LA LEY 19724 Y EL ORDEN PÚBLICO. Registro de los Contratos ( Art 12) Sanción por Incumplimiento.

LA LEY 19724 Y EL ORDEN PÚBLICO

LAUREANO ARTURO MOREIRA

Desde la sanción de la ley 19724 se ha observado que numerosas empresas dedicadas a la comercialización de locales y departamentos en construcción omitiendo dar cumplimiento a los requisitos que establece para la celebración de los contratos a los que se aplica. En los hechos se ha generalizado una actitud indiferente en esta materia, originada en el desconocimiento de sus disposiciones o en un abierto incumplimiento de los deberes legales.
El importante acuerdo plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal pone las cosas en su lugar, y contiene un serio llamado de atención para quienes desarrollan actividades comprendidas en este régimen legal.
Cabe recordar que la ley 19724 impone la obligación de hacer constar en escritura pública la declaración de voluntad de afectar el inmueble a la comercialización por este sistema (art. 1º) debiendo gestionarse su toma de razón en el Registro Inmobiliario (art. 4º), donde también deben anotarse los boletos de compraventa y demás contratos en los que se prometa la enajenación de unidades en obra (art. 12).
La sanción que establece este artículo para el caso en que se omitan estas anotaciones consiste en que «los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero si a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros».
Aunque no lo dice el texto legal, el fallo plenario remarca la imperatividad de estas normas, en cuyo cumplimiento está interesado el orden público.
Como consecuencia de ello se consideran irrenunciables los derechos que confiere a los adquirentes, con lo que se desbarata la posibilidad de hacer renuncias en los boletos a reclamar el cumplimiento de las disposiciones legales, expediente con lo que ingenuamente se ha pretendido eludir la ley en numerosos casos.
La falta de inscripción no afecta la validez de los contratos celebrados, sino que provoca su inoponibilidad respecto de terceros, e impide el ejercicio de los derechos del propietario contra el futuro adquirente, lo que se encuentra condicionado a la previa toma de razón.
Tan grave sanción es el mecanismo previsto por el legislador para asegurar el cumplimiento de los requisitos establecidos en esta materia: no condiciona la validez de los contratos no produce su nulidad, pero impide el ejercicio de las acciones de la parte vendedora.
Del voto de la mayoría surge con claridad que el propietario que no ha registrado la afectación ni los boletos de compraventa, no puede reclamar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la otra parte, como el pago del precio; y también está impedido de reclamar la resolución del contrato.
Nada expresa sobre la posibilidad de que oponga la exceptio non adimpleti contractus si es demandado por un comprador que no ha cumplido con sus prestaciones, como lo han sostenido Molinario y Adrogué (trabajo publicado en La Ley del 3 de abril de 1972) en posición que he compartido («Aspectos principales del régimen prehorizontal», Revista Notarial, La Plata, Nº 811, pág. 1497). Pero este tema puede quedar comprendido en la advertencia formulada por un sector de la mayoría que aprobó el acuerdo plenario, que se reserva la posibilidad de «considerar la conducta maliciosa o abusiva del adquirente, cuestión que por no estar incluida en la convocatoria al plenario, queda sin analizar».
Según surge de los fundamentos del fallo, el comprador no necesita colocar en mora al vendedor que no registró el boleto para ampararse en la previsión del artículo 12: se trata de una situación similar a la que en doctrina se considera como de plazo esencial o de constitución en mora ex re, donde resulta innecesario el requerimiento.
Comparto esta conclusión que me parece indudable en la economía de esta ley.
Llama en cambio la atención el apasionado voto en disidencia de los doctores de Igarzábal y Vernengo Prack, que entienden que esta interpretación de la mayoría es de dudosa técnica, y especialmente cuando luego de quejarse de quienes abordan esta materia con desconocimiento de la realidad, afirman que es posible que el comprador «aun sin escritura de afectación puede inscribir sus boletos, su falta de inscripción le es imputable y su inactividad significa una renuncia a poder oponer su derecho a terceros que desconocen su contratación por falta de publicidad».
He tenido oportunidad de señalar que la afectación establece el vínculo o incorporación de un inmueble al régimen prehorizontal, y que de ella depende la posterior registración de los contratos, ya que sin previa afectación no corresponde la toma de razón de estos contratos, ni aun a solicitud de los futuros adquirentes (trabajo antes citado, págs. 1508 y sigts.).
Estos pueden solicitar en cualquier tiempo la anotación de sus boletos, pero a condición de que se haya inscripto la afectación, que es un requisito indispensable y previo, ya que de la escritura de afectación y de los documentos anexos a ella surgirá la cantidad de unidades del edificio y sus características, la cantidad de pisos y demás circunstancias del edificio a construir.
Si pudiera seguirse el procedimiento aconsejado por los doctores Vernengo Prack y de Igarzábal, se podrían inscribir los boletos de unidades pertenecientes a edificios individualizados por su ubicación, sin precisar la cantidad de pisos del edificio, las características de las demás unidades, la superficie común, edificada o no, los servicios comunes, y todos los demás detalles que hacen al conjunto edilicio y que tienen indudable reflejo sobre el valor de la unidad sobre la que se contrata.
No debe, pues, olvidarse que las unidades integran un conjunto cuyas características deben estar previamente detalladas en la escritura de afectación y en la documentación anexa, la que, reitero, en el sistema de nuestra ley tendrá que incribirse ineludiblemente antes de que sea posible la registración de los boletos.
Finalmente, quiero advertir que de lo expuesto no podrá inferirse una adhesión al sistema de la llamada ley de prehorizontalidad, cuya crítica he formulado en otro trabajo (publicado en Revista del Notariado, Nº 756, pág. 1636).
Por otra parte, este acuerdo plenario lleva también a la conclusión de que en la contratación sobre locales y departamentos en obra no es suficiente el acuerdo de voluntades de las partes: la fuerza obligatoria del contrato requiere, además el cumplimiento de requisitos contractuales y registrales de carácter imperativo, porque en esta materia está seriamente comprometido el orden público