Consorcio. El Administrador, previa autorización por asamblea o del Consejo de Administración si ésta así lo dispusiese, podrá hacer uso del mismo conforme lo dispuesto en el Art. 27º, y/o para compensar las deudas del Consorcio para con él, debiendo rendir cuenta del mismo en oportunidad de celebrarse la Asamblea General Ordinaria.
XVIII – PODER PARA LA MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO:
Artículo 37: Para el cumplimiento de las resoluciones de la Asamblea, que importen una nueva modificación del presente reglamento, el Consorcio confiere desde ya poder a dos cualesquiera de sus integrantes, para que una vez acreditada su condición de tales ante el escribano interviniente, otorguen de manera conjunta la escritura modificatoria pertinente.
XIX – ASAMBLEA DE PROPIETARIOS:
Artículo 38: Los propietarios para sus deliberaciones y decisiones celebrarán Asamblea Ordinaria y Extraordinaria, que tendrán lugar bajo los mismos principios en orden a convocatoria y constitución. En la primera Asamblea que celebre, el Consorcio deberá fijar el mes de cada año en que se realizarán las ordinarias en el futuro, debiendo mediar entre el cierre del ejercicio y el mes fijado, por lo menos dos meses. Acerca de la forma de llevarse a cabo las Asambleas, se establece lo siguiente:
A. CITACIÓN Y LUGAR: La citación, con indicación del carácter y asuntos a tratarse se remitirá por intermedio del Administrador a los integrantes del Consorcio o a sus representantes debidamente designados, al domicilio legal por ellos constituido o en su defecto al de la unidad objeto de la propiedad, con una anticipación no menor de 10 días corridos para Asambleas General Ordinarias y no menor de 5 días corridos para las Extraordinarias. Las reuniones se celebrarán en el lugar que fije el Administrador, a la hora que la citación indique.
B. CLASES DE ASAMBLEAS:
1. Asambleas Generales Ordinarias: Tendrán lugar en las oportunidades señaladas. En estas Asambleas serán considerados la rendición de cuentas e informe que presente el Administrador relativo al ejercicio vencido, así como también el plan de gastos para el ejercicio venidero, a fin de adjuntar al mismo, una vez aprobado, las cuotas correspondientes a los distintos departamentos. Si fracasara la primera convocatoria por falta de “quórum” se celebrará la Asamblea media hora después en segunda convocatoria. Esta segunda convocatoria tendrá lugar cualquiera sea el número de propietarios presentes y/o porcentaje que les corresponda de acuerdo al Art. 9º inc. “a”. En segunda convocatoria, quedarán aprobados la rendición de cuentas y el plan de gastos presentado por el Administrador, si no media en su contra la mitad más uno de los votos de los asistentes del Consorcio. En el caso que no concurriera ninguno de los propietarios a la segunda convocatoria, el Administrador dejará constancia en el Libro de Actas, con transcripción del Orden del Día, en cuyo caso la rendición de cuentas y el plan de gastos presentados quedarán aprobados.
2. Asambleas Extraordinarias: Se celebrarán cada vez que el Administrador lo considere necesario o cuando un grupo de propietarios que represente por lo menos el 20% de los votos de los integrantes del Consorcio lo solicite por escrito al Administrador.
a. Si dentro de los 15 días de entregada la nota el Administrador hiciese caso omiso a lo solicitado por el grupo de propietarios, se considerará automáticamente removido por incumplimiento de mandato, facultando a los propietarios a llamar a asamblea extraordinaria por sí mismos para designar nuevo representante con la presencia de un Escribano para labrar un acta a costas del Administrador mismo.
b. En caso de no obtenerse “quórum” suficiente, podrán los interesados, solicitar al Juez la citación que prescribe el Art. 10º de la ley 13.512.
C. PRESIDENCIA: Las Asambleas serán presididas por uno de los propietarios o el Administrador si así se lo dispusiese, debiendo en el acto de constitución de las mismas, procederse a la designación de un Secretario y dos propietarios para firmar el acta junto al Presidente. En ausencia del Administrador, los presentes podrán elegir un presidente “ad-hoc” mediante constitución previa de la sesión, presidida para esa emergencia. El Presidente tendrá a su cargo la dirección de las deliberaciones de la Asamblea. Durante las deliberaciones el Presidente tendrá voz pero no voto, excepto cuando fuere propietario.
D. REGLAS PARA DELIBERAR: Las reglas para deliberaciones las sancionarán los propietarios constituidos en reunión.
E. QUÓRUM: El quórum necesario para poder sesionar se establece con la presencia de un número de integrantes del Consorcio cuyos votos representen más del 50%. Se exceptúa: el supuesto contemplado en el inciso “b” del presente Art., relativo a la segunda convocatoria.
F. COMPUTO DE VOTOS: Cualquiera sea la clase del asunto sometido a la consideración de los integrantes del Consorcio, así como la mayoría exigida por este Reglamento, el voto de cada propietario valdrá tanto como cuanto represente el porcentual asignado a la unidad propiedad de aquél en el Art. 9º inc. “a”. Para poder votar el propietario deberá estar al día con los pagos al administrador.
G. MAYORÍAS NECESARIAS:
1. UNANIMIDAD: Se requiere el voto de todos los integrantes del Consorcio, para resolver sobre los siguientes asuntos:
a. Para modificar y/o resolver sobre la calidad de la ocupación asignada a las respectivas partes del inmueble y para modificar y/o resolver sobre los porcentuales establecidos para cada unidad de propiedad exclusiva en consideración al todo en el Art. 9º.
b. Para poder disponer la realización de toda obra nueva que afecte el inmueble común, el agregado de nuevos pisos o construcciones sobre el último constituido, o excavaciones, sótanos, etc., bajo la planta baja o subsuelo existente.
c. Para hipotecar el edificio y el terreno sobre el cual se asienta.
2. MAYORÍA DE DOS TERCIOS: Se requieren los 2/3 de votos de los integrantes del Consorcio para resolver sobre los siguientes asuntos:
a. Para la realización de innovaciones y/o mejoras en el edificio;
b. Para el nombramiento y/o remoción del Administrador y Representante Legal;
c. Para reformar el presente reglamento;
d. Para suprimir o suspender el funcionamiento de los servicios centrales.
3. SIMPLE MAYORÍA: Se requiere el voto de la simple mayoría de los presentes en las Asambleas para resolver cualquier otro asunto en el Orden del Día.
H. REPRESENTACIÓN: Los propietarios podrán hacerse representar en las reuniones por mandatarios, para lo cual será suficiente la presentación de una carta poder con la firma certificada por escribano público, banco o por el Administrador. Un mismo mandatario no podrá actuar como representante de ningún propietario. En caso de existir establecido un condominio por alguna de las unidades, los titulares de él deberán unificar representación.
I. AUSENTES: Las resoluciones de las Asambleas serán definitivas y válidas aún para los propietarios que no hubieran concurrido a ellas, los que no podrán formular reclamación alguna fundada en su ausencia. Las resoluciones que recaigan sobre puntos del orden del día definidos en él como “asuntos varios” o “generales” sólo podrán tener valor como “recomendaciones”. El voto de los ausentes será computado positivamente a favor del voto mayoritario.
XX – CLÁUSULA ESPECIAL:
Artículo 39: Es condición especial para la validez de los acuerdos que por el presente reglamento requieren unanimidad para resolver, así como para los referentes a los extremos que establecen los Arts. 12 y 16 de la ley 13.512, que los acreedores hipotecarios que tuviesen inscriptos gravámenes por el todo del inmueble general o sobre cualquiera de las unidades de propiedad exclusiva, sean fehacientemente notificados de la respectiva resolución, a fin que puedan oponer sus derechos con anticipación a la realización de los actos que se hubiesen acordado.
XXI – CERTIFICADOS:
Artículo 40: El Administrador queda autorizado para expedir bajo las responsabilidades a que hubiere lugar, las siguientes certificaciones:
1. Certificados sobre deudas por expensas comunes de acuerdo con el Art. 6º del decreto reglamentario 18.734/49;
2. El certificado de las copias de las actas de la Asamblea de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 5º del citado decreto;
3. Las certificaciones del Art. 32º inc. “H”.
XXII – RESPONSABILIDAD DEL NUDO PROPIETARIO:
Artículo 41: En caso de usufructo, habitación, anticresis, locación, comodato o de cualquier otra clase de acto, hecho o convención que confiera posesión, tenencia o uso y goce sobre la correspondiente unidad, que no sea a título de dueño, no tendrán intervención en el Consorcio los titulares de aquellos derechos, permaneciendo el nudo de propietarios, en cuanto a sus relaciones con la entidad, con la plenitud de las responsabilidades y obligaciones para con ella y en el ejercicio de todos sus derechos de propietario, cualesquiera sean los términos de los contratos celebrados con terceros.
XXIII – JURISDICCIÓN:
Artículo 42: El hecho de ser titular del dominio exclusivo de cada una de las unidades del presente edificio, e integrante del Consorcio como propietario del terreno y las cosas comunes del edificio, importa el conocimiento y aceptación de este Reglamento como así también la obligación de someterse para toda cuestión judicial o extrajudicial propia de este instrumento, a la jurisdicción de los Tribunales Nacionales de … con exclusión de toda otra, quedando expresamente convenido que los domicilio especiales que se constituyen no importan prórroga de jurisdicción.
XXIV – ADMINISTRADOR Y SEGURO:
Artículo 43:
a. Por este acto se designa Administrador y Representante Legal del Consorcio de Propietarios, a … quien constituye domicilio en la calle … que procederá como mandatario a todos los efectos previstos en el presente y/o en la ley 13.512 y sus decretos reglamentarios. Asimismo en el indicado queda fijado el domicilio legal del Consorcio.
b. El Administrador y Representante Legal del Consorcio de Propietarios percibirá como retribución por sus servicios, los honorarios que resulten de la decisión de la simple mayoría de los presentes en una asamblea.
c. El edificio se encuentra actualmente asegurado contra riesgo de incendios, bajo póliza Nº … de la Compañía … con vencimiento el … Dicho seguro ha sido sometido al régimen de la ley 13.512, obligándose éste una vez escriturados los departamentos a favor de sus adquirentes, a endosar la póliza en favor del Consorcio de Propietarios. A su vez los integrantes del Consorcio se obligan a reembolsar al anterior propietario lo abonado en concepto de prima, en las proporciones establecidas en el Art. 9º inc. “a” del presente, a partir de la fecha de posesión o de las respectivas escrituras, según sea el caso.
XXV – CLÁUSULAS ESPECIALES:
Artículo 44: Sobre el administrador: Si quien hiciese de representante legal del consorcio fuese un copropietario, deberá delegar representación de su unidad funcional y/o complementaria en un tercero. Tampoco podrá representar a otros ni incidir por medio de votos bajo ninguna circunstancia.
Artículo 45: Sobre el encargado y proveedores de servicio: Ningún copropietario o familiar directo podrá ejercer funciones de encargado como así tampoco proveer servicio de ningún tipo y especie para con el Consorcio.
Artículo 46: Los poseedores de boleto de compra-venta no podrán representar a sus unidades funcionales a menos que el nudo propietario les otorgue un poder especial para ello refrendado por escribano público.
Artículo 47: La administración se presume por un año a partir de la fecha de nombramiento, por lo cual el administrador deberá llamar a asamblea dentro de los 30 días anteriores a la fecha de caducidad de su mandato para ratificar su cargo. El no cumplimiento de esta disposición implica su remoción automática, motivo por el cual deberá hacer entrega del Libro de Actas a los miembros del Consejo de Administración en un plazo no mayor a las 72 horas para que convoquen a asamblea Extraordinaria al solo efecto de designar un nuevo representante.
Artículo 48: La aceptación por parte del Consorcio de la renuncia del administrador, no supone la aprobación de la Rendición de Cuentas ni lo exonera. La misma quedará sujeta a la primera asamblea que realice el administrador que lo reemplace, la cual deberá convocarse dentro de los 30 días de entregada la misma y en una asamblea extraordinaria convocada a ese solo efecto.
Artículo 49: Para los casos en que la administración del Consorcio recaiga sobre un copropietario, éste no podrá representar a su Unidad Funcional y quien lo haga, cualquiera fuese la condición, tendrá voz y voto salvo en lo que concierna a la gestión administrativa.
Artículo 50: Todo aquel sobre quien recaiga la responsabilidad de administrar, quedará automáticamente inhibido de representarse a sí mismo si fuese copropietario o de representar a un tercero.
Artículo 51: Bajo ningún concepto se aceptan los “cargos múltiples”; ya fuese en forma explícita o implícita; gratuita u onerosa.
Artículo 52: En caso de renuncia, retiro o despido, el encargado saliente deberá abandonar la unidad funcional destinada en un plazo no mayor a los 30 días, previa comunicación fehaciente del administrador.
Artículo 53: Las unidades funcionales ubicadas en la planta baja que bajo ningún contexto utilizaran ascensor, quedarán exeptuados de los gastos atinentes a su uso y mantenimiento.
Artículo 54: En caso de corresponderle al Consorcio el cargo de una reposición, ésta se hará conforme a los materiales de obra originales al momento de su inauguración. Toda diferencia extraordinaria originada por la razón que fuera en la cual el Consorcio no intervino ni dio con anterioridad consentimiento explícito —ya fuese a través del Administrador o la Asamblea—, corre por exclusiva cuenta del copropietario; motivo por el cual el Consorcio responderá reponiendo la pieza original, un símil o reintegrando el valor en mercado de la misma. Si la diferencia fuese visiblemente contrastable o el copropietario no pudiese afrontar el monto de la diferencia, deberá dirimirse la cuestión por vía de una asamblea convocada a ese solo fin. Y si aún así no se llegase a un acuerdo de partes, el Administrador estará facultado a resolver por sí el nudo del conflicto pero bajo ninguna circunstancia la reposición se verá impedida de efectuarse en su totalidad.
Artículo 55: Queda absoluta y terminantemente prohibido contratar al encargado para realizar trabajos particulares dentro del edificio fuesen éstos de caracter privado como consorciales.
Artículo 56: El encargado no podrá contratar ni administrar bajo ningún motivo o pretexto proveedores de servicio, siendo ésta responsabilidad exclusiva del administrador.
Artículo 57: Los gastos generados por negligencia de los copropietarios que afecten los bienes del Consorcio, serán derivados como gastos particulares y sufrirán los mismos rigores que las expensas.
Artículo 58: El interés generados por mora, se sumará al capital en concepto indemnizatorio con respecto al resto de los copropietarios que se ven obligados de manera forzosa a soportar financieramente las expensas del moroso. Este interés asumirá una doble función: salvaguardar el valor del capital adeudado contra la inflación, y reparar el daño causado por la mora toda vez que el Consorcio no está obligado a descapitalizarse ni a ser solidario con respecto al dañoso.
Artículo 59: Para evitar las especulación financiera, se prohíben los pagos parciales.