Autor: estudiojuridicodva@gmail.com

todo poseedor debe pagar?

Siempre y cuando sea posedor SI . Por ejemplo a un inquilino no se le puede cobrar expensas , este es un simple tenedor pero a un poseedor , quien ejerce el dominio animus domini , y este es el caso de quien inicia un juicio de usucapión. para eso debemos ahondar en el tema de que es la posesión pero para ello hay otro articulo búsquenlo, seguiremos con la responsabilidad.

Cual es La responsabilidad del nuevo poseedor por la deuda de expensas comunes

La responsabilidad del nuevo poseedor por la deuda de gastos comunes varía dependiendo de si adquiere el derecho real de propiedad horizontal o solo la posesión de la unidad funcional. Si adquiere el derecho real, responderá con todo su patrimonio por los períodos de expensas devengadas después de la adquisición, conforme al artículo 2050. En caso de adquirir solo la posesión, responderá por la deuda de expensas comunes solo con la cosa, es decir, hasta el límite del valor de la unidad funcional que constituye el asiento del privilegio del crédito por expensas.

Además, el primer párrafo del artículo 2049 del Código Civil y Comercial establece que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo por enajenación voluntaria o forzosa, lo que implica que el adquirente no puede liberarse de la deuda de expensas comunes mediante la compra del inmueble. Por lo tanto, el adquirente asume la responsabilidad por la deuda de expensas devengadas después de la adquisición, y el transmitente sigue siendo responsable por los períodos devengados durante su titularidad.

En resumen, la responsabilidad del nuevo poseedor por la deuda de gastos comunes dependerá de si adquiere el derecho real o solo la posesión, así como de la naturaleza de la deuda en relación con los períodos devengados antes y después de la adquisición.

• La responsabilidad del nuevo poseedor por la deuda de gastos comunes varía dependiendo de si adquiere el derecho real de propiedad horizontal o solo la posesión de la unidad funcional. Si adquiere el derecho real, responderá con todo su patrimonio por los períodos de expensas devengadas después de la adquisición, conforme al artículo 2050. En caso de adquirir solo la posesión, responderá por la deuda de expensas comunes solo con la cosa, es decir, hasta el límite del valor de la unidad funcional que constituye el asiento del privilegio del crédito por expensas.
• No hay dudas en cuanto a que el adquirente responderá con todo su patrimonio por los períodos de expensas devengadas con posterioridad a la perfección de su adquisición. Esto así no ya por imperio del artículo 2049 sino por aplicación del artículo 2050 que, en su carácter de propietario, lo convierte en legitimado pasivo del reclamo.
• Cuando se produce el traslado solo de la posesión, resulta evidente que no puede aplicarse el artículo 2049 del Código Civil y Comercial que se refiere a la transmisión del derecho real. En tal caso deberá recurrirse al artículo 1937 que pone a cargo del sucesor particular las obligaciones inherentes a la posesión. De ese modo, el nuevo poseedor responderá también por la deuda de expensas comunes solo con la cosa y podrá ser demandado por imperio del artículo 2050 que obliga al pago también a los poseedores.

 

 

CUALES SON las defensas procesales y de fondo frente al cobro judicial de las expensas comunes que puede plantear el demandado

Las defensas procesales contra la cobranza judicial de expensas comunes incluyen la inhabilidad de título, la falta de personería y el pago documentado. La inhabilidad de título se refiere a que el documento no cumple con los requisitos para llevar a cabo la ejecución, como la falta de detalle de la suma de dinero líquida y exigible. Esta defensa está limitada al ataque de las formas extrínsecas del título y no permite cuestionar la causa de la obligación ni exceder el ámbito cognoscitivo del juicio ejecutivo. La falta de personería se refiere a la falta de legitimación para ser demandado en calidad de deudor, y el pago documentado se refiere a impugnar la deuda presentando pruebas de pago.

Las defensas de fondo incluyen la prescripción liberatoria, la enajenación, la renuncia al uso y goce, y la compensación. La prescripción liberatoria opera a los dos años desde que las expensas se tornaron exigibles. La enajenación se refiere a la transferencia de la propiedad que libera al antiguo propietario de su responsabilidad por las expensas. La renuncia al uso y goce se presenta cuando el propietario renuncia al uso y goce de la unidad funcional, liberándose de la obligación de pagar expensas. Por último, la compensación es la defensa que permite al deudor compensar su deuda de expensas con un crédito líquido y exigible que tenga contra el consorcio.

Las principales exigencias para las excepciones procesales a la ejecución de expensas comunes, según la perspectiva judicial, incluyen:

1. Inhabilidad de título: Esta excepción se aplica cuando el título no cumple con los requisitos para llevar aparejada ejecución, como por ejemplo, si el certificado no contiene el detalle de la suma de dinero líquida y exigible. Su alcance se restringe al ataque de las formas extrínsecas del título, sin poder vulnerar disposiciones de derecho de fondo.
2. Falta de personería: Se refiere a la falta de capacidad legal para actuar en el proceso, ya sea por representación indebida o por carecer de legitimación para intervenir en el juicio.
3. Pago documentado: Para que proceda esta excepción, es necesario que el pago esté correctamente acreditado mediante un recibo u otro documento análogo emanado del acreedor y extendido en términos congruentes con su finalidad probatoria, con precisa y detallada imputación a la obligación que se ejecuta.

Estas excepciones deben cumplir con los requisitos establecidos por la ley procesal y el Código Civil y Comercial, y deben ser planteadas dentro del plazo de cinco días de cumplida la intimación de pago.

DEMANDA EJECUTIVA POR COBRO DE EXPENSAS COMUNES.

 

Señor Juez:

………………………………………………………., abogado, inscripto en la matrícula respectiva, constituyendo domicilio legal en ……………………………………………………………………………………., a V.S. respetuosamente me presento y digo:

Que soy apoderado especial para estos trámites de………….., sito en calle ……………………………….. de …………….., según así lo acredito con el respectivo mandato que acompaño para su agregación.-

 

Que en tal carácter y en cumplimiento de expresas instrucciones recibidas, vengo a entablar formal demanda ejecutiva por cobro de expensas comunes contra ……………………………….., con domicilio en calle………………………………………… del mencionado edificio……………. de …………., basada en los siguientes hechos y derecho:

 

HECHOS:

Según informes producidos por el Registro General de Propiedades con los extractos de títulos que acompaño para su agregación ( Ejemplo: título original, declaratoria de herederos, cesión gratuita de herencia y acta de Bien de Familia ), el titular actualmente del mencionado departamento, es el demandado citado en el párrafo anterior.-

 

Es el caso que los demandados adeudan expensas comunes por la mencionada Unidad …………, desde el mes de ……………… de ………. a ……………… de ………. inclusive que – en valores históricos – importa la suma de pesos ……………………………………………………………………. .-

Que como queda dicho, se trata de valores históricos, por lo que en su oportunidad deberán ser actualizados con los intereses compensatorios y punitorios que correspondieren.-

 

El reglamento de Copropiedad y Administración fue confeccionado por el Escribano ………………………………………. y lleva el Nº ………., del ………….. .-

En el Art. …….., consta la obligación del copropietario de abonar los gastos de expensas comunes en el domicilio del Administrador.-

La mora por falta de pago está pactada en el Art. … del Reglamento, debiendo el pago ser abonado del …. al…. de cada liquidación mensual practicada por el Administrador del Edificio.-

El mismo Art. ….. establece intereses compensatorios en caso de mora del ……………………………. .-

 

También establece dicho Art. …… intereses punitorios en caso de mora de acuerdo al ……………………………………………. ( hoy son los intereses correspondientes a fijar por V.S.) .-

 

Con referencia a los intereses compensatorios y punitorios mencionados precedentemente, ( art. ….. del Reglamento de Coprop. y Adm. ) resultan procedentes y solicito sean aplicados expresamente en el reclamo de autos, atento a que “La Vital función que cumplen las expensas comunes en el Régimen de Propiedad Horizontal permite admitir una tasa de interés mas elevada que la aplicable en otros supuestos. Los intereses punitorios que representan una modalidad de la cláusula penal, son los moratorios expresamente previstos en el contrato. Los intereses compensatorios o lucrativos, en cambio, traducen el precio del uso del Capital y resultan ajenos a toda idea de responsabilidad” (C.N. Civ. Sala A, en La Ley, entrega del 23/5/95). Hernán Racciatti comentando el fallo mencionado afirma que “constituyendo el pacto de intereses en esta materia, una cláusula penal, que desempeña en el supuesto una acción más compulsiva que resarcitoria, aunque secundariamente no represente la aplicación convencional de los daños moratorios, resulta lógico que la tasa de interés convenida en estos casos, sea por regla general, bastante más alta que en otras especies de deudas por dinero “.-

La vía ejecutiva está determinada, en caso de mora, en el ya mencionado art. …….., previa intimación por telegrama colacionado, sirviendo para ello el certificado de deuda expedido por el Administrador del Edificio.-

En el caso, el …………….. se remitió a la demandada la Carta Documento Nº …………., reclamando la deuda, y que fueron reiterados por notas del …………….. y …………….. .-

Hago reserva de derechos para ampliar la presente demanda con nuevas cuotas de expensas comunes que pudieran adeudar los demandados a partir del mes de ………………… de ……. inclusive.-

 

DERECHO:

Fundo esta acción en lo dispuesto por los Arts. 505; 508 y 1197 del Código Civil y Arts. 8 y 17 de la ley 13.512 y Art. 442, inciso 3 ) del Código de Procedimientos Civiles.-

 

SOLICITO EMBARGO EJECUTIVO:

A fin de asegurar el cobro del crédito que se ejecuta, solicito se trabe embargo ejecutivo sobre la Unidad …………. del Edificio ……………, cuyo dominio se encuentra inscripto al Tomo……….. Folio………. Nº …………, Departamento ……………………… (Régimen de Propiedad Horizontal) ( Unidad ………) suficiente a cubrir la suma de $ …………….. que se reclaman (en valores históricos) con más la que V.S. se digne fijar para responder a nuevos intereses o costas, estimándose que no debe ser inferior a $……………… .-, oficiándose al efecto al Registro General de Propiedades (Art. 452 del C.P.C).

Por lo expresado a V.S. solicito:

1º) Me tenga por presentado, con domicilio legal constituído y en la representación acreditada.-

2º) Por iniciada la presente acción, se cite y emplace a la parte demandada a comparecer a estar a derecho dentro del término y bajo los apercibimientos de ley.-

 

4º) Se tenga presente la reserva de derechos para ampliar esta demanda con las nuevas cuotas que pudieran adeudar los demandados, posteriores al mes de …………… de ………, mes éste ya incluído en esta demanda.-

5º) Se trabe embargo ejecutivo sobre el departamento objeto de autos, en la forma peticionada, oficiándose.-

6º) Se agreguen como parte integrante de esta demanda la siguiente documentación que se acompaña a tales efectos: 1) Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio ………………… en fotocopia; 2) Acta nombramiento del administrador; 3) Certificado de deuda extendido por el administrador; 4) Planillas mensuales de liquidaciones de expensas por el período que comprende esta demanda; 5) Extracto del título del Dpto.; 6) Declaratoria de herederos (si lo hubiese); 7) Cesión gratuita de herencia (si la hubiese); Inscripción del inmueble como bien de familia; carta documento reclamando pago y notas enviadas en igual sentido. 9) Fotocopia de la publicación sobre Bien de familia y propiedad horizontal.-

7º) Previo los trámites de ley, dicte sentencia, haciendo lugar a la demanda con expresa imposición de costas

Provea V.S.. de conformidad

POR SER JUSTICIA

 

ESTA REALIZADO CON EL ANTERIOR CODIGO CIVIL PARA SOLICITAR LA ACTUALIZACION AL NUEVO CODIGO SOLICITARLO AL ESTUDIO

La importancia de la intimación previa y las implicaciones legales de la mora automática en el cumplimiento de las obligaciones.??

La importancia de la intimación previa radica en que, si bien el reglamento de propiedad horizontal puede establecer un plazo para el pago de expensas, la mora automática no siempre está contemplada, por lo que la intimación previa puede ser necesaria para constituir al deudor en mora. Sin embargo, la mora automática, regulada en el artículo 886 del Código Civil y Comercial, establece que si los propietarios se comprometieron en el reglamento a abonar las expensas en un plazo determinado, el incumplimiento de cada obligación por parte del deudor lo constituye en mora de pleno derecho sin necesidad de requerimiento alguno.

Las implicaciones legales de la mora automática son que el incumplimiento de cada obligación por parte del deudor lo constituye en mora de pleno derecho, sin necesidad de requerimiento alguno. Esto significa que el deudor entra en mora automáticamente al no cumplir con su obligación en el plazo establecido, lo que puede tener implicaciones en el proceso ejecutivo, en la exigibilidad de intereses y en el funcionamiento del sistema de propiedad horizontal.

Desde el estudio somos especialistas en propiedad horizontal realizamos la intimación , llamenos

Facultades del administrador para perseguir el cobro judicial de las expensas y la posibilidad de sustituir la representación en cabeza de un profesional para ese juicio.

El administrador tiene la facultad de perseguir el cobro judicial de las expensas, lo cual está expresamente previsto en el artículo 2067 inciso “d” del Código Civil y Comercial. Sin embargo, no está claramente establecido si el administrador puede sustituir la representación en un juicio por un profesional sin necesidad de autorización específica. Esta cuestión plantea dudas sobre si el ejercicio de esta facultad de representación puede ser delegada o si requiere una autorización expresa de la asamblea de propietarios

Desde el estudio recomendamos que para evitar responsabilidad de administrador ,  realizar acta asamblea ria al efecto

¿Por qué se destaca la importancia del pago oportuno en la recaudación de gastos comunes?

El pago oportuno de los gastos comunes es de suma importancia para el funcionamiento adecuado del sistema de horizontalidad en un consorcio. El ingreso puntual de las expensas comunes es crucial para garantizar la normalidad y estabilidad del sistema, evitando que la falta de previsión en el ingreso mensual genere zozobra en el sistema. Además, el cumplimiento en término de la obligación de abonar las expensas evita la necesidad de imponer una mayor exigencia a los propietarios cumplidores y contribuye a mantener el equilibrio financiero del consorcio. En caso de incumplimiento, la vía procesal para el cobro de las expensas puede implicar la percepción compulsiva a través de un juicio ejecutivo, lo que evidencia la relevancia del pago oportuno en la recaudación de gastos comunes.

Desde el estudio realizamos ejecuciones de expensas desde el año 2008.

 

Para confeccionar un certificado de deuda válido para el cobro compulsivo, es necesario :

1. Contenido específico: El certificado debe contener una obligación fehaciente de dar una suma líquida y exigible de dinero, imputable a las expensas comunes (ordinarias y extraordinarias) de una unidad funcional determinada. Debe incluir tanto las expensas ordinarias como las extraordinarias devengadas hasta la fecha de emisión y que estén impagas.
2. Identificación clara: El certificado debe contener la fecha de emisión, la identificación del demandado y la individualización de la unidad que generó la deuda de expensas.
3. Firma y representación: La firma del certificado debe ser clara y estar acompañada de la aclaración de la persona humana que lo emite, y en caso de representación de una persona jurídica, se debe indicar esta circunstancia.
4. Aprobación: Si existe un consejo de propietarios, el certificado debe ser aprobado por este órgano, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2048 del Código Civil y Comercial.

El certificado de deuda de expensas no es suficiente para lograr la ejecutividad en el reclamo por varias razones:

1. Falta de discriminación de los rubros de expensas: La falta de discriminación de los rubros de expensas en el certificado puede restar fuerza ejecutiva al mismo.
2. Aprobación por parte del consejo de propietarios: El certificado debe ser expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si este existe, para gozar de ejecutividad. Además, se deben agregar constancias que acrediten que el consejo está integrado por quienes firman el certificado.
3. Contenido del certificado: El certificado de deuda debe contener la fecha, la identificación del demandado y la individualización de la unidad que devengó la deuda de expensas que se reclama. Además, debe especificar una obligación fehaciente de dar una suma líquida y exigible de dinero imputable a las expensas comunes (ordinarias y extraordinarias) de una unidad funcional determinada.
4. Requisitos adicionales: Además del certificado de deuda, se deben agregar otros instrumentos para la promoción del proceso ejecutivo, como el Reglamento de Propiedad Horizontal, constancias sobre la personería del administrador, informes (de dominio y del Registro de Juicios Universales) y la intimación previa.

En resumen, el certificado de deuda de expensas, por sí solo, no es suficiente para lograr la ejecutividad en el reclamo debido a la necesidad de cumplir con requisitos específicos y agregar otros instrumentos para promover el proceso ejecutivo

 

 

El incumplimiento de los propietarios en el pago de expensas comunes es un tema importante que requiere considerar varios puntos clave:

1. Obligación de pago: Según el Código Civil y Comercial, los propietarios son los únicos obligados a contribuir con el pago de las expensas comunes.
2. Legitimación pasiva: Además de los propietarios, los poseedores por cualquier título también pueden ser demandados para el pago de las expensas, sin implicar liberación de los propietarios.
3. Posibles demandados: El consorcio puede requerir el pago a uno, varios o todos los codeudores, ya sea de manera simultánea o sucesiva.
4. Consorcio de hecho: En el caso de un “consorcio de hecho” que nuclea a adquirentes que no han escriturado, la legitimación pasiva de los poseedores puede ser la única posibilidad de cobrar las expensas.
5. Legitimación pasiva del Estado: El Estado puede ser demandado en caso de adeudar expensas si adquiere unidades o construye edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

EL POSEEDOR PUEDE PAGAR LAS EXPENSAS O SOLO EL PROPIETARIO??

De acuerdo al artículo 2048 del Código Civil y Comercial, las expensas deben ser pagadas por “cada propietario”, lo que indica que solo los propietarios son los obligados a contribuir con el pago de las expensas. Además, se señala que el certificado de deuda de expensas es título ejecutivo para su cobro “a los propietarios”. Sin embargo, se destaca que el artículo 2050 permite exigir los gastos a “los que sean poseedores por cualquier título”, sin implicar liberación del propietario. Asimismo, se menciona que la fórmula utilizada en la norma parece incluir solo a los poseedores a partir de un derecho real o personal, vinculados al propietario por un contrato, lo cual puede generar interpretaciones que requieren claridad. También se hace referencia a la posibilidad de demandar al poseedor sin desvincular al propietario de su obligación de pagar las expensas comunes, lo que sugiere un supuesto de obligaciones concurrentes.

Finalmente ES IMPORTANTE SEÑALAR QUE el consorcio puede tener más de un deudor para exigir el pago de las expensas, y la decisión de demandar a uno u otro dependerá en gran parte de su solvencia económica y de la magnitud de la deuda.

PUEDE DEMANDARSE AL USUFRUCTUARIO??

Sí, el usufructuario puede ser demandado, ya que, según el Código Civil y Comercial, el usufructuario constituye un obligado directo al pago de las expensas aunque no esté previsto tal deber en el acto constitutivo. Además, el consorcio o los acreedores del usufructuario pueden exigir el pago de las expensas al usufructuario, quien deberá responder con todo su patrimonio, incluyendo los frutos derivados del ejercicio del usufructo y el derecho de usufructo mismo. El Código también permite la ejecución del derecho de usufructo, siempre y cuando se garantice suficientemente la conservación y restitución de los bienes al nudo propietario

¿Cuáles son las consecuencias para los propietarios que no pagan los gastos comunes?

Los propietarios que no pagan los gastos comunes enfrentan consecuencias legales, ya que están obligados a contribuir con el pago de las expensas comunes según el artículo 2048 del Código Civil y Comercial. Si no cumplen con esta obligación, el consorcio de propietarios puede demandarlos para exigir el pago de las expensas adeudadas. El consorcio tiene derecho a requerir el pago a uno, a varios o a todos los codeudores, ya sean propietarios o poseedores, de forma simultánea o sucesiva según el artículo 851 inciso “a”.

En el caso de no pagar, el consorcio puede tomar medidas legales para asegurar el cobro de las deudas, como iniciar un juicio de ejecución de expensas.

En resumen, los propietarios que no pagan las expensas comunes pueden enfrentar demandas legales, juicios de ejecución y otras medidas para asegurar el pago de las deudas.

 

En este articulo trataremos los siguientes puntos

1. Definir la propiedad horizontal como un derecho real admitido por el Código Civil y Comercial, el cual incluye unidades funcionales y partes comunes.
2. Explicar la interdependencia funcional de las diversas partes del inmueble y las facultades que se tienen sobre ellas.
3. Aborda la problemática de las expensas comunes desde la perspectiva del derecho vigente, con su contenido actual y una visión integral.
4. Comprender el alcance práctico de identificar los conceptos comprensivos de derechos subjetivos y deberes jurídicos vinculados a la obligación de pago de las expensas comunes.
5. Relacionar el instituto de las expensas comunes con otras obligaciones regidas por el derecho patrimonial, para descubrir las diferencias.

¿Por qué es importante entender la interdependencia de áreas privadas y comunes en un entorno de condominio en PH?

Es importante entender la interdependencia de áreas privadas y comunes en un entorno de condominio porque permite comprender la naturaleza integral de la propiedad horizontal. La interdependencia implica que las partes privativas y comunes forman un todo no escindible, lo que significa que las decisiones y acciones que afectan a una parte del inmueble tienen implicaciones en el conjunto. Esta comprensión es crucial para mantener la armonía y funcionamiento adecuado del condominio, ya que influye en aspectos como el mantenimiento, la administración, la toma de decisiones colectivas y la resolución de conflictos entre propietarios. Además, entender esta interdependencia es fundamental para garantizar el respeto de los derechos y obligaciones de cada propietario en relación con las áreas privativas y comunes.

 

Relacionar el instituto de las expensas comunes con otras obligaciones regidas por el derecho patrimonial, para descubrir las diferencias.

Las expensas comunes se pueden relacionar con otras obligaciones regidas por el derecho patrimonial en varios aspectos. En primer lugar, las expensas comunes están vinculadas a la propiedad horizontal, lo que las diferencia de otras obligaciones patrimoniales que no están necesariamente ligadas a la copropiedad de un inmueble. Además, las expensas comunes guardan similitudes con las obligaciones de pago de impuestos y servicios, ya que todas implican un desembolso económico periódico.

En cuanto a las diferencias, las expensas comunes se distinguen de otras obligaciones patrimoniales en que están directamente relacionadas con el mantenimiento y funcionamiento de un edificio en propiedad horizontal, mientras que otras obligaciones pueden referirse a diferentes aspectos patrimoniales, como el pago de deudas, impuestos, o servicios no asociados a la propiedad horizontal.

Por lo tanto, aunque existe una relación entre las expensas comunes y otras obligaciones regidas por el derecho patrimonial en cuanto al aspecto financiero, las diferencias radican en su naturaleza específica y su vinculación con la propiedad horizontal.

CONCEPTO DE EXPENSAS COMUNES

El concepto de expensas comunes se refiere a los gastos que deben ser compartidos por los propietarios de unidades funcionales en un edificio de propiedad horizontal. Estos gastos incluyen tanto las obligaciones impuestas al administrador por la ley, el reglamento o la asamblea, como los gastos para cubrir los deberes del administrador. También abarcan los gastos que se repiten periódicamente o que se devengan con normalidad o previsibilidad, como por ejemplo, el mantenimiento de espacios comunes, servicios como la seguridad, limpieza, mantenimiento de ascensores, así como los seguros no obligatorios y otros gastos extraordinarios dispuestos por la asamblea.

 

Las expensas comunes ordinarias en un entorno de condominio son los gastos recurrentes que se generan periódicamente para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, así como las obligaciones impuestas al administrador por la ley, el reglamento o la asamblea. Esto incluye, por ejemplo, los gastos de mantenimiento de ascensores, reparaciones de partes comunes, suministro de agua, iluminación de áreas comunes, entre otros.

Por otro lado, las expensas comunes extraordinarias son los gastos no recurrentes que son decididos por resolución de la asamblea. Estos gastos pueden surgir de situaciones imprevistas o de inversiones especiales que no forman parte de los gastos habituales de mantenimiento. Por ejemplo, el pago de indemnizaciones por despido de personal, reclamos judiciales al consorcio, o cualquier otro gasto extraordinario que sea aprobado por la asamblea.

EXPENSAS ORDINARIAS O COMUNES Y  EXTRAORDINARIAS  DIFERENCIAS

En resumen, la diferencia radica en que las expensas comunes ordinarias son los gastos regulares y previsibles para el mantenimiento del condominio, mientras que las expensas comunes extraordinarias son los gastos excepcionales que se deciden en una asamblea y que no forman parte de los gastos habituales de operación.

Mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble; b) las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea; c) las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros d) aunque no surja del artículo 2048, agregamos el gasto realizado por algún propietario por causa de reparaciones urgentes y justificadas en las cosas y partes comunes en ausencia del administrador (previstos en el artículo 2054).

Incluso la ley le ha otorgado el carácter de expensas comunes ordinarias a los gastos poco frecuentes que irroguen las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros (artículo 2048).

Las expensas comunes ordinarias incluyen gastos como el mantenimiento en buen estado del inmueble, las obligaciones impuestas al administrador por la ley, el reglamento o la asamblea, y las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas en casos de siniestros. Por otro lado, las expensas comunes extraordinarias comprenden los gastos decididos por resolución de la asamblea, así como los gastos realizados por algún propietario por causa de reparaciones urgentes y justificadas en las cosas y partes comunes en ausencia del administrador.

RECUPERO DE EXPENSAS

Las expensas realizadas por un propietario por causa de reparaciones urgentes y justificadas en las cosas y partes comunes en ausencia del administrador están previstas en el artículo 2054 del Código Civil y Comercial. Estas expensas pueden ser reintegradas al propietario siempre y cuando sean aprobadas en la rendición de cuentas, según lo establecido en la ley.

Que es el Fondo de Reserva?

El fondo de reserva es una provisión a la que contribuyen los propietarios de unidades funcionales en un consorcio de propiedad horizontal. Su finalidad es cubrir posibles gastos futuros imprevistos que, debido a su urgencia, deban ser abonados a la brevedad. Este fondo puede ser utilizado para diferentes fines, como gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, reajustes por atrasos o falta de cumplimiento de algún propietario, indemnizaciones por despido o daños y perjuicios, entre otros. La creación del fondo de reserva no está impuesta por el Código Civil y Comercial, sino que dependerá de las previsiones del reglamento de propiedad horizontal o de una resolución asamblearia válida. El dinero que integra este fondo pasa a pertenecer al consorcio como un bien, por lo que el propietario que vende su unidad no puede reclamar su parte proporcional del fondo. Sin embargo, si el dinero del fondo de reserva se invierte en reparar, mejorar o adquirir otro bien común, esta circunstancia puede ser tenida en cuenta en el precio de venta de la unidad.